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Wohnimmobilien „Immobilien haben sich noch nie nicht gelohnt“

Lohnen sich Kapitalanlagen in Wohnimmobilien überhaupt noch? Quelle: imago images

Nach über zehn Boomjahren zögern einige Interessenten. Lohnt der Kauf von Haus oder Wohnung jetzt noch? Investor Jakob Mähren sieht einige Risiken – aber auch viele Chancen. Ein Gastbeitrag.

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Über den Autor: Jakob Mähren ist Berliner Immobilieninvestor. Seit dem Abitur hat er mit Aufkauf, Sanierung und Verkauf von Immobilien die Entwicklung seines eigenen Unternehmens, der Mähren AG, vorangetrieben. Der regionale Fokus liegt dabei in der Hauptstadt. Insgesamt hat er Transaktionen von mehreren Milliarden Euro verantwortet. 

Die Preise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren durch die Decke gegangen. Zunächst stieg die Nachfrage in den Metropolen und Universitätsstädten, inzwischen ziehen die sogenannten B-Städte und mittleren Großstädte nach. Viele Anleger stellen daher mit Recht die Frage: Lohnen sich Kapitalanlagen in Wohnimmobilien überhaupt noch? 

Die Antwort fällt für mich auch nach zehn Jahren Wirtschaftsboom deutlich aus: Investitionen in Immobilien haben sich nie nicht gelohnt. Als mischkapitalfinanzierte Geldanlage sind Investitionen in Immobilien grundsätzlich gut. 

Jakob Mähren ist Berliner Immobilieninvestor. Quelle: PR

Natürlich gibt es Investitionen, die nach hinten losgehen und dann den Anleger teuer zu stehen kommen. Beim Neubau macht der Bauträger insolvent, es kommt zu Bauverzögerungen und immer neuen Mängeln, deren Behebung abermals Jahre dauert und zusätzliche Kosten verursacht. Oder die Kalkulation funktioniert nur als Steuersparmodell. Es kommt also – wie bei allen Entscheidungen – ganz klar auf die Details an, und hier gilt der Grundsatz: Da Immobilieninvestitionen zu den größten Kaufentscheidungen gehören, die man im Leben tätigt, sollte man diese Entscheidungen auch mit der gebotenen Gründlichkeit prüfen.

In den vergangenen Jahren und Jahrzehnten haben sich die Finanzierungskosten deutlich verändert. So gibt es in Deutschland mit Blick auf die Nebenkosten auch nach der eingeführten Maklerprovisionsteilung große Unterschiede, die vor allem von der Höhe der Grunderwerbsteuer abhängen. Während man in Bayern und Sachsen 3,5 Prozent des Kaufpreises an den Fiskus abführen muss, liegt die Steuer in Berlin und Brandenburg mit 6,0 beziehungsweise 6,5 Prozent beinahe beim Doppelten. Für eine Wohnung mit einem Kaufpreis von 200.000 Euro fallen also Steuern zwischen 7000 und 13.000 Euro an. Diese Unterschiede gilt es bei der Finanzierung zu berücksichtigen, da die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals unmittelbare Auswirkungen auf den Zinsdienst hat.

Auch stellt sich für viele Anleger weiterhin die Frage nach Steuersparmodellen, etwa Investitionen mit Denkmal-Afa. Hierbei sollten Käufer zweierlei sehr genau prüfen: Erstens, ob die beworbenen steuerlichen Abschreibungen auch halten, was sie versprechen. Aufgrund der sehr stark gestiegenen Bodenpreise ist nämlich der Anteil der überhaupt abschreibungsfähigen Investition deutlich gesunken – ebenso wie die Denkmal-Afa längst nicht mehr als Infrastrukturmaßnahme von den Behörden so großzügig durchgewunken wird wie etwa in den Neunzigerjahren. Und zweitens gilt für mich immer die Regel, dass Investitionen nur dann tatsächlich Erfolg versprechend sind, wenn sie sich auch unabhängig von Steuersparmodellen und Förderungen lohnen. Investoren sollten also bei der Finanzplanung die mögliche Steuerersparnis, wenn überhaupt, als zusätzlichen Bonus ansehen. 

Auch Neubauprojekte müssen nicht weniger gründlich geprüft werden. Neubauten werden am Peak verkauft: Als Käufer zahlt man also im Vergleich zu Bestandsimmobilien immer einen Aufschlag. Das bedeutet nicht generell, dass Neubauwohnungen keine lohnende Investition für Kapitalanleger sind, als Käufer sollte man aber genau auf die Entwicklungspotenziale des Standorts achten. Ob ein Neubau innerorts oder in einem Vorort steht, ändert wenig an den anfallenden Baukosten und Preisaufschlägen. Wenn aber die aktuelle Dynamik am Preismarkt aussetzen sollte, verlieren Neubauten am massivsten an Wert. 

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Daher gilt die Standortregel für alle Kapitalanlagen in Immobilien – und erst recht für Neubauten. Es ist klüger, in einen heute schlechten Standort zu investieren, der morgen gut sein wird, als umgekehrt. Wenn also eine Stadt Potenzial hat, in den kommenden Jahren weiter an Attraktivität zu gewinnen, dann wird sich die Investition eher lohnen. Das betrifft vor allem Regionen, die sich derzeit inmitten eines Strukturwandels befinden und sich neu erfinden müssen. Diese Standorte haben die Chance, sich in den kommenden Jahren positiv zu entwickeln. In Standorte mit sehr hoher Nachfrage und entsprechend hohen Preisen zu investieren, ist dagegen für private Kapitalanleger deutlich schwieriger geworden, erst recht nach zehn Jahren allgemeinen Preiswachstums.

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