Wohnimmobilien Statt der Preise boomen nun die Mieten

Keine guten Nachrichten für Wohnungssuchende und Neumieter: Die Mieten in Deutschlands Städten steigen immer weiter. Quelle: imago images

Im dritten Quartal hat sich nach Daten von ImmoScout24 ein neuer Trend bestätigt: In deutschen Städten ziehen nun vor allem die Mieten an, während die Kaufpreise von Häusern und Wohnungen stagnieren. 

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Selten war das Geschehen am Immobilienmarkt wohl so umstritten wie zurzeit. Brechen die Kaufpreise bereits ein, weil massiv steigende Zinsen Kredite verteuern und die anziehende Inflation Interessenten sowieso weniger finanziellen Spielraum lässt? Oder läuft der Boom doch weiter und nimmt bald sogar noch Fahrt auf? Jüngst vermeldete das Statistische Bundesamt etwa Zahlen für das zweite Quartal – und berichtete von einem Anstieg von 10,2 Prozent auf Jahressicht. Auf den zweiten Blick zeigten aber auch diese Daten bereits eine nachlassende Dynamik, vor allem in den Städten.

Das Internetportal Immoscout24 ist nun schon wieder einen Schritt weiter und hat Zahlen für das dritte Quartal veröffentlicht. Dabei handelt es sich allerdings um Angebotsdaten, ermittelt aus den Inseraten auf der Vermietungs- und Verkaufsplattform. Ihr Vorteil: Diese Daten sind schnell verfügbar. Ihr Nachteil: Wie viel Käufer und Mieter tatsächlich gezahlt haben, lässt sich aus den Daten nicht sicher ablesen, weil nachträgliche Nachlässe oder auch Aufschläge möglich sind.

Preise stagnieren, Mieten ziehen an

Die Botschaft der Immoscout-Daten ist eindeutig: Der Boom ist nicht vorbei, aber er hat sich verlagert. Statt der Kaufpreise boomen nun die Mieten. Die Kaufpreise stagnieren, geben aber weniger stark nach als dies teilweise im zweiten Quartal noch der Fall war. Der Reihe nach: Die Kaufpreise für Wohnungen im Bestand haben sich laut Immoscout im dritten Quartal um 0,9 Prozent zum Vorquartal verteuert (auf 2835 Euro je Quadratmeter), beim Neubau waren es 1,0 Prozent (auf 4170 Euro). Das ist ein noch geringerer Anstieg als im Quartal zuvor. 

Die massiv gestiegenen Zinsen hinterlassen also weiterhin klare Spuren. Zehnjährige Baukredite kosteten jüngst über 3,5 Zins pro Jahr, während es zu Jahresbeginn im Schnitt und bei guter Bonität nicht einmal 1,0 Prozent waren. Wer den Blick aber weiter zurück richtet, der sieht weniger alarmierende Zahlen: So liegen die Preisniveaus im Vergleich zum Vorjahresquartal immer noch 12,8 (Bestand) beziehungsweise 11,4 Prozent (Neubau) höher. Nur der Trend ist eben ganz klar rückläufig.

Weniger Mietwohnungen im Angebot

Die Angebotsmieten hingegen steigen weiter: deutschlandweit im Bestand um 2,9 Prozent zum Vorquartal, beim Neubau um 2,5 Prozent. Hier liegt die Veränderung zum Vorjahresquartal mit 8,5 beziehungsweise 10,5 Prozent unter der Dynamik bei den Kaufpreisen. Dennoch verschiebt sich die Nachfrage eben vom Kauf zur Miete. „Der Druck auf dem Mietmarkt wächst. Die weiterhin steigende Nachfrage übertrifft das Angebot deutlich“, sagt Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24. Er rechnet damit, dass sich diese Entwicklung fortsetzt und sich „die Mietpreise in den kommenden Monaten deutlich dynamischer als die Kaufpreise entwickeln werden“.



Der Blick auf ganz Deutschland verdeckt regionale Unterschiede, auch zwischen den besonders beliebten Städten. Bei den Kaufpreisen im Bestand lässt die Dynamik laut den Immoscout-Daten weiter nach. Teils geben sie sogar nach. In Stuttgart sinken sie um 1,4 Prozent zum Vorquartal, in München noch um 1,1 Prozent. 

Das zeigt eine verschärfte Lage, denn nennenswert sinkende Quartalspreise im Bestand hatte Immoscout im zweiten Quartal noch für keine der Top-7-Städte erfasst. Aber auch in München und Stuttgart kosten bestehende Wohnungen damit noch (etwas) mehr als im dritten Quartal 2021, also ein Jahr zuvor – nur lagen die Preise zwischenzeitlich eben noch höher und sind von diesen Niveaus zurückgekommen. Einzig in Frankfurt sind die Bestandpreise sogar im Vorjahresvergleich gesunken, um stolze acht Prozent (der ausgewiesene Vergleichswert für das dritte Quartal 2021 war hier besonders hoch).

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Während es im dritten Quartal also nun auch im Bestand Preisrückgänge gegeben hat, sind Preissenkungen im Neubau wieder verschwunden. In keiner der Top-7-Städte sind die Neubaupreise zwischen dem zweiten und dritten Quartal weiter gesunken. Mit einem minimalen Plus von 0,3 Prozent in Stuttgart, bis zu 1,7 Prozent in Hamburg ist der Preisanstieg zum Vorquartal zwar gering. Im zweiten Quartal  2022 waren die Neubaupreise laut Immoscout aber noch deutlich gefallen, um teils vier bis fünf Prozent (in Düsseldorf, Köln und Hamburg). Bei den Mieten hat sich der Anstieg zum Vorquartal in der Regel noch beschleunigt, vor allem im Bestand. Das führt Immoscout24 vor allem auf ein knapperes Angebot zurück. So sei das Angebot an Mietwohnungen in den sieben Metropolen im dritten Quartal um 7,3 Prozent zum Vorquartal gesunken. 

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Die Folge: steigende Mieten. Den stärksten Anstieg gab es dabei in München. Die Wohnungsmieten bestehender Wohnungen legten demnach um 4,8 Prozent zum Vorquartal zu, die Neubaumieten um 5,6 Prozent, jeweils gegenüber dem zweiten Quartal 2022. Am geringsten war das Plus in Frankfurt (mit 1,8 Prozent im Neubau und 2,6 Prozent im Bestand). „Die abgeschwächte Kaufpreisdynamik kann den Markt stützen, da sich die Schere zwischen Mietpreisen und den entrückten Kaufpreisen so langsam wieder schließt,“ sagt Schroeter von ImmoScout24. Die Nachfrage nach Kaufimmobilien habe sich vor allem in den Metropolen wieder beruhigt und sei auf dem Vor-Corona-Niveau angekommen. 

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