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Wohnpreisspiegel Wo sich der Immobilienkauf noch lohnt

Vor allem in Metropolen werden Kaufgelegenheiten am Immobilienmarkt rar. In welchen Lagen sich der Kauf trotzdem noch lohnt - und welche Rolle die Mietpreisbremse dabei spielt.

Hier droht die nächste Immobilienblase
SchwedenBilliges Geld und die Möglichkeit, einen Teil der Hypothekenzinsen vom zu versteuernden Einkommen abzusetzen, haben das Schuldenmachen in Schweden gefördert. Finanzminister Anders Borg spricht seit längerem von „ernsthaften Risiken“ der zu hohen privaten Verschuldung. Durch verschiedene Maßnahmen versucht die schwedische Regierung, die Gefahr der Blasenbildung zu entschärfen. Sie senkte die erlaubte Beleihungsgrenze für Darlehen von 95 Prozent auf 85 Prozent des Marktwerts der Immobilie. Doch die Preise steigen weiter, allein zwischen März und Mai diesen Jahres um zwei Prozent, wie das Statistische Zentralamt am Donnerstag mitteilte. Und die nächste Gefahr lauert bereits in Form von noch billigerem Geld: Im Juli, so prognostizieren die meisten Analysten, wird die Zentralbank den Leitzins auf 0,5 Prozent senken. Quelle: ZB
KanadaAngesichts der hohen Verschuldung der kanadischen Privathaushalte bei etwa 160 Prozent des verfügbaren Einkommens beobachten Regierung und Bank of Canada auch den Immobilienmarkt genau. Brennpunkte sind die Pazifikstadt Vancouver, die Ölmetropole Calgary und die Finanzmetropole Toronto (Bild), wo selbst die Finanzkrise den Boom kaum unterbrochen hat. "Der kanadische Immobilienmarkt marschiert unermüdlich weiter", stellt die BMO Capital Markets in einer Analyse fest. Quelle: dpa
In den vergangenen Jahren hatte der mittlerweile verstorbene Finanzminister Jim Flaherty vor der Verschuldung der Privathaushalte gewarnt. Als kanadische Banken im Frühjahr 2013 begannen, die 5-Jahres-Hypothekenzinsen unter 3 Prozent zu senken, pfiff er sie zurück. Sein Nachfolger Joe Oliver scheint dagegen weniger geneigt zu sein, in die Geschäftsentscheidungen von Banken einzugreifen. Die Zentralbank befürchtet, dass der hohe Grad an Schulden und die üppigen Hauspreise im Vergleich zum Einkommen die Privathaushalte anfällig für wirtschaftliche Schocks machen. Die Warnungen scheinen beim Verbraucher angekommen zu sein: Der Zuwachs der Verschuldung hat sich zumindest verlangsamt. Quelle: dapd
NorwegenDie norwegische Zentralbank warnt immer wieder vor dem Platzen der Immobilienblase - geholfen hat es bislang nichts. In Norwegen sind die Immobilienpreise zwischen 2005 und Ende vergangenen Jahres um stolze 71 Prozent gestiegen. Nach einer kurzen Verschnaufpause bewegen sie sich in diesem Jahr wieder nach oben. Gleichzeitig ist die Verschuldung der Privathaushalte weiter gestiegen: Mittlerweile ist der durchschnittliche Norweger mit dem Fünffachen seines Jahreseinkommens verschuldet. Schärfere Kreditvergaberegeln haben bisher kaum gewirkt. Quelle: REUTERS
AustralienDie dramatisch gestiegenen Immobilienpreise entwickeln sich in Australien zu einem gesellschaftlichen Problem. In den 1980er-Jahren lebten noch bis zu 70 Prozent der Bevölkerung in ihrem eigenen Haus, heute können sich das immer weniger junge Menschen leisten. "Wir kommen in eine Situation, in der sich die Gesellschaft in zwei Teile spaltet", meint ein Soziologe, "die Immobilienbesitzer - und alle anderen". Der Trend begann 1993, als bekannt wurde, dass im Jahr 2000 die Olympischen Sommerspiele in Sydney ausgetragen werden. Innerhalb weniger Jahre verdoppelten sich die Immobilienpreise in Sydney - heute kosten sie bis zu siebenmal so viel. Quelle: REUTERS
Doch auch in anderen Metropolen steigen die Preise: Perth und Darwin profitierten von generös bezahlten Arbeitern in der boomenden Bergbauindustrie. Melbourne (Bild) spürt die Nachfrage kapitalstarker chinesischer Investoren. Immer weniger Australier können mit den Chinesen mithalten. Weil die Nachfrage nach Immobilien schlicht zu groß sei, scheint es eher unwahrscheinlich, dass in Australien die Blase nächstens platzen werde. Andererseits türmen sich die Schulden der Australier aber auch immer höher. Viele Familien stecken bis zu 60 Prozent ihres Einkommens in die Hypothek für das Eigenheim. Ein Einknicken des wirtschaftlichen Wachstums könnte dann schnell zu höherer Arbeitslosigkeit gefolgt von einer Welle von Privatbankrotten führen. Quelle: REUTERS
GroßbritannienIn Großbritannien schlagen Experten schon länger Alarm und warnen, dass eine Immobilienblase den Aufschwung gefährden könnte. Eine Erhöhung der Leitzinsen, wie von einigen gefordert, lehnt die Bank of England bisher allerdings ab. Doch Finanzminister George Osborne hat am Donnerstagabend verkündet, dass die Notenbank mehr Einflussmöglichkeiten bekommt, um auf anderen Wegen die Hypothekenvergabe zu bremsen. So könnte die Bank of England Grenzen setzen, damit Haushalte im Vergleich zu ihrem Einkommen keine übermäßig hohen Kredite aufnehmen. Quelle: REUTERS

Reihenhäuser, Gartenzwerge und ein langer Weg zur Arbeit - was zunächst trist klingt, wird für Immobiliensuchende immer interessanter. Die deutsche Vorstadtidylle, der Speckgürtel, lockt immer mehr potenzielle Immobilienkäufer an.

Zu recht, meint Immobilienexperte Sebastian Hein von empirica-systeme, einem Immobiliendatenanbieter. Wer jetzt noch kaufen wolle, der solle sich in Universitätsstädten oder eben im Speckgürtel umsehen, riet Hein am Dienstag auf dem Investmentgipfel der WirtschaftsWoche in Frankfurt. Im Fall der Mainmetropole komme auch Offenbach in Frage.

Trend zur B-Lage

Auch wenn Frankfurter das sicher nicht gerne hören werden: Die jüngsten Daten des Immobilienspiegels vom Immobilienverband Deutschland (IVD), der gleichzeitig Bundesverband der Makler und Immobilienberater ist, bestätigen den Trend zu sogenannten B-Lagen.

Der Verband erstellt seinen jährlichen Immobilienpreisspiegel auf Grundlage einer Datensammlung unter allen rund 6000 Mitgliedsunternehmen. Es wurden in rund 370 Städten und Gemeinden die Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser, Eigentumswohnungen, Renditeobjekte und Baugrundstücke als auch die Wohnungsmieten analysiert.

Welche deutschen Städte bei Investoren angesagt sind

Zweite Reihe mit Zuzug

Da in den gefragten Metropolen das Angebot an verfügbaren Eigentumswohnungen immer geringer werde, lohne es sich, auf Städte der zweiten Reihe auszuweichen. Universitätsstädte eignen sich da laut Jürgen-Michael Schick, dem Vizepräsidenten des IVD, besonders. Gleichzeitig sollten potenzielle Käufer darauf achten, dass es sich um eine wachsende Stadt handele. Als Beispiele für B-Lagen mit Zuzug nennt Schick Regensburg und Rostock.

Denn der Immobilienmarkt in Deutschland hat mit einer Schere zu kämpfen. "In der Fläche sind ausreichend Immobilien vorhanden, in den Zentren dagegen ist das Angebot knapp", sagt Hein. Während in den ländlichen Regionen die Mieter wegbleiben, wissen sie in den Städten nicht mehr, wohin.

Auch der IVD bemängelt: "Gerade in Groß- und Unistädten kann der Neubau die oft durch viele Zuziehende steigende Nachfrage nicht ausgleichen." Berlin beispielsweise konnte sich 2013 über mehr als 47.000 zusätzliche Einwohner freuen. Im gleichen Zeitraum seien aber nur gut 6600 Wohnungen neu gebaut worden, so Schick.

Im Durchschnitt kostete ein Quadratmeter einer mittleren Neubauwohnung in Deutschland laut Immobilienpreisspiegel 1875 Euro, knapp neun Prozent mehr als im Vorjahr. Getrieben werden die Preise durch die bayerische Landeshauptstadt, in München kostet der Quadratmeter im Schnitt 3600 Euro, das sind fast 15 Prozent mehr als 2013.

Dennoch will der IVD eine "Stabilisierung der Eigentumspreise auf hohem Niveau" feststellen, so Schick. Zwar gebe es noch Metropolen mit zweistelligen Zuwachsraten, in den meisten Lagen schwäche sich das Wachstum allerdings ab. In Frankfurt am Main beispielsweise haben die Preise laut Immobilienspiegel zuletzt stagniert.

Dann eben Essen

Dennoch können sich viele die hohen Kaufpreise in den A-Städten nicht mehr leisten. Sowohl empirica-systeme-Experte Hein als auch der IVD sehen daher steigendes Potenzial für Städte wie Essen oder Leipzig. Während in Essen die Preise für Eigentumswohnungen bei rund 1000 Euro je Quadratmeter auf einem moderaten Niveau stagnieren, sind zuletzt die Nettokaltmieten um fast acht Prozent auf sieben Euro je Quadratmeter gestiegen. Gut für diejenigen, die die günstigen Finanzierungsbedingungen zum Kauf nutzen wollen und die Wohnung anschließend vermieten.

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