Sanierungen treiben die Mieten in die Höhe

Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft, sieht das nicht. Er hat auf Basis von 300 000 Wohnungsinseraten in den zehn größten Städten Nordrhein-Westfalens untersucht, wie die Mieten bei verschiedenen Anbietern ausfallen. Sein Fazit: „Die Durchschnittsmieten bei privaten Wohnungsunternehmen sind ähnlich hoch wie etwa bei öffentlichen Verwaltern.“ Auch kommunale Firmen schauten auf die Rendite. Zwar sagt die Studie nichts über die gesamte Bundesrepublik, doch in Nordrhein-Westfalen sind Konzerne wie Vonovia und LEG mit vielen Wohnungen vertreten.

Und selbst bei großen Übernahmen wie 2015, als Vonovia den Konkurrenten Gagfah schluckte, habe das Kartellamt keine marktbeherrschende Stellung moniert, sagt Voigtländer. Auch die Monopolkommission, die die Entwicklung der Mieten laufend beobachte, erhebe keine Einwände. „Der Wettbewerb funktioniert doch“, sagt er.

Mieterschützerin Gottschalk stellt indes fest, dass große Wohnungsgesellschaften Mieterhöhungen mit „allen rechtlichen Hebeln“ durchsetzen. „Die Großen sind viel professioneller.“ So werde bei Mieterhöhungen häufig nicht der örtliche Mietspiegel zugrunde gelegt, sondern mit Vergleichswohnungen argumentiert.

Sie kritisiert, dass Sanierungen die Mieten treiben. So will Vonovia künftig jährlich eine Milliarde Euro in Neubau und Modernisierung stecken. Während Mieterschützer früher oft die Vernachlässigung von Wohnungen angeprangert hätten, gebe es heute Streit um Modernisierungen, meint Gottschalk. Es sei oft schwierig abzugrenzen, ob es sich um Instandhaltungen handele, die Vermieter tragen müssten. Nach dem Einbau neuer Fenster oder Bäder würden im Schnitt sieben bis acht Prozent der Kosten auf die Nettokaltmiete umgelegt. Gerade für sozial Schwächere könne das eine hohe Belastung sein.

In regionalen Märkten könnten die Konzerne schon Einfluss haben, sagt Stefan Mitropoulos, Immobilienexperte bei der Bank Helaba. So hat Vonovia in Bochum und Bremen einen Anteil im Mietmarkt von bis zu 20 Prozent. Und Deutsche Wohnen zählt zu den größten Vermietern in Berlin. „In diesen Bereichen hat die Strategie der Konzerne schon eine Wirkung, aber eben keine marktbeherrschende“, sagt Mitropoulos.

In diesen Städten sind die Immobilienpreise explodiert

Platz 5: Frankfurt am Main
In der hessischen Mainmetropole stiegen die Wohnungspreise von Bestandsimmobilien zwischen 2009 und 2016 um 40 Prozent an. Im Vergleich zu Düsseldorf, München, Hamburg und Berlin bedeutet das Platz fünf. Eine Kerntriebfeder: Das Brexit-Votum und die damit verbundene Auswirkung auf den Finanzstandort Frankfurt. Für das Jahr 2017 wird eine weitere Preissteigerung erwartet.

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Platz 4: Düsseldorf
In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt wiesen die Immobilienpreise zwischen 2009 und 2016 eine Steigerung von knapp über 60 Prozent auf. Im Vergleich zu anderen Metropolstädten entwickelte sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt allerdings eher träge. Aufgrund einer zurückhaltenden Bautätigkeit und einer relativ hohen Leerstandsquote kann sich das Preisniveau in den kommenden Jahren laut Deutscher Bank vorerst halten und wird nicht so stark ansteigen wie in anderen Städten.

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Platz 3: Hamburg
Im besagten Zeitraum gingen die Wohnungspreise in Hamburg um etwa 70 Prozent nach oben. Eine rege Bautätigkeit sorgt in der Hansestadt dafür, dass der Nachfrageüberhang mehr und mehr abgebaut wird, und sich das Preissteigerungsniveau auf lange Sicht normalisieren dürfte. Bis dahin erwarten die Experten aber weiterhin ein kräftiges Plus in der Hansestadt.

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Platz 2: Berlin
Die Bundeshauptstadt erfreut sich zunehmender Beliebtheit – das schlägt sich auch in den Immobilienpreisen nieder. Zwar ist das Niveau der Preise deutlich niedriger als beispielsweise in München – so bekommt man etwa für drei Berliner Einfamilienhäuser in München nur eins – doch die Preise stiegen zwischen 2009 bis 2016 um etwa 75 Prozent an. In Zukunft wird eine deutliche Steigerung des Preisniveaus erwartet, da immer mehr Menschen nach Berlin ziehen, das Wohnangebot aber bei weitem nicht mithalten kann.

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Platz 1: München
In München sind die Preise in den vergangenen sieben Jahren um mehr als das Doppelte gewachsen. Die bayrische Landeshauptstadt ist nicht nur die teuerste Stadt Deutschlands, sondern verzeichnet auch einen starken Nachfrageüberschuss bei Wohnimmobilien. Die Leerstandsquote tendiert gegen null – somit sind weitere Preissteigerungen in Zukunft vorprogrammiert.

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Platz 5: Einfamilienhäuser
Betrachtet man die einzelnen Immobilienarten, so lassen sich teils große Unterschiede feststellen. So stiegen die Preise für Einfamilienhäuser zwischen 2009 und 2016 um etwa 35 Prozent an – im Vergleich zu anderen Immobilienarten, beispielsweise Eigentumswohnungen, ist das der niedrigste Wert. Experten erwarten in den kommenden Jahren allerdings weitere Preissteigerungen und eventuell könnten dann auch die Preise für Einfamilienhäuser stärker steigen.

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Platz 4: Reihenhäuser (Bestand)
Bei den Preisen für Reihenhäuser ging es um etwa 40 Prozent nach oben. Damit liegen die Preise nur knapp über denen für Einfamilienhäuser. Zwar werden auch hier weitere Preissteigerungen erwartet, allerdings dürften diese auch bei Bestands-Reihenhäusern niedriger ausfallen als beispielsweise bei Eigentumswohnungen.

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Das lange rasante Wachstum der Mega-Verwalter über große Käufe scheint aber ohnehin vorüber. Es gebe einen Trend zu öffentlichem Eigentum, sagt Professor Vornholz. „Städte wollen kommunale Wohnungsgesellschaften nicht mehr veräußern und so politische Steuerungsinstrumente aus der Hand geben“, sagt er. Auch habe sich die Haushaltslage vieler Kommunen verbessert. „Die Zeit der großen Deals ist vorerst vorbei.“