Wohnimmobilien: Was den Boom bremsen könnte

2017 war vom bereits im vergangenen Jahr von Simons prognostizierten Preisverfall nichts zu spüren. Zwar sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nach Daten des Rats der Immobilienweisen bundesweit "nur noch" um 7,9 Prozent gestiegen, während sie 2016 noch 8,8 Prozent zugelegt hätten. Doch beides sind sehr hohe Werte. Daraus schon das Ende des Booms abzuleiten, wäre gewagt. Die Mieten waren laut Gutachten mit 4,3 Prozent 2017 sogar stärker gestiegen als noch im Vorjahr (+3,1).

Zwar stimmt es, dass 2017 über 300.000 neue Wohnungen fertiggestellt worden sein dürften (die genauen Zahlen liegen noch nicht vor) und 2018 ein noch höherer Wert realistisch ist. Doch der Bedarf wird, je nach Studie, auf eher 350.000 bis 400.000 neue Wohnungen pro Jahr geschätzt. Zudem ist die Anzahl der Baugenehmigungen 2017 bereits gesunken, so dass kein anhaltender Anstieg der Fertigstellungen zu erwarten ist. Ein Überangebot am Markt ist damit nicht in Sicht.

Etwas Druck vom Markt nimmt die Entwicklung der Zinsen, zumindest theoretisch. Da diese jüngst wieder gestiegen sind, verteuern sich Immobilienkredite. Und aus Investorensicht werden Geldanlagen abseits des Immobilienmarktes bei steigenden Zinsen wieder eher attraktiv. Beides könnte den Boom bremsen.

Doch zum Einen muss sich zeigen, wie nachhaltig der Zinsanstieg wirklich ist. Zum anderen könnte er anfangs sogar einen gegenteiligen Effekt haben: Beim Ausblick auf steigende Zinsen dürften noch all jene in den Markt drängen, die bislang auf den richtigen Zeitpunkt warten. Das war schon früher zu beobachten. So zum Beispiel im Sommer 2015, als sich zehnjähriges Baugeld in kurzer Zeit von 1,2 auf 1,8 Prozent Zins pro Jahr verteuert hatte. Private Haushalte nahmen deswegen aber nicht weniger, sondern mehr Wohnungsbaukredite bei Banken auf. Allein im Juni und Juli 2015 war es mit knapp 50 Milliarden Euro ein Rekordvolumen, ein Plus von 43 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Und die Immobilienpreise stiegen ebenfalls unbeeindruckt weiter, in Berlin, Stuttgart und München 2015 um etwa zehn Prozent.

Die WirtschaftsWoche hat in ihrem großen Immobilienatlas jüngst weiter steigende Preise in den 50 größten deutschen Städten prognostiziert. Kaufpreise und Mieten sowie wichtige Standortfaktoren finden Sie in unserer großen Auswertung.

Unsere Analyse und zusätzliche regionale Marktberichte für Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt und München erhalten Sie hier.

In diesen zehn Städten sind Mieter im Vorteil

Platz 10: Rostock

Der Kauf einer Wohnung in Rostock lohnt sich nicht. Würden Selbstnutzer eine 80-Quadratmeter-Wohnung zu 40 Prozent (zuzüglich Kaufnebenkosten) mit Eigenkapital kaufen, den Rest per Kredit über 15 Jahre (zu Vergleichszwecken ohne Tilgung), würden sie sich relativ wenig an sonst fälliger Miete sparen. Die Rendite – hier also aus der Mietersparnis berechnet – auf das aus eigener Tasche eingesetzte Geld läge bei nur 3,2 Prozent. Auf das Gesamtkapital inklusive Kredit bezogen, wären es schlappe 2,1 Prozent. Mieter fahren da besser und können das freie Geld anlegen, etwa am Aktienmarkt.

Alle Details zur Berechnung finden Sie hier. Wo sich das Eigenheim wirklich lohnt, lesen Sie in unserem Immobilienatlas 2018 und dem umfangreichen Premium-Dossier.

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Platz 9: Frankfurt am Main

In der Bankenmetropole sind Immobilien knapp. Im Zuge des Brexits könnten noch mehr Banker aus London nach Frankfurt kommen. Die Preise sind schon gestiegen und haben die Mieten abgehängt. Selbstnutzer erzielen durch den Kauf daher nur 3,2 Prozent Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, berechnet aus der Mietersparnis abzüglich der nur von Käufern zu tragenden Kosten (umgelegt auf 15 Jahre).

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Platz 8: Düsseldorf

Auch in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens sind Mieter im Vorteil. Mit nur 3,1 Prozent Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, berechnet aus der durch den Kauf erzielten Mietersparnis, lohnt sich der Kauf einer Wohnung nicht.

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Platz 7: Potsdam

Ebenfalls nur 3,1 Prozent Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital bietet der Kauf aus Sicht eines Selbstnutzers in Potsdam. Auch hier sind die Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten zu teuer, sodass der Kauf nur vergleichsweise wenig Mietersparnis bringt. Gehen dann noch die nur von Eigentümern zu tragenden Kosten runter, bleibt wenig übrig. Bezogen auf das Kapital inklusive Kredit sind das karge 2,1 Prozent Rendite. Dafür lohnt sich das mit dem Immobilienkauf und der Kreditaufnahme verbundene Risiko nicht.

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Platz 6: Kiel

In der Landeshauptstadt Schleswig-Holsteins an der Ostseeküste streichen Käufer als Selbstnutzer nur 3,0 Prozent Rendite auf ihr eingesetztes Kapital ein, wenn der Kauf direkt mit der Miete verglichen wird. Angesetzt wurden jeweils die durchschnittlichen Kaufpreise und Mieten für eine 80-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand, also kein Neubau.

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Platz 5: Freiburg

Ebenfalls nur 3,0 Prozent aufs Eigenkapital sind in Freiburg drin, wenn Selbstnutzer auf die durch den Kauf erzielte Mietersparnis und die dafür in Kauf genommenen Kosten achten (also Kreditzinsen, Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notar – verteilt auf 15 Jahre). Das ist zu wenig: Mieter fahren daher besser.

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Platz 4: Hamburg

Noch knapp 3,0 Prozent sind es in Hamburg, die aus der Mietersparnis als „Ertrag“ aus dem Kauf einer Wohnung rausspringen. Auch hier wurde die Wohnung annahmegemäß zu 60 Prozent per Kredit finanziert. Die Kaufnebenkosten, neben den Zinsen für einen tilgungsfreien Kredit und die Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, aber kein Maklerhonorar, wurden auf 15 Jahre verteilt.

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