Das Angebot an offenen Immobilienfonds für Privatanleger wird noch breiter. Union Investment Real Estate wird im Sommer mit einem Wohnimmobilienfonds für Kleinanleger auf den Markt kommen, erfuhr das Handelsblatt in dieser Woche auf der Immobilienmesse in Cannes. Union Investment Real Estate ist mit 34 Milliarden Euro verwaltetem Vermögen einer der größten Fondsanbieter in Deutschland. Seine Immobilien-Publikumsfonds werden nur über die Schalter der Genossenschaftsbanken verkauft.
Es ist die zweite Fondsneugründung in diesem Jahr, nachdem Swiss Life gerade einen Publikumsfonds vorbereitet, der im nächsten Quartal starten soll. Der Union-Fonds soll ab Ende Juni zu haben sein und bereits über Wohnungen im Wert von 350 Millionen Euro verfügen. Swiss Life hat ihren „Real Estate Living and Working“ mit 200 Millionen Euro Startkapital ausgestattet. Dieser Fonds wird sowohl in Wohnungen als auch in Büro- und Handelsimmobilien investieren.
Wie alle Fonds, die seit der Einführung der neuen Regeln für die Haltedauer von Fondsanteilen im Juli 2013 eingeführt wurden, muss auch der Union-Fonds zu hohen Preisen kaufen. Die Gesellschaft schätzt, dass der Fonds Renditen auf dem Niveau anderer offener Immobilienfonds liefern wird. Die bewegen sich überwiegend zwischen zwei und 2,5 Prozent. 2,5 Prozent Rendite ist auch die Hausnummer des Swiss-Life-Fonds.
Angesichts der Preise, die zurzeit für Wohnungsportfolios gezahlt werden, ist das ein durchaus ambitioniertes Renditeziel. Erst recht, wenn Wohnungen in deutschen Metropolen erworben werden sollen. Vor wenigen Tagen meldete die Deutsche Wohnen den Kauf von 3900 Wohnungen in Berlin für 655 Millionen Euro. Die Mietrendite zum Kaufzeitpunkt beträgt für den zweitgrößten börsennotierten Wohnungsvermieter rund 3,3 Prozent. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten für die Wohnungen schmälern diese Brutto-Mietrendite. Für Fondsanleger gehen zusätzlich die Verwaltungskosten der Fondsgesellschaft von den Einnahmen ab.
Hohe Immopreise bremsen Wohnfonds-Pionier
Den Titel erster offener Publikums-Wohnungsfonds kann Union Investment für sein neues Angebot nicht beanspruchen. 2010 startete der „Wertgrund Wohnselect D“ der Wertgrund Immobilien AG aus Starnberg. Doch der zielt darauf ab, Geld bei Vermögensverwaltern, Family Offices (die das Geld wohlhabender Familien verwalten) und Privatbanken einzusammeln, – und nicht bei Kleinanlegern, die sich auch per Sparplan beteiligen können. Doch das Einsammeln hat der Fonds schon seit rund einem Jahr eingestellt. Auch zuvor unterbrach er bereits die Anteilsausgabe. Die selbst gewählten Ankaufskriterien erklären die Ursache: Die Fondsmanager suchen Wohnungen in guten bis mittleren innerstädtischen Lagen zum 13,5-Fachen der Jahresmiete. Die Zeiten, in denen Wohnungen ohne Mängel an der Bausubstanz zu solchen Preisen verkauft werden, sind vorüber, wie die Deutsche-Wohnen-Transaktion zeigt. Sie kaufte ihr Portfolio zum 30-fachen.
Laut Statistik des Branchenverbandes BVI hat der aktuell rund 330 Millionen Euro schwere „Wertgrund Wohnselect“ in den vergangenen zwölf Monaten eine Rendite von 3,9 Prozent erzielt und im Schnitt der vergangenen fünf Jahre eine von 5,3 Prozent. Die Rendite eines Fonds setzt sich aus den Ausschüttungen und dem Bewertungsergebnis zusammen. Ausgeschüttet werden Gewinne aus der Vermietung. Wenn die Immobilienwerte steigen, steigen die Anteilspreise mit. Insofern dürfte ein Berlin-Portfolio von gut 70 Millionen Euro den Fondsanlegern sehr geholfen haben, die Renditen über die Jahre hoch zu halten. Die deutsche Hauptstadt gehört zu den Metropolen mit den am schnellsten steigenden Mieten und Preisen in Deutschland.
Wohnimmobilien in großen offenen Immobilienfonds für das breite Anlegerpublikum hat es bisher nicht gegeben – mit einer Ausnahme: Vor vielen Jahren verfügte der Anbieter iii-Fonds über kleine Wohnungsbestände. Inzwischen gibt es nur noch einen iii-Publikumsfonds, der auf dem Markt aber keine Rolle mehr spielt. Insofern fehlt den Managern der Milliarden-Fonds die Erfahrung im Wohnungssektor. Die hat sich Union Investment Real Estate mit einer Beteiligung von 49,9 Prozent an einer gemeinsamen Gesellschaft mit dem Wohnungsspezialisten ZBI kurzerhand eingekauft.
Das Familienunternehmen bietet unter anderem geschlossene Wohnimmobilienfonds für Privatanleger an. Diese geschlossenen Fonds sind Kommanditgesellschaften. Wer Anteile zeichnet, wird Mitunternehmer, der mit seiner Einlage haftet. Im Unterschied dazu sind die Anteile an einem offenen Immobilienfonds Treuhandvermögen, das leichter wieder abgestoßen werden kann.
