Jenseits von München, Hamburg und Frankfurt geht es mit den Mieten und Kaufpreisen für Immobilien nicht nur aufwärts. Die Gewinner und Verlierer des Immobilienbooms unter 340 deutschen Städten – auch jenseits der Metropolen.
Tausende Menschen haben in deutschen Großstädten gegen steigende Mieten demonstriert. Auch im Wahlkampf spielte der deutsche Wohnungsmarkt daher bei praktisch allen Parteien eine große Rolle. Mietpreisbremse, sozialer Wohnungsbau, die Frage, wer Maklerkosten tragen muss und die Förderung energetischer Gebäudesanierung waren bei den großen Parteien wichtige Punkte im Wahlprogramm. "Egal welche Parteien die neue Koalition bilden, fest steht schon jetzt, dass auf die Immobilienwirtschaft neue Herausforderungen zukommen werden, positive wie auch negative", stellt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD, dem Bundesverband der Makler, Hausverwalter und Sachverständigen fest.
Die Interessen gehen weit auseinander
Das Problem der Politik: Sie kann es nicht allen recht machen. Nicht nur die Interessen von Hauseigentümern, Mietern, Vermietern, Maklern, Kommunen und Umweltverbänden liegen mitunter weit auseinander, auch die Entwicklung in den einzelnen Städten ist in höchstem Maße heterogen. Einfache politische Antworten auf die Probleme auf dem Immobilienmarkt wird es daher nicht geben.
Der IVD hat die Immobilienkaufpreise und Mieten von 340 deutschen Städten analysiert und die neuen Zahlen am Dienstag in Berlin vorgelegt. Tatsächlich sind die Nettokaltmieten im Bundesdurchschnitt gestiegen und liegen für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert bei 5,75 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies aber nur ein moderater Anstieg von 3,1 Prozent. "Die Teuerung liegt damit nur knapp über der allgemeinen Inflation", sagt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick. Anders als in der öffentlichen Wahrnehmung seien die Mieten damit weniger stark gestiegen als angenommen.
Allerdings sind die Unterschiede bei den Mieten riesig: Während München mit rund zwölf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnraum doppelt so teuer ist wie im Bundesdurchschnitt, liegt eine Stadt wie Arnsberg im Sauerland mit seinen 74.000 Einwohnern mit einer Kaltmiete von 3,70 Euro pro Quadratmeter rund 35 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt. Gegenüber der Durchschnittsmiete in den zehn größten deutschen Städten von 8,27 Euro kostet die Wohnung im Arnsberg sogar weniger als die Hälfte.
Mietpreisentwicklung in den zehn größten Städten Deutschlands
Durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 8,27 Euro
Untersucht wurden Bestandswohnungen ab Baujahr 1949 mit mittlerem Wohnwert
Im Folgenden: Sortiert nach Einwohnerzahl in absteigender Reihenfolge
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD - Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.; veröffentlicht am 1. Oktober 2013
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 7,05 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +7,62 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 8,95 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +5,29 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 11,90 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +6,25 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 8,50 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +6,25 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 8,80 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +2,33 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 10,00 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +4,17 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 5,50 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +5,77 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 8,50 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +0,00 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 6,50 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +8,33 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 7,00 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +7,69 Prozent
Die deutlich unterschiedliche Entwicklung im Wohnungsmarkt hatten bereits Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Anfang September deutlich gemacht. Der IW-Studie zufolge driftet der Wohnungsmarkt in Deutschland weiter auseinander: Während in den Großstädten die Mieten kräftig steigen, droht vor allem im Osten massenhafter Leerstand in ländlichen Regionen. Denn - so hat das IW ausgerechnet - nur 15 der 80 Millionen Bundesbürger leben in Regionen, in denen Wohnen tatsächlich teurer geworden ist. Somit ist das Problem der horrend steigenden Mieten eher ein populäres Minderheitenproblem. Ländlich gelegene Städte jenseits der Speckgürtel der gefragten Großstädte werden hingegen aufgrund sinkender Nachfrage nach Wohnraum für Mieter immer günstiger.
Die Mietpreisentwicklung sei somit laut IVD keinesfalls dramatisch. Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass sich die Mieten in Deutschland lange Zeit unterdurchschnittlich entwickelt haben, in den 90er Jahren waren sie sogar deutlich gesunken. Die um die Inflation bereinigten Mieten sind innerhalb der vergangenen 20 Jahre somit nur um 5,8 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum ist das allgemeine Preisniveau jedoch um 38 Prozent gestiegen. Die inflationsbereinigten Mieten lägen somit bundesweit deutlich unter dem Niveau von 1993. Auch im Verhältnis zum verfügbaren Nettohaushaltseinkommen ist nach IVD-Berechnungen der Anteil, der für die Warmmiete ausgegeben wird, leicht zurückgegangen. Seit 2006 liege müssten Mieter in Deutschland konstant 15 bis 16 Prozent ihres Einkommens für Wohnen ausgeben.
Kein einheitlicher Trend
Die Schere zwischen Landbewohnern und den stark nachgefragten Metropolen öffnet sich auch für Immobilienbesitzer und -käufer zusehends. "Es gibt keinen einheitlichen Trend", sagt dazu Schick vom IVD. "Die Kaufpreise für Immobilien spiegeln immer die Nachfrage wieder – und die hängt vor allem von den Wanderungsbewegungen ab. Dort, wo die Einwohner abwandern, bleiben die Immobilienpreise stabil oder gehen sogar zurück."
Im Durchschnitt der untersuchten Städte zeigt sich dennoch ein deutlicher Preisanstieg von plus 4,4 Prozent gegenüber 2012. Der Preis für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert beträgt somit 1044 Euro pro Quadratmeter. Damit läge das durchschnittliche Preisniveau noch immer niedriger als vor 20 Jahren, so Schick. Erst seit drei Jahren sei eine Trendwende bei den lange rückläufigen Immobilienpreise zu beobachten. "Die Entwicklung der Preise für Wohneigentum ist Teil eine überfälligen Aufholprozesses der deutschen Wohnungsmärkte", erklärt IVD-Vize Schick.
Wo die Immobilienpreise am stärksten fallen
Nettokaufpreis:
2012: 180.000 Euro
2013: 165.000 Euro
Preisveränderung: -8,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD - Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.; veröffentlicht am 1. Oktober 2013
Nettokaufpreis:
2012: 175.000 Euro
2013: 160.000 Euro
Preisveränderung: -8,6 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Lüdenscheid
Nettokaufpreis:
2012: 220.000 Euro
2013: 200.000 Euro
Ohrdruf
Nettokaufpreis:
2012: 110.000 Euro
2013: 100.000 Euro
Preisveränderung in beiden Städten: -9,1 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 150.000 Euro
2013: 130.000 Euro
Preisveränderung: -13,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 190.000 Euro
2013: 160.000 Euro
Preisveränderung: -15,8 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 245.000 Euro
2013: 205.000 Euro
Preisveränderung: -16,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 270.000 Euro
2013: 220.000 Euro
Preisveränderung: -18,5 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 235.000 Euro
2013: 190.000 Euro
Preisveränderung: -19,1 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 105.000 Euro
2013: 80.000 Euro
Preisveränderung: -23,8 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 140.000 Euro
2013: 90.000 Euro
Preisveränderung: -35,7 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Der Markt ist erstaunlich stabil
Dabei seien aber inzwischen anders als auf dem Höhepunkt der Euro-Krise vor drei Jahren nicht mehr die Angst um das Vermögen und die Flucht in Sachwerte preistreibend, sondern die die Wohnraum-Nachfrage und vorhandene Angebot entscheidend für die Preisentwicklung. "Die Preisentwicklung entspricht einem völlig normalen Immobilienmarkt in Deutschland, die Preissteigerungen bleiben moderat", konstatiert Schick. "Der Immobilienmarkt erweist sich als erstaunlich stabil." Von einer Preisblase bei Immobilien könne angesichts der realen Nachfrage, die das knappe Angebot deutlich übersteigt, keine Rede sein.
Was die Studie vor allem zeigt: Nicht nur in den Szenevierteln der Großstädte steigen die Immobilienpreise, sondern zusehends auch in den mittleren und kleinen Städten. Das allgemeine Preisniveau hebt sich. Am schnellsten steigen die Preise nach wie vor in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis konnte hier nochmals um 7,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr zulegen und liegt nun bei 1545 Euro. Allerdings lässt die Dynamik allmählich nach und nähert sich stabileren Verhältnissen. Als Grund dafür nannte der IVD die Fertigstellung von mehr als 200.000 Wohneinheiten im Jahr 2012.
Wo die Immobilienpreise am stärksten steigen
Nettokaufpreis:
2012: 110.000 Euro
2013: 140.000 Euro
Preisveränderung: +27,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert. Preisveränderung im Vergleich zum Vorjahr.
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD - Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.; veröffentlicht am 1. Oktober 2013
Nettokaufpreis:
2012: 237.500 Euro
2013: 300.000 Euro
Preisveränderung: +26,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 200.000 Euro
2013: 250.000 Euro
Preisveränderung: +25,0 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 118.000 Euro
2013: 145.000 Euro
Preisveränderung: +22,9 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 250.000 Euro
2013: 300.000 Euro
Preisveränderung: +20,0 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 150.000 Euro
2013: 175.000 Euro
Preisveränderung: +16,7 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 330.000 Euro
2013: 380.000 Euro
Preisveränderung: +15,2 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 200.000 Euro
2013: 230.000 Euro
Preisveränderung: +15,0 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Sankt Peter Ording
Nettokaufpreis:
2012: 280.000 Euro
2013: 320.000 Euro
Braunschweig
Nettokaufpreis:
2012: 175.000 Euro
2013: 200.000 Euro
Neubrandenburg
Nettokaufpreis:
2012: 140.000 Euro
2013: 160.000 Euro
Wernigerode
Nettokaufpreis:
2012: 175.000 Euro
2013: 200.000 Euro
Sonneberg
Nettokaufpreis:
2012: 105000 Euro
2013: 120000 Euro
Preisveränderung bei allen genannten Städten: +14,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 220.000 Euro
2013: 250.000 Euro
Preisveränderung: +13,6 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Dort wo die Nachfrage nach Wohnraum am höchsten ist, sind demnach die Preise und auch die Preissteigerungen am höchsten. So kostet der Quadratmeter in München zum Beispiel 3150 Euro (plus 10,5 Prozent), in Bremen hingegen nur 950 Euro. Dennoch ist das auch für Bremen ein spürbarer Anstieg um 8,33 Prozent gegenüber 2012.
Preisentwicklung ist abhängig von der demographischen Entwicklung
Städte zwischen 250.000 und 500.000 Einwohner legten durchschnittlich um 5,3 Prozent auf 1280 Euro je Quadratmeter zu. Dynamischer entwickelten sich die Immobilienpreise allerdings in Städten mit 100.000 bis 250.000 Einwohnern. Dort stieg der Quadratmeterpreis um 6,1 Prozent und liegt nun durchschnittlich bei 1145 Euro. Ähnlich hoch wie in den größten Städten fiel der Preisanstieg bei den Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohner aus. Hier gab es ein Plus von 5,5 Prozent auf nun 1038 Euro pro Quadratmeter. In den Städten mit weniger als 50.000 Einwohnern ist der Preisanstieg mit plus 3,8 Prozent etwa so dynamisch wie im Vorjahr (998 Euro pro Quadratmeter). Kleinstädte mit weniger als 30.000 Einwohnern legten etwas dynamischer um knapp zwei Prozent auf 911 Euro pro Quadratmeter zu. Im Vorjahr hatte das Plus nur bei knapp 1,4 Prozent gelegen.
Allerdings verläuft die Preisentwicklung doch deutlich abhängig von der demografischen Entwicklung der einzelnen Stadt. Die Preisentwicklung verläuft daher innerhalb der Städtekategorien nach Einwohnerzahl auch höchst unterschiedlich. Dort wo die Einwohnerzahl und Altersstruktur stabil sind, zeigt sich laut IVD-Studie ein Trend zur bewussten Bildung von Wohneigentum – sei es als Altersvorsorge oder als konservative Geldanlage.
Qualität entscheidet
Der anhaltende Immobilienboom spiegelt sich auch in der Entwicklung der Einfamilienhäuser wider. Auch hier entwickeln sich die Preise umso dynamischer, je größer die Stadt ist. Durchschnittlich zogen hier die Preise um 3,4 Prozent an. Dabei koste laut IVD das 125-Quadratmeter-Haus in einer Kleinstadt im Schnitt 173.000 Euro, in einer Stadt mit mehr als 100.000 Einwohnern hingegen schon 235.000 Euro.
Insgesamt verzeichneten die IDV-Analysten nur in 20 Städten rückläufige Preise für Kaufimmobilien – von insgesamt 301 untersuchten Städten. Dabei erreichten die Preisrückgänge durchaus Abschläge von zehn Prozent und mehr. Schlusslicht ist Dessau mit einem Preisrückgang von 35 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In 175 Städten stiegen die Preise hingegen – darunter natürlich auch die gefragten Großstädte München, Berlin, Frankfurt, Köln und Hamburg. Spitzenreiter mit einem Preisanstieg von mehr als 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr sind jedoch kleinere und mittelgroße Städte wie Bamberg,Trier oder Montabaur. Spitzenreiter ist jedoch die Kleinstadt Delitzsch im nördlichen Sachsen mit zirka 25.000 Einwohnern und einem Plus von mehr als 27 Prozent. In 106 Städten blieben die Immobilienpreise stabil.
Neben der Städtegröße und der demografischen Entwicklung ist vor allem die Qualität der Wohnung entscheidend für den Preis. Tendenziell sind dabei hochwertige Wohnungen besonders gefragt und die Preisaufschläge überproportional. Der Preisunterschied zwischen einer Neubau- und einer Bestandswohnung liegt daher regelmäßig bei einem Drittel bei gutem Wohnwert. Qualitativ etwas schwächere Wohnungen liegen hingegen schon 45 Prozent unter dem Preis für einen Neubau. Als Grund dafür macht der IVD die gestiegenen Baukosten aus, die in den vergangenen 13 Jahren um mehr als ein Viertel gestiegen seien.
Neubauten werden attraktiver
Im Ergebnis sind steigende Mieten und Immobilienpreise somit keine Phänomen wachsender Profitgier, wie manche Demonstranten zu glauben scheinen, sondern rein marktwirtschaftlich durch eine wachsende Nachfrage bestimmt, die auf ein nach wie vor knappes Angebot trifft. Die steigenden Mieten hätten laut IVD aber den positiven Effekt, die Neubautätigkeit anzuregen. So seien die steigenden Mieten auch Ausdruck und Folge der geringen Bautätigkeit des vergangenen Jahrzehnts – vor allem in den Ballungsgebieten Berlin, München und Hamburg. Für potentielle Vermieter werden Investitionen in einen Neubau aber aufgrund der gestiegenen Mieten wieder attraktiver. Mit dem steigenden Wohnangebot könnten sich so die Mietpreise wieder stabilisieren. Eine Mietpreisbremse könnte hingegen zur Folge haben, dass die Investitionstätigkeit am Wohnungsmarkt gebremst wird. Gleiche gelte für die energetische Sanierung von Wohngebäuden.
In der logischen Konsequenz fordern mehrere Verbände die Politik auf, die Neubautätigkeit zu fördern und zu erleichtern, etwa durch die zügigere Ausweisung von Bauland und beschleunigte Genehmigungsverfahren. Das hätte allerdings auch die Konsequenz, dass es weiter die Menschen in die Metropolen zieht.
Angesichts einer verstärkten Abwanderung vom Land in die Städte warnt der Deutsche Städte- und Gemeindebund die Politik daher davor, ländliche Regionen zu vernachlässigen. "Wir erwarten von der neuen Bundesregierung ein klares Bekenntnis zum Erhalt, zur Förderung auch der ländlichen Räume in Deutschland", sagte etwa Gerd Landsberg, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebundes. "Volle Städte, leeres Land ist kein Zukunftsmodell." Die Abwanderung vom Land in die Städte dauerhaft zu stoppen, dürfte allerdings für die Politik eine weitaus größere Herausforderung sein, als für Entspannung bei den Mietpreisen zu sorgen. Denn dazu bräuchte es auf dem Land zunächst eine stabile demografische Entwicklung – mit guten Perspektiven für Beruf, Familie und Freizeit. Wo es die noch gibt, zählen auch die Kleinstädte zu den Gewinnern des Immobilienbooms. Wer dort Wohneigentum erwirbt, macht somit nichts falsch.
