Karlsruhe Ein Altbau in Hamburg, unten sind die Wände feucht, oben ist alles in bester Ordnung: Müssen die, die oben wohnen, der Sanierung zustimmen und mitbezahlen? Wie viele Gutachten braucht man, muss überhaupt saniert werden?
Streit über solche Fragen hat die Eigentümer von zwölf Wohnungen und drei Büros bis zum Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe geführt. Der verhandelt am Freitag über den Hamburger Fall. Denn Mit den Urteilen von Amts- und Landgericht in Hamburg geben sich die Streitenden nicht zufrieden. (V ZR 203/17)
Welches Problem gibt es in dem Haus?
Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1890. Heute umfasst es zwölf Wohnungen und drei sogenannte Teileigentumseinheiten im Souterrain. Darin untergebracht sind eine Naturheilpraxis, eine Künstleragentur und eine Kommunikationsagentur. Deren Wände sind feucht.
2010 und 2011 stellten ein Ingenieurbüro und ein Architekt in Gutachten jeweils das Fehlen von Sockelabdichtung und Horizontalsperre als Ursache fest. Außerdem seien Salze ins Mauerwerk eingedrungen. Die Sanierung würde rund 300.000 Euro kosten.
Wie sind Sanierungen in Eigentümergemeinschaften geregelt?
Wie Eigentümergemeinschaften ihre Immobilie zu verwalten haben, regelt das Wohneigentumsgesetz. Grundsätzlich steht den Eigentümern die Verwaltung gemeinschaftlich zu.
Unterschieden wird zwischen Sondereigentum, für das jeder Eigentümer selbst verantwortlich ist, und Gemeinschaftseigentum. Wer zum Beispiel sein Badezimmer, das Sondereigentum ist, sanieren möchte, ist frei in seinen Entscheidungen.
Das Gemeinschaftseigentum umfasst gemeinsam genutzte Räume wie das Treppenhaus, aber auch Fassaden und Dach. Werden dort Sanierungsarbeiten nötig, müssen alle Eigentümer zahlen.
Der Gesetzgeber schreibt vor, dass für solche Ausgaben eine Instandhaltungsrücklage gebildet wird – Eigentümer zahlen monatlich einen bestimmten Betrag, das sogenannte Hausgeld, in diesen Topf. Wie hoch der Betrag ist, hängt davon ab, welchen Anteil am Gebäude der jeweilige Eigentümer besitzt.
Werden Arbeiten fällig, deren Kosten die angesparte Instandhaltungsrücklage sprengen, kann die Eigentümergemeinschaft eine sogenannte Sonderumlage beschließen. Sie verpflichtet die Eigentümer zu einer Einmalzahlung gemäß ihres Eigentumsanteils, un die Kosten zu decken.
Laut Gesetz gehört zur Verwaltung einer Wohneigentumsgemeinschaft die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Warum streiten die Parteien?
Auf einer Eigentümerversammlung am 31. März 2015 lehnte die Mehrheit Anträge zur Beseitigung der Schäden ab. Beschlossen wurde stattdessen, ein neues Gutachten einzuholen.
Die Mehrheit der Eigentümer meinte, dass Feuchtigkeitsschäden zu einem Altbau von 1890 gehören. Es komme auf die damals geltenden Regeln der Technik an. Die Antragsteller zogen gegen die Beschlüsse vor das Amtsgericht.
Was haben die Vorinstanzen entschieden?
Das Amtsgericht hob den Beschluss über ein neues Gutachten auf und wies die Klage ansonsten ab. Damit waren beide Seiten nicht einverstanden und legten Berufung ein.
Das Landesgericht (LG) entschied, dass die Ablehnung der Instandsetzung einer ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht. Die Kläger hätten Anspruch auf Sanierung. Ein weiteres Gutachten sei nicht erforderlich.
Nach Überzeugung des LG ist der Zeitpunkt der Aufteilung 1986 entscheidend. In der Teilungserklärung sei das Gebäude als voll renoviert bezeichnet. Der bauliche Zustand müsse die Nutzung des Souterrains für Gewerbe gewährleisten.
Was sagt der Eigentümerverband Haus & Grund?
Probleme in Wohnungseigentümergemeinschaften seien häufig anzutreffen, sagt die Rechtsreferentin des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland, Julia Wagner. „Es darf nicht soweit kommen, wie es hier gekommen ist.“ Vor einem Beschluss in der Eigentümerversammlung sollten die Beteiligten miteinander reden. „Hilfreich sind eindeutige Teilungserklärungen und ein Beirat, der vermitteln kann.“
Ihr Verband empfehle grundsätzlich, einen Verwaltungsbeirat zu wählen. Ein gewählter Beirat besteht, wenn die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, aus drei Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft. Nach Wagners Erfahrung kennen sie die Immobilie und die Menschen, die darin wohnen, oft besser als ein Verwalter.
Im Streitfall könne auch ein Mediator helfen, Konflikte nicht eskalieren zu lassen. „Wenn es erstmal auf ein Gerichtsverfahren hinausläuft, entstehen zum einen hohe Kosten und zum anderen dauert es oft Jahre.“
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Interessenten unbedingt die Beschlüsse und Protokolle der Eigentümerversammlungen ansehen, rät Wagner. „Man kriegt über Protokolle auch raus, wie die Gemeinschaft funktioniert.“ Außerdem könne man sich Klarheit über den Zustand des Objekts verschaffen.
