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WirtschaftsWoche Club Immobilienmärkte: Platzt bald die Blase?

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Wann kommt ein Preissturz und wie stark fällt er aus?

Das sei "Kaffeesatzleserei", so Hein. Doch welchen Auslöser es geben dürfte, hält Hein für weniger fraglich: die Zinsen. "Wenn es eine Immobilienblase gibt und die irgendwann platzen sollte, dann erst, wenn die Zinsen steigen", sagte er. Bei Fortschreibung der aktuellen Steigungstrends - also eines starken Anstiegs der Kaufpreise und eines schwachen Anstiegs der Mieten - könnte es dann durchaus auch eine größere Korrektur geben.

Käme es 2018 dazu würden sich in den Top-7 Märkten Werte von 40 Prozent ergeben, 2021 von 50 Prozent. Das hält Hein in der theoretischen Betrachtung für Maximalwerte: "Je länger die aktuelle Entwicklung andauert, desto härter kommt es."

Dabei hat er den angenommenen Preisanstieg sogar längerfristig gedeckelt: Dass Käufer mehr als die 40-Fache Jahresnettokaltmiete für eine Immobilie zahlen, schließt er dabei aus. Schon das würde nur noch einer Mietrendite von 2,5 Prozent entsprechen. Bei Fortschreibung der aktuellen Entwicklungen wäre diese Preisniveau in den Top-7 Märkten im Jahr 2021 erreicht.

Wohlgemerkt: Das ist eine rein theoretische Betrachtung, denn auch ein Zinsanstieg würde nicht von heute auf morgen kommen und die Zinsen wieder auf das Niveau von 2004 bringen. Andererseits sind die Werte in der Praxis auch nicht als maximales Risiko zu verstehen. Denn wenn eine Blase platzt, können Preise auch irrational stark fallen. Ein solches Überschießen nach unten würde dann wieder gute Kaufgelegenheiten bieten.

Wo kann man heute noch mit Aussicht auf Wertsteigerungen kaufen?

Es gibt durchaus Regionen, die sich für Käufe noch anbieten. Hein hält den generellen Run auf B-Städte aber nicht für die richtige Strategie.

Der vom Mietanstieg losgelöste Preisanstieg sei auch hier schon am Laufen. Sobald die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum wieder der wichtigste Preistreiber ist, wären solche Städte deutlich riskanter als die großen A-Städte. Die Rendite der B-Städte sei nicht mehr überall hoch genug, um dieses Risiko auszugleichen. "Lieber auf die B-Lagen in den A-Städten setzen, also weniger angesagte aber aufstrebende Viertel und Stadtteile in den Großstädten", sagt Hein.

Aber auch manche B-Städte bieten noch eine sehr nachhaltige Marktentwicklung. Eine Stadt, in denen die Preis- und Mietentwicklung relativ parallel verlaufe und die Mietrenditen gleichzeitig noch hoch seien, sei etwa Leipzig. "Das ist so etwas wie ein ‚Geheimtipp‘", sagt Hein. Auch das von der WirtschaftsWoche im Frühjahr 2016 veröffentlichten Immobilienranking zu den 50 größten deutschen Städten hatte Leipzig erneut mit dem besten Chance-Risiko-Profil ausgezeichnet.

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