Wohnungskäufer aufgepasst Immobilienbesitzer in der Kampfzone

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Vermögensschadenhaftpflichtpolice

So lässt sich die Grunderwerbssteuer umgehen
Instandhaltungsrücklage getrennt abrechnenBeim Kauf bereits genutzter Eigentumswohnungen, erwirbt man häufig auch eine Instandhaltungsrücklage mit, die der Vorbesitzer für Renovierungsarbeiten zurückgelegt hat. Diese Summe ist aber kein Gebäudebestandteil und kann deshalb aus dem Kaufpreis rausgerechnet werden. Quelle: dpa
Inventar separat zahlenZu einem Haus gehört einiges dazu: Küche, Markise, Gartenhäuschen. Das sind jedoch keine „wesentlichen Gebäudebestandteile“ und lassen sich deshalb aus dem Kaufpreis rausrechnen. Käufer sollten hierfür getrennte Kaufverträge abschließen. Das senkt den Hauspreis und damit auch die Grunderwerbssteuer. Quelle: gms
Heizölreserve beachtenAuch die Heizölreserve, die vielleicht noch im gekauften Haus schlummert, ist kein wesentlicher Gebäudebestandteil und sollte zum Steuersparen aus dem Kaufpreis rausgenommen und getrennt abgerechnet werden. Quelle: dpa
FerienwohnungKaufen mehrere Personen eine Ferienwohnung, die sie abwechselnd nutzen, fällt nur einmal Grunderwerbssteuer an. Quelle: dpa
Erstattung bei RücktrittWird ein Immobilienkauf innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, muss das Finanzamt die dafür gezahlte Steuer zurück erstatten. Quelle: dpa
Zeitliche Trennung von Grundstückskauf und BebauungWer ein leeres Grundstück kauft und dies anschließend bebauen möchte, sollte beide Verträge – der Vertrag mit dem Grundstücksbesitzer und der Vertrag mit dem Bauunternehmer – zeitlich getrennt voneinander abschließen. Idealerweise auch mit unterschiedlichen Vertragspartnern. Dies verhindert, dass Behörden Grunderwerbssteuer für Grundstück und Haus erheben. Eigentlich sollte in einem solchen Fall die Grunderwerbssteuer nur für das Stück Land gelten. Trotzdem kommt es vor, dass Finanzämter sie auch für das gebaute Haus berechnen. Käufer sollten in so einem Fall rechtlich vorgehen. Quelle: dpa
Schenkungen und ErbschaftenBei vererbten und verschenkten Immobilien fällt keine Grunderwerbssteuer an. Quelle: dpa

„Der Hausverwalter sollte eine Vermögensschadenhaftpflichtpolice abgeschlossen haben“, sagt Gerold Happ, Geschäftsführer des Eigentümerverbands Haus & Grund in Berlin. Die Versicherung deckt finanzielle Schäden ab, die der Verwalter durch Fehlverhalten verursacht. Mitglieder der Verwalter-Verbände müssten eine solche Police abschließen.

Eine Mitgliedschaft in einem Verband allein aber garantiert noch keine seriöse Arbeit. Wer einen Verwalter sucht, ist auf Mundpropaganda angewiesen. „Referenz-Listen sind kein guter Ratgeber“, sagt Sylvia Stein, Hausverwalterin aus Düsseldorf. Mit dem Verwalter nicht zufriedene Eigentümergemeinschaften tauchten in denen naturgemäß nicht auf.

Eigentlich sollte das 2007 reformierte Wohneigentumsrecht die Zahl der Prozesse reduzieren. Geändert wurden beispielsweise die erforderlichen Mehrheiten der Eigentümer für Beschlüsse, sowie die Haftungs- und Prozessvorschriften.

Laut Stefan Coners, Richter am Amtsgericht Düsseldorf, ist die Zahl der Prozesse rund ums Wohneigentum jedoch nicht gesunken. Auch das Tempo der Verfahren hat sich nicht erhöht. „Zwar hören die Gerichte die Beteiligten früher an, die Parteien verstricken sich jedoch weiter in Details, die das Verfahren in die Länge ziehen“, sagt Oliver Huyskens, Anwalt aus Düsseldorf. Oft geht es Unruhestiftern vor allem um Aufmerksamkeit. Sie zweifeln Entscheidungen an, nur weil es auf Eigentümerversammlungen zu formalen Fehlern gekommen ist. Ein beliebter Einwand ist beispielsweise, dass Eigentümer zu spät zur Versammlung eingeladen wurden. Bei vorgeschobenen Einwänden spielen die Gerichte nicht mit. „Meist scheitern diese Klagen, weil die Eigentümer nicht beweisen können, dass die Formfehler für ein abweichendes Abstimmungsverhalten gesorgt haben“, sagt Anwältin Picaper.

Oft, so Anwalt Huyskens, gehe es um Kleinigkeiten, die gar nicht vor Gericht gehörten. Insofern lohne es sich, Alternativen zu einem teuren Prozess zu prüfen. Erst kürzlich konnte er einen Streit außergerichtlich beilegen, bei dem sich eine Eigentümerin über die mangelnde Gartenpflege des Verwalters beschwerte. Die nicht ordnungsgemäß beschnittenen Bäume würden ihre Wohnung beschatten. Zwar habe es tatsächlich einen Schlagschatten gegeben, der fiel jedoch so gering aus, dass sich ein teurer Prozess nicht gelohnt hätte, berichtet Huyskens.

Statt zu klagen, können Eigentümer einen Mediator einschalten. Der professionelle Vermittler klärt nicht nur die Interessen der Parteien, er kann auch die erhitzten Gemüter beruhigen. „Oft fühlen sich die Beteiligten durch den Streit persönlich betroffen und schalten auf stur“, sagt Mediator Frank H. Schmidt aus Nürnberg. So könnten sich Rechtsstreitigkeiten über Jahre hinziehen. Erst wenn die streitenden Parteien gelernt hätten, wieder sachlich miteinander umzugehen, seien Kompromisse möglich. Pro Stunde berechnen Mediatoren etwa 200 Euro. Da ein Termin meist nicht reicht, um eine Lösung zu finden, lohnt sich die Mediation, wenn sich die Parteien um Beträge von mehreren Tausend Euro streiten. Alternativ können sich Wohnungseigentümer auch an Schiedsstellen in ihrer Kommune wenden.

Schlichter entlasten Gerichte und schonen das Portemonnaie der Streitparteien. Richterin Diegel und ihre Kollegen jedenfalls würden es begrüßen, wenn Wohnungsbesitzer sich öfter mal außergerichtlich zu Kompromissen bereit fänden: Denn allein am Amtsgericht Düsseldorf müssen sich drei Richter mit zerstrittenen Eigentümergemeinschaften beschäftigen.

Die könnten sich auch um Wichtigeres kümmern als um Balkonputz und Fahrstuhl-Punkte.

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