Die Schere zwischen Landbewohnern und den stark nachgefragten Metropolen öffnet sich auch für Immobilienbesitzer und -käufer zusehends. "Es gibt keinen einheitlichen Trend", sagt dazu Schick vom IVD. "Die Kaufpreise für Immobilien spiegeln immer die Nachfrage wieder – und die hängt vor allem von den Wanderungsbewegungen ab. Dort, wo die Einwohner abwandern, bleiben die Immobilienpreise stabil oder gehen sogar zurück."
Im Durchschnitt der untersuchten Städte zeigt sich dennoch ein deutlicher Preisanstieg von plus 4,4 Prozent gegenüber 2012. Der Preis für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert beträgt somit 1044 Euro pro Quadratmeter. Damit läge das durchschnittliche Preisniveau noch immer niedriger als vor 20 Jahren, so Schick. Erst seit drei Jahren sei eine Trendwende bei den lange rückläufigen Immobilienpreise zu beobachten. "Die Entwicklung der Preise für Wohneigentum ist Teil eine überfälligen Aufholprozesses der deutschen Wohnungsmärkte", erklärt IVD-Vize Schick.
Wo die Immobilienpreise am stärksten fallen
Nettokaufpreis:
2012: 180.000 Euro
2013: 165.000 Euro
Preisveränderung: -8,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD - Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.; veröffentlicht am 1. Oktober 2013
Nettokaufpreis:
2012: 175.000 Euro
2013: 160.000 Euro
Preisveränderung: -8,6 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Lüdenscheid
Nettokaufpreis:
2012: 220.000 Euro
2013: 200.000 Euro
Ohrdruf
Nettokaufpreis:
2012: 110.000 Euro
2013: 100.000 Euro
Preisveränderung in beiden Städten: -9,1 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 150.000 Euro
2013: 130.000 Euro
Preisveränderung: -13,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 190.000 Euro
2013: 160.000 Euro
Preisveränderung: -15,8 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 245.000 Euro
2013: 205.000 Euro
Preisveränderung: -16,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 270.000 Euro
2013: 220.000 Euro
Preisveränderung: -18,5 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 235.000 Euro
2013: 190.000 Euro
Preisveränderung: -19,1 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 105.000 Euro
2013: 80.000 Euro
Preisveränderung: -23,8 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 140.000 Euro
2013: 90.000 Euro
Preisveränderung: -35,7 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Der Markt ist erstaunlich stabil
Dabei seien aber inzwischen anders als auf dem Höhepunkt der Euro-Krise vor drei Jahren nicht mehr die Angst um das Vermögen und die Flucht in Sachwerte preistreibend, sondern die die Wohnraum-Nachfrage und vorhandene Angebot entscheidend für die Preisentwicklung. "Die Preisentwicklung entspricht einem völlig normalen Immobilienmarkt in Deutschland, die Preissteigerungen bleiben moderat", konstatiert Schick. "Der Immobilienmarkt erweist sich als erstaunlich stabil." Von einer Preisblase bei Immobilien könne angesichts der realen Nachfrage, die das knappe Angebot deutlich übersteigt, keine Rede sein.
Was die Studie vor allem zeigt: Nicht nur in den Szenevierteln der Großstädte steigen die Immobilienpreise, sondern zusehends auch in den mittleren und kleinen Städten. Das allgemeine Preisniveau hebt sich. Am schnellsten steigen die Preise nach wie vor in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis konnte hier nochmals um 7,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr zulegen und liegt nun bei 1545 Euro. Allerdings lässt die Dynamik allmählich nach und nähert sich stabileren Verhältnissen. Als Grund dafür nannte der IVD die Fertigstellung von mehr als 200.000 Wohneinheiten im Jahr 2012.
Wo die Immobilienpreise am stärksten steigen
Nettokaufpreis:
2012: 110.000 Euro
2013: 140.000 Euro
Preisveränderung: +27,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert. Preisveränderung im Vergleich zum Vorjahr.
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD - Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.; veröffentlicht am 1. Oktober 2013
Nettokaufpreis:
2012: 237.500 Euro
2013: 300.000 Euro
Preisveränderung: +26,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 200.000 Euro
2013: 250.000 Euro
Preisveränderung: +25,0 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 118.000 Euro
2013: 145.000 Euro
Preisveränderung: +22,9 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 250.000 Euro
2013: 300.000 Euro
Preisveränderung: +20,0 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 150.000 Euro
2013: 175.000 Euro
Preisveränderung: +16,7 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 330.000 Euro
2013: 380.000 Euro
Preisveränderung: +15,2 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 200.000 Euro
2013: 230.000 Euro
Preisveränderung: +15,0 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Sankt Peter Ording
Nettokaufpreis:
2012: 280.000 Euro
2013: 320.000 Euro
Braunschweig
Nettokaufpreis:
2012: 175.000 Euro
2013: 200.000 Euro
Neubrandenburg
Nettokaufpreis:
2012: 140.000 Euro
2013: 160.000 Euro
Wernigerode
Nettokaufpreis:
2012: 175.000 Euro
2013: 200.000 Euro
Sonneberg
Nettokaufpreis:
2012: 105000 Euro
2013: 120000 Euro
Preisveränderung bei allen genannten Städten: +14,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 220.000 Euro
2013: 250.000 Euro
Preisveränderung: +13,6 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Dort wo die Nachfrage nach Wohnraum am höchsten ist, sind demnach die Preise und auch die Preissteigerungen am höchsten. So kostet der Quadratmeter in München zum Beispiel 3150 Euro (plus 10,5 Prozent), in Bremen hingegen nur 950 Euro. Dennoch ist das auch für Bremen ein spürbarer Anstieg um 8,33 Prozent gegenüber 2012.
Preisentwicklung ist abhängig von der demographischen Entwicklung
Städte zwischen 250.000 und 500.000 Einwohner legten durchschnittlich um 5,3 Prozent auf 1280 Euro je Quadratmeter zu. Dynamischer entwickelten sich die Immobilienpreise allerdings in Städten mit 100.000 bis 250.000 Einwohnern. Dort stieg der Quadratmeterpreis um 6,1 Prozent und liegt nun durchschnittlich bei 1145 Euro. Ähnlich hoch wie in den größten Städten fiel der Preisanstieg bei den Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohner aus. Hier gab es ein Plus von 5,5 Prozent auf nun 1038 Euro pro Quadratmeter. In den Städten mit weniger als 50.000 Einwohnern ist der Preisanstieg mit plus 3,8 Prozent etwa so dynamisch wie im Vorjahr (998 Euro pro Quadratmeter). Kleinstädte mit weniger als 30.000 Einwohnern legten etwas dynamischer um knapp zwei Prozent auf 911 Euro pro Quadratmeter zu. Im Vorjahr hatte das Plus nur bei knapp 1,4 Prozent gelegen.
Allerdings verläuft die Preisentwicklung doch deutlich abhängig von der demografischen Entwicklung der einzelnen Stadt. Die Preisentwicklung verläuft daher innerhalb der Städtekategorien nach Einwohnerzahl auch höchst unterschiedlich. Dort wo die Einwohnerzahl und Altersstruktur stabil sind, zeigt sich laut IVD-Studie ein Trend zur bewussten Bildung von Wohneigentum – sei es als Altersvorsorge oder als konservative Geldanlage.