Immer mehr Deutsche haben eine Immobilie, und immer mehr wollen eine. Inzwischen lebt jeder zweite Haushalt unter seinem eigenen Dach. Doch das Eigenheim ist schwerer zu bekommen. Sei es, weil die Preise stark gestiegen sind oder weil es am Wunschort praktisch kein Angebot gibt.
Hinzu kommen Investoren, die in Immobilien eine besonders sichere Geldanlage sehen und auf attraktive Mietrenditen hoffen – und dafür bereit sind, mehr als eigentlich marktüblich zu bezahlen. Aus all diesen Gründen ist der Immobilienmarkt enger und schwieriger geworden.
Dass die Immobilienpreise aufgrund dieser Entwicklung und wegen der niedrigen Zinsen immer teurer werden, darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass in vielen ländlichen und strukturschwachen Gebieten die Preise eher sinken als steigen. In einer aktuellen Studie hat das Wirtschaftsforschungsinstitut DIW deshalb eine Modellrechnung aufgestellt.
Die zu beantwortende Frage: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschlands Kreisen und kreisfreien Städten, wenn – basierend auf den Marktdaten der regionalen Immobilienmärkte – vor allem die Bevölkerungsentwicklung zugrunde gelegt wird? Was kosten Wohnimmobilien, wenn der demografische Wandel dafür sorgt, dass die Zahl der Deutschen wie prognostiziert schrumpft, das Durchschnittsalter steigt und ein wachsendes Heer von Ruheständlern immer weniger Erwerbstätigen gegenübersteht?
Die ernüchternde Antwort: In jedem dritten deutschen Kreis und jeder dritten kreisfreien Stadt müssen Inhaber einer Eigentumswohnung mit stark fallenden Immobilienwerten rechnen. Laut DIW-Modellrechnung dürften die Marktwerte von Eigentumswohnungen in einem Drittel aller deutschen Kreise und kreisfreien Städte um mehr als 25 Prozent sinken. Im gleichen Zeitraum dürfte die Zahl von Deutschlands Einwohnern um 2,1 Millionen zurückgehen, ein Minus von rund 2,6 Prozent.
Die Modellrechnung zeigt auch, dass sich die Unterschiede auf den regionalen Immobilienmärkten weiter vergrößern. Betroffen wären von der Entwicklung vor allem ländliche Regionen in Ostdeutschland, die schon jetzt die niedrigsten Immobilienpreise aufweisen. Hauptgrund dafür ist der Fortzug der jungen Leute und die zunehmende Alterung der verbliebenen Einwohner in diesen Regionen. In den begehrten Großstädten und Ballungsgebieten wie München, Hamburg oder Frankfurt sind hingegen steigende Immobilienpreise zu erwarten.
Laut DIW geht dabei auch die Schere zwischen arm und reich weiter auf. „Eine Polarisierung der Immobilienpreise kann die Ungleichheit bei dieser Vermögenskomponente verstärken, und der selbstgenutzte Immobilienbesitz stellt zugleich den wichtigsten Vermögensbestandteil der privaten Haushalte dar“, sagt DIW-Verteilungsforscher Markus Grabka.
Entwicklung verschärft die Vermögensungleichheit
Der Modellrechnung zufolge fallen die Preise für Einfamilienhäuser bis 2030 in 100 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städte um mehr als ein Viertel. Betroffen wäre vor allem Landkreise in Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern. Dem stehen dann 32 Kreise gegenüber, in denen die Immobilienpreise um mehr als 25 Prozent steigen.
Noch stärker betroffen sind Eigentumswohnungen. Aufgrund der sinkenden Nachfrage dürften deren Preise in 133 Kreisen um mehr als ein Viertel fallen. Einen Anstieg im gleichen Umfang erwarten die DIW-Experten hingegen nur in 50 Kreisen. Zudem konzentriert sich der Preisanstieg vor allem direkt auf die Ballungsgebiete und weniger auf deren Umland, wie das bei Ein- und Zweifamilienhäusern der Fall ist.
Maßgeblicher Grund für die stärker steigenden Preise sind eine steigende Nachfrage nach größeren Wohnungen und die Zuwanderung in die urbanen Zentren aus anderen Gebieten Deutschlands. Hinzu kommen Kapitalanleger, die in Großstädten die Preise zusätzlich in die Höhe treiben.
Als Extrembeispiele nennen die DIW-Forscher die beiden Landkreise Harz und Biberach. Bis 2030 gehen die Prognosen für Biberach von einem Bevölkerungswachstum von zwei Prozent aus. Dadurch müssten laut Modellrechnung die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um knapp 150 Euro pro Quadratmeter zulegen, ein Plus von zehn Prozent.
Dem steht der Landkreis Harz gegenüber, der bis dahin rund 34.000 Bewohner verlieren wird, ein Rückgang um 15 Prozent gegenüber 2012. Der Quadratmeterpreis wird laut Prognose dadurch um 275 Euro je Quadratmeter fallen. Das entspricht einem Wertverlust von 40 Prozent.
Die selbstgenutzte Immobilie ist in Deutschland eine wesentliche, wenn nicht gar die dominierende Komponente der privaten Vermögen. Die DIW-Forscher fürchten deshalb, dass mit der Entwicklung der Immobilienmärkte auch die Vermögensungleichheit in Deutschland weiter steigt.
