Eigentümer ärgern sich häufig auch mit Bauträgern herum. Bauträger verkaufen Wohnungen in der Regel schon vor dem Abschluss der Bau- oder Sanierungsarbeiten. Ärger gibt es meist um Mängel am Gebäude. Bei der Rosenburg, einer Wohnanlage auf dem Bonner Venusberg, dreht sich der Streit unter anderem um feuchte Wände. „Feuchtigkeit dringt wegen der unzureichenden Abdichtung von innen in das Mauerwerk“, sagt Wohnungseigentümer Christaller. Der ehemalige Institutsleiter bei der Fraunhofer-Gesellschaft und seine Kollegen vom Eigentümer-Beirat streiten seit Jahren mit dem Bauträger um diverse Mängel. Von den Eigentümern finanzierte Gutachten schätzten die Kosten für deren Beseitigung auf 1,5 Millionen Euro. Nicht nur die Mauern seien feucht, auch beim Dach tropfe es rein. Zudem schwankten die von Holzbalken getragenen Decken bei Belastung so stark, dass Langzeitschäden drohten. Der Bauträger aber bestreitet, dass es in der Wohnanlage ein flächendeckendes Problem mit Feuchtigkeit gebe. Eine Fuge sei undicht, den Schaden werde er beheben, die Decken würden von einem Sachverständigen geprüft.
Was ein Bauträger tatsächlich liefern muss, steht in der Baubeschreibung. Häufig sind derartige Baubeschreibungen so schwammig gehalten, dass es für die Käufer schwer ist, den Bauträger später festzunageln. Es lohnt sich, den Vertrag mit dem Bauträger prüfen zu lassen. Eine gründliche Vertragsprüfung durch einen Anwalt ist für etwa 2000 Euro zu haben.
Treten nach dem Kauf Mängel auf, müssen die Eigentümer nicht als Einzelkämpfer gegen Bauträger vor Gericht ziehen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine Gemeinschaft von Wohnungsbesitzern gemeinsam klagen kann (VII ZR 236/05).
Manchmal zwingt auch der Eifer einzelner Eigentümer die Gemeinschaft zum Handeln. Ludwig Waldmann, 67, Eigentümer-Beirat einer Wohnanlage in Frankfurt, legte sich eine Digitalkamera mit Zoom-Objektiv zu. Er hatte Risse in den Balkonbrüstungen mehrerer Wohnungen entdeckt. Mit der Kamera sammelte er Beweise für Baupfusch.
Die Mehrheit der Eigentümer wollte die Balkone aber erst kurz vor Auslaufen der Gewährleistungsfrist überprüfen. Waldmann focht den Beschluss an: „Viele Eigentümer haben mir die Pest an den Hals gewünscht, weil es nicht die erste Klage war.“ Als sich Waldmanns Verdacht bestätigte, war der Bauträger jedoch bereits pleite.
Viele Eigentümer scheuen in der Tat jeden Konflikt mit nachlässigen Dienstleistern. „Sie wollen einfach ihre Ruhe haben und kümmern sich nicht um fehlerhafte Abrechnungen oder Baupfusch“, sagt Lorraine Picaper, Anwältin aus Berlin. Unruhestifter könnten dann helfen. Picaper vertrat einen Eigentümer, der nicht hinnehmen wollte, dass die Familie des Hausmeisters die Waschküche der Wohnanlage nutzte, um gewerblich Wäsche zu reinigen.
Lassen Eigentümer die Kontrolle schleifen, kann sich Vetternwirtschaft ausbreiten. In einem Haus in Frankfurt hatte der Verwalter seinem Bruder, einem Versicherungsmakler, Aufträge zugeschanzt. „Statt 3470 Euro sollten wir pro Jahr 6035 Euro an Prämie für die Gebäudeversicherung zahlen“, sagt Eigentümer Waldmann. Der Verwalter wurde gefeuert.
Ganz ohne Verwalter geht es leider nicht. Er macht die Abrechnungen, vergibt Aufträge an Handwerker, haftet für die Rücklagen und organisiert die Eigentümerversammlungen. Im besten Fall tut er das auch. Mancher aber bedient sich am Geld der Eigentümer. So verurteilte das Berliner Kammergericht einen Hausverwalter wegen Untreue zu 16 Monaten auf Bewährung. Er hatte seine Eigentümergemeinschaft um 276.000 Euro erleichtert.
