Wohnungskäufer aufgepasst Immobilienbesitzer in der Kampfzone

Eigentumswohnungen sind gefragt wie nie. Viele Interessenten unterschätzen Kosten und Konflikte, die auf sie zukommen. Worüber sich Eigentümer mit Nachbarn, Bauträgern und Mietern streiten; was Sie wissen sollten, bevor Sie zuschlagen.

Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird
Platz 15: DüsseldorfWer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Platz 14: MünsterNach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro. Quelle: dpa
Platz 13: KölnDie wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen. Quelle: dpa
Platz 12: IngolstadtBei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14. Quelle: dpa
Platz 11: PotsdamWie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter. Quelle: dpa
Platz 10: UlmDas beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger. Quelle: dpa
Platz 9: LandshutEinen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Quelle: dpa

Im Neubau des Düsseldorfer Amtsgerichts geht es zu wie am Flughafen: Personenkontrollen am Eingang, eine Anzeigetafel mit Gerichtsterminen, Lautsprecherdurchsagen rufen die Streitparteien in die Gerichtssäle. Ein Anwalt zieht einen zusammengerollten Talar aus der Aktentasche, streift ihn über. Richterin Antje Diegel öffnet die Tür zu Saal 2.114 um kurz nach 9 Uhr. Binnen eineinhalb Stunden muss sie gleich drei Verfahren von Wohnungseigentümern entscheiden. Es geht um Geld: Balkonsanierung, Abbau einer nicht genehmigten Wassertherme, falsch abgerechnete Betriebskosten. Im Balkon-Fall ist das Klima vergiftet. Hausverwalter und Eigentümer schauen sich nicht an. Der Eigentümer sagt, er solle zu viel bezahlen; der Verwalter will nur die Beschlüsse der Eigentümer umgesetzt haben. Immerhin verspricht er, jetzt mal alle Akten zur Balkonsanierung zu kopieren – für 20 Cent pro Seite. So geht das schon seit zwei Jahren, sagt Richterin Diegel: „Zeit, endlich einen Schlussstrich zu ziehen.“ Mit einem Vergleich wären die Streitparteien meist schneller am Ziel. „Zu einem Kompromiss sind zerstrittene Wohnungseigentümer jedoch nur selten bereit“, sagt sie.

Musterrechnung für Kauf, Vermietung und Verkauf einer Wohnimmobilie

Deutsche Gerichte müssen sich deshalb jedes Jahr mit etwa 360.000 Verfahren rund ums Wohneigentum herumschlagen. Es herrscht Krieg, jeder gegen jeden: Eigentümer gegen Hausverwalter, Käufer gegen Bauträger, Mieter gegen Vermieter, Nachbarn gegen Nachbarn.

Trotz der Konflikte ist die Eigentumswohnung so beliebt wie nie. Inzwischen gibt es in Deutschland 5,3 Millionen Eigentümer. Der aktuelle Run auf Sachwerte lässt die Zahl der Eigentümergemeinschaften weiter anschwellen – insbesondere in den Großstädten. In Berlin beispielsweise wurden laut Gutachterausschuss im vergangenen Jahr 13 Prozent mehr Eigentumswohnungen verkauft als 2011. Dass Betongold nicht immer beruhigend ist, sondern oft Stress verursacht, merken viele erst, wenn es zu spät ist. Ein paar einfache Regeln helfen, Immobilienfallen zu vermeiden.

Hier kostet Wohnen am meisten
Frankfurt am Main, Westend-SüdIm Frankfurter Westend kostet der Quadratmeter für eine Eigentumswohnung im Schnitt 4.642 Euro. Kein Wunder, hier sind viele Banker und Top-Manager zuhause. Quelle: Die Angaben beziehen sich auf Angebotspreise von Immobilienscout24. Das Referenzobjekt der Berechnungen ist eine 30 Jahre alte Wohnung mit 80 Quadratmetern und drei Zimmern. Quelle: dpa
Heidelberg, NeuenheimAuf Platz sieben landet der Heidelberger Stadtteil Neuenheim. Hier kostet der Quadratmeter 4.863 Euro. Neuenheim liegt gegenüber der Altstadt, geprägt wird der Stadtteil durch viele Villen und Grünflächen. Quelle: dpa
Amrum, NorddorfViele Deutsche fahren nach Norddorf auf Amrum in den Urlaub. Doch die, die auf unserem Platz sechs sesshaft werden wollen, müssen tief in die Tasche greifen: 5.305 Euro zahlt man hier pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung. Quelle: dpa
JuistDie Nordseeinsel Juist liegt zwischen Borkum und Norderney. Hier zahlen Wohnungskäufer 5.666 Euro pro Quadratmeter. Quelle: dpa
Hamburg, HafencityDie Hamburger Hafencity ist eines des größten Städtebauprojekte in Europa. Auf rund 155 Hektar entsteht ein neuer Stadtteil an der Elbe. Ein Wohnung können sich dort nur wenige leisten: der Quadratmeter kostet 5.760 Euro. Quelle: APN
NorderneyDas White Sands Festival auf Norderney lockt stets viele Besucher an. Insgesamt kommen jedes Jahr hunderttausende Urlauber auf die Insel. Einen festen Wohnsitz haben aber nur knapp 6000 Einwohner. Wer eine Wohnung kaufen möchte, muss 6.578 Euro pro Quadratmeter berappen. Quelle: dpa
München, LehelDas Lehel gehört mit 6.947 Euro pro Quadratmeter zu den teuersten Fleckchen in Deutschland, wenn Sie nach einer Eigentumswohnung Ausschau halten. Fast genauso teuer ist es nebenan in der Altstadt (6.918 Euro). Lehel und Altstadt bilden zusammen den Münchener Stadtbezirk Nr. 1. Quelle: dpa

Protokolle und Pläne lesen

  • Bevor sich Interessenten eine Wohnung zulegen, sollten sie prüfen, welche Kosten zusätzlich auf sie zukommen. Zins und Tilgung für den Wohnungskredit rechnet die Bank aus, auch für Strom, Wasser und Gas hat der neue Besitzer Erfahrungswerte. Auf Neu-Eigentümer kommen aber auch Kosten zu, mit denen viele zuvor nicht kalkuliert haben. Sie verbergen sich im Hausgeld, das alle Wohnungseigentümer monatlich im Voraus an den Verwalter überweisen – leicht mehrere Hundert Euro im Monat. Neben Betriebskosten wie Müllabfuhr, Treppenhausreinigung oder Versicherungen zählen dazu auch Posten, die für ehemalige Mieter ganz unbekannte Größen sind, zum Beispiel Gemeinschaftsrücklagen für Reparaturen oder die Vergütung für den Verwalter. Kaufinteressenten sollten sich in jedem Fall vom Verkäufer die Wirtschaftspläne der vergangenen Jahre zeigen lassen. Aus denen lässt sich recht gut ablesen, was auf den Eigentümer zukommt. Auch wie viel Geld aktuell in der Rücklage steckt, ist erkennbar.
  • Genauso wichtig ist der Check, in welche Art von Gemeinschaft man sich einkauft. Mieter, die sich mit Nachbarn verkrachen, können ausziehen. Eigentümer, die viel Geld ins eigene Heim gesteckt haben, sind nicht so flexibel. Im schlimmsten Fall, müssen sie die Wohnung mit Verlust abstoßen. Björn Bachirt, Anwalt in der Kölner Kanzlei Solmecke, rät Wohnungskäufern: „Sie sollten sich vom Verkäufer eine Vollmacht einholen, mit der sie beim Verwalter Einblick in die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft erhalten.“ Oft haben Verkäufer auch die vom Verwalter erstellten Protokolle der jährlichen Eigentümerversammlung vorliegen.

  • Kaufinteressenten sollten sich auch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung anschauen. Anders als Eigenheimbesitzer können Wohnungsbesitzer nicht nach Belieben mit ihrer Immobilie umgehen. Es gibt in Wohnanlagen sowohl „Sondereigentum“, das ausschließlich dem Wohnungsbesitzer gehört, als auch Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung zeigt, was alles gekauft wird – etwa, welcher Grundstücksanteil oder Keller zur Wohnung gehört.
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