Das eigene Häuschen war nie günstiger

Die Zinsen sind extrem niedrig, die Einkommen steigen: Deshalb sind Immobilien aus Sicht des Immobilienverbands erschwinglicher als jemals zuvor. Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte das jetzt tun.

In diesen Regionen zahlen Immobilienbesitzer ihr Häuschen am schnellsten ab

27 Jahre, so lange dauert es, bis ein Durchschnittsverdiener in Deutschland sein Eigenheim abbezahlt hat. Der Tilgungssatz liegt dabei im Schnitt bei 2,89 Prozent. Für die Postbank-Studie, aus der die Bild zitiert, wurden die Kaufpreise in allen 402 Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland ins Verhältnis zum jeweiligen Einkommensniveau gesetzt. Voraussetzung ist, dass für die Tilgung wie maximal 40 Prozent des Haushalt-Nettoeinkommensaufgewendet werden, 20 Prozent Eigenkapitalanteil vorhanden waren. Sonderzahlungen wurden nicht berücksichtigt.

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In weniger als der Hälfte (43 Prozent) der Kreise und kreisfreien Städte zahlen Eigenheimbesitzer die Immobilie wie empfohlen in 30 Jahren ab. In besonders teuren Immobilienstädten wie München oder Köln zahlen Durchschnittsverdiener mit einem Haushaltsnettoeinkommen zwischen 1.700 und 2.600 Euro dagegen auch einmal mehr als 40 lang, bis 110 Quadratmeter Wohneigentum ihnen gehören. Im westlich von Köln gelegenen Rhein-Erft-Kreis haben sie das notwendige Darlehen für eine 110-Quadratmeter-Wohnung dagegen nach 29 Jahren beglichen.

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Auch im Nordosten der Republik ist eine 110 Quadratmeter-Immobilie für Durchschnittsverdiener trotz moderater Immobilienpreise kaum erschwinglich: Wegen des geringen Einkommens in der Region zahlen Immobilienbesitzer in Berlin, Potsdam, Rostock & Co. deutlich länger als 40 Jahre ihren Kredit ab.

Wer in Berlin arbeitet, findet allerdings im brandenburgischen Kreis Barnim nördlich der Hauptstadt Wohnungen mit 110 Quadratmetern, die in der Regel nach 25 Jahren abbezahlt sind.

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Wer keine Angst hat, zu pendeln, findet jedoch im Umland der großen Metropolen finanzierbare Immobilien. Selbst in teuren Gegenden rund um Frankfurt am Main gibt es Schnäppchen. Allerdings sind hier die Einkommen im Bundesvergleich auch so hoch, dass sich auch Durchschnittsverdiener eine 110-Quadratmeter-Wohnung leisten können.

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Auch in den unmittelbar an Hamburg angrenzenden Kreisen Stormarn und Segeberg sowie dem Herzogtum Lauenburg dauert die Tilgung eines Kredits im Schnitt 34 Jahre.

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In Pirmasens (im Bild), dem Landkreis Altenkirchen (Westerwald) und dem Landkreis Wesermarsch dauert die Tilgung eines Kredites für eine 110-Quadratmeter-Immobilie für den Durchschnittsverdiener rund zwölf Jahre.

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Im Saale-Orla-Kreis, dem Landkreis Nienburg (Weser), Landkreis Holzminden, dem Unstrut-Hainich-Kreis und dem Vogtlandkreis dauert das Abbezahlen der eigenen vier Wände dagegen elf Jahre.

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Die Zinsen sind extrem niedrig, die Einkommen steigen: Deshalb sind Immobilien aus Sicht des Immobilienverbands IVD derzeit trotz leicht steigender Preise erschwinglicher als jemals zuvor. Das gilt vor allem für begehrte Stadtteile der Metropolen und einige Regionen, wo die Nachfrage nach Miet- und Wohneigentum ungebrochen hoch ist. Dennoch sieht die Immobilienwirtschaft derzeit keine Preisblasen. Denn die Branche habe mit dem verstärkten Bau neuer Wohnungen reagiert und die Nachfrage nach Immobilienkredite sei vergleichsweise moderat, teilte der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) in seinem Frühjahrsgutachten mit.

Preisanstieg für Eigentumswohnungen verliert an Dynamik

München

Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2014 gegenüber dem 1. Halbjahr 2013 (Vorjahresvergleich)

München
+9,3 Prozent auf 5.280 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: +2,9 Prozent

Quelle: JLL

Hamburg

+7,9 Prozent auf 3570 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr

Frankfurt

+11,7 Prozent auf 3540 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: +5,4 Prozent

Stuttgart

+18,5 Prozent auf 2970 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: unbekannt

Düsseldorf

+10,5 Prozent auf 2850 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: +1,4 Prozent

Berlin

+13 Prozent auf 2770 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: +7,8 Prozent

Köln

+15,6 Prozent auf 2680 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: +8,5 Prozent

Leipzig

-9,6 Prozent auf 1270 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr

Insgesamt glauben die Lobbyisten der Wohnungswirtschaft an ein Ende stetig anziehender Mietpreise. Der Anstieg der Mieten habe sich 2014 im Vergleich zum Vorjahr in Westdeutschland von 3,3 auf 2,7 Prozent verlangsamt, im Osten von 2,5 auf jetzt 1,9 Prozent. „Von einer Preisblase kann in Deutschland aktuell keine Rede sein“, so der ZIA, der für 37.000 Unternehmen spricht.

In Metropolen und Top-Regionen bleibt die Lage für Mieter und Käufer jedoch angespannt. In diesen „Schwarmstädten“ sei die Nachfrage nach Wohnungen wesentlich größer als das Angebot. „Neben der hohen Nachfrage treiben auch höhere Preise für Bauland, strengere Regulierung und immer schärfere Vorgaben bei der Energieeffizienz die Kaufpreise und Mieten“, sagte ZIA-Präsident Andreas Mattner. So stiegen die Kaufpreise für Wohnungseigentum 2014 im Westen um 5,5 Prozent - und damit stärker als die Mieten.

Welche deutschen Städte bei Investoren angesagt sind

Umfrage

Welche Städte sind bei Investoren besonders beliebt? Die Daten sind dem Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt von EY Real Estate entnommen. Es wurden 15 europäische Immobilienmärkte inklusive Deutschland untersucht. Geantwortet haben insgesamt rund 500 europäische Unternehmen und Investoren. Wortlaut der Frage: „Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2014 besonders in Ihrem Investmentfokus?“

Platz 7

Stuttgart

20 Prozent

Platz 6

Düsseldorf

21 Prozent

Platz 5

Frankfurt

22 Prozent

Platz 4

Hamburg

23 Prozent

Platz 3

München

25 Prozent

Platz 2

Köln

26 Prozent

Platz 1

Berlin

36 Prozent

Aus Sicht des IVD ist derzeit trotzdem der ideale Zeitpunkt für den Kauf des Eigenheims. „Wichtig für die Betrachtung der Leistbarkeit einer Immobilie sind nicht nur die Preise“, sagte IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick am Dienstag in Frankfurt. Für das Gesamtbild sei auch entscheidend, dass die Bauzinsen 2014 nochmals deutlich fielen, während die Löhne vergleichsweise stark stiegen. Insgesamt sei die monatliche Belastung eines Kredites damit gesunken. Dieser Trend werde sich 2015 vermutlich nicht fortsetzen.

Nach den Zahlen des IVD ist Wohneigentum derzeit in keiner anderen Großstadt so erschwinglich wie im Osten Berlins. „Ein durchschnittlicher Haushalt muss im Ostteil der Hauptstadt rund 18 Prozent seines Einkommens zur Finanzierung der eigenen vier Wände ausgeben. Dies entspricht rund 620 Euro im Monat“, sagte Schick. Auch in Dresden (Einkommensbelastung: 18,5 Prozent) und Leipzig (18,9) sei die Finanzierung einer Immobilie vergleichsweise leicht zu stemmen.

Ganz anders sieht es in München aus. Dort muss ein Haushalt im Schnitt fast 43 Prozent des Einkommens für die Immobilienfinanzierung ausgeben. In Frankfurt (33), Stuttgart (32) und Düsseldorf (32) frisst die Finanzierung der eigenen vier Wände ein Drittel des Einkommens auf.

Der IVD erwartet, dass Immobilienkäufer 2015 wieder größere Teile ihres verfügbaren Einkommens einplanen müssen, wenn sie ein Eigenheim finanzieren wollen. „Die Zinsen für Immobilienkredite können kaum mehr niedriger werden“, glaubt Schick. Gleichzeitig dürften die Preise weiter moderat steigen.