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Wohnungsmarkt Berlin Renovierungsbedürftige Hauptstadt

Hoffnungsfroh steigt Susanne Schneider in den dritten Stock. Besichtigung: sanierter Altbau, drei Zimmer, Balkon nach Westen zum grünen Arnimplatz, nur 2.300 Euro pro Quadratmeter – und das in Prenzlauer Berg!

Berlin Quelle: dpa

Gemurmel dringt ins Treppenhaus. Hinter der Tür dann der Schock: Nicht nur sie findet das Angebot attraktiv, auch knapp zwei Dutzend andere Interessenten drängen sich in den Räumen, als wäre die Wohnung zu vermieten, nicht zu verkaufen. "Sich allein einen Raum in Ruhe anzugucken, das geht so natürlich nicht", seufzt Schneider. Das Publikum ist bunt gemischt: viele Paare um die 30, mit und ohne Kind; Eltern, die für ihren Nachwuchs eine Studentenbude suchen. Die Wohnung hat zum Teil noch DDR-Standard: Elektroleitungen auf Putz, das Bad haben die Alt-Mieter Anfang der Neunzigerjahre selbst eingebaut; der neue Eigentümer muss sanieren.

Schneider ist von etlichen Besichtigungen gestählt, hat Makler erlebt, die Eigentumswohnungen faktisch versteigerten: "Es haben schon Leute mehr als den Preis geboten – wie viel wollen Sie denn zahlen?" Schneider klagt: "Man fühlt sich so ausgeliefert." Auch Verkäufer Volker Liebig staunt über das Erlebnis am Arnimplatz, derzeit noch Randlage in Prenzlberg. Zugegeben: Parkblick zieht immer. Aber dafür, dass die Bude innen teilweise noch unsaniert war, waren 2.300 Euro pro Quadratmeter in Berlin kein Schnäppchen, dachte Liebig.

Doch ein Inserat bei Immoscout im Netz genügte, um die Lawine loszutreten: "Alle paar Minuten kamen Anrufe und E-Mails, weit über 100", erinnert er sich. Seit fast 20 Jahren ist er im Immobiliengeschäft, als Bauträger, Vermieter, Händler, derzeit mit der Hausblick AG – "so einen Ansturm habe ich selbst in guten Lagen in Mitte noch nicht erlebt". Der Termin selbst tendierte dann zum Chaos: 50 Interessenten schleusten sich wie Susanne Schneider durch die Wohnung. Viele versichern Liebig, an der Finanzierung werde es nicht scheitern, sie bräuchten nur wenig Kredit. "Es scheint Geld vorhanden zu sein. Euro-Angst – das sagte keiner. Aber eine sichere Anlage suchen die Leute schon."

Zwei Stunden nach dem Termin sagt Schneiders Freund Paul Schwartzberg zu. Der Softwarearchitekt hat in den vergangenen drei Jahren immer mal wieder Ausschau gehalten nach einer neuen Bleibe in Berlin, seit er sein Apartment in Kopenhagen verkauft hatte. Er empört sich über Makler, die die volle Provision vom Käufer verlangen und nichts dafür tun wollen – und er staunt über die schnell steigenden Preise: "Wie kann das sein, in einer Stadt mit 20 Prozent Hartz-IV-Empfängern?"

Dutzendware zum Luxustarif

Wer Teuerland bereist, muss hier Station machen: Am Friedrichshain 13, ebenfalls in Prenzlauer Berg. Hinter dem massiven Haustor lehnen Rigipsplatten an der Wand; die vier, fünf Meter hohen, mächtigen Säulen sind voller Staub. Wo später der gläserne Lift surren soll, vergittern Gerüst und Bauaufzug die Sicht in den umgewühlten Hof. Ganz oben, in der hellsten Wohnung, wartet Maklerin Kristina Jarantowski, die von Poll Immobilien vertritt. Wer das Exposé haben möchte, unterschreibt erst mal, dass "Sie eine Provision von 7,14 Prozent bezahlen". Neue Fassade und Fenster, neue Steigeleitungen, Aufzug, Gasetagenheizung und aufgemöbeltes Treppenhaus verspricht die Dame. Gibt’s auch eine Wärmedämmung? "Äh, das fehlt noch in der Baubeschreibung." Zwischen 3.250 und 3.500 Euro pro Quadratmeter verlangt der Eigentümer. In den Wohnungen ist Fantasie gefragt. Vom Einbau der neuen Fenster ist der Schutt nur grob weggefegt, die nackten Wände starren den Interessenten an. Immerhin, die Schlitze für die Elektrokabel sind zugespachtelt. Für die Käufer bleibt noch viel zu tun: Im stolzen Preis ist nur die Sanierung des Gemeinschaftseigentums enthalten, der Innenausbau bleibt am Käufer hängen. Wer es ein wenig nett haben möchte, kalkuliert dafür noch mal 1.000 Euro pro Quadratmeter ein.

Man kann auch noch teurer deutlich schlechter wohnen. Gleich östlich der Leipziger Straße, an der Grenze der Bezirke Mitte und Kreuzberg, klotzen die Bauträger Block für Block ins einstige Mauerstreifen-Niemandsland. Je gesichtsloser das Haus, desto blumiger der Name. "Engelgärten" oder "Beuth Höfe" klingt viel besser als: Dutzendwaresilo zum Luxustarif. Es muss kein regnerischer Tag sein, um die Gegend um die Neue Grünstraße trostlos zu finden. Zwischen grauen Plattenbauten und Büroblocks entstehen Wohnquartiere in Serie. "Sie sind hier nah dran, zehn Minuten bis zum Gendarmenmarkt", wirbt Vertriebsmann Michael Gellert im Baubüro. "Und Sie haben den Blick auf den Fernsehturm." Schöner werden die Wohnungen dadurch nicht.

Wie aufwendig der Wohnungserwerb in verschiedenen Regionen ist

Wer den Markt eine Zeit lang nicht verfolgt hat, staunt wie der Berliner Psychoanalytiker, der sein Wunschobjekt nach Bau-Problemen doch nicht kaufte. Nach zwei Jahren ist er wieder auf der Pirsch – und geschockt: "Die Preise sind seitdem explodiert, für eine 200-Quadratmeter-Wohnung müsste ich glatt 100.000 Euro mehr bezahlen." Die Erfahrung hat auch Stephan Vens gemacht. Der Filmproduzent, der vor Jahren zur Miete in den Prenzlberg gezogen ist, möchte nun hier kaufen. "Wir suchen seit einem Jahr, seitdem ist es viel teurer geworden." Seine Freunde zögen wegen der Preise teils weiter, nach Pankow, auch nach Neukölln oder Moabit.

Tatsächlich kommen nun nach Mitte und Prenzlauer Berg auch die angrenzenden, bisher oft berlintypisch billigen Viertel in den Sog des immobilen Aufschwungs. Kreuzberg und das nördliche Neukölln, vor nicht allzu langer Zeit Gegenden, vor denen die Polizei als „gefährliche Orte“ intern warnte, gelten jetzt als Boomtown in der Boomtown.

Flachpfeifen mit gegelten Haaren

Und auch in der Hauptstadt kaufen die reichen Kapitalanleger und treiben die Preise. Immerhin: "Im Berliner Boom 2006/07 waren Flachpfeifen mit gegelten Haaren unterwegs, die an zweistellige Renditen mit Anleihekonstruktionen glaubten", sagt Eberhard Stoehr, einer der führenden Berliner Immobilien-Sachverständigen. "Heute sehen wir Käufer, die etwas von Immobilien verstehen."

In seinem Kontor im feinen Schmargendorf schaut Michael Schick, Makler mit Spezialgebiet Zinshäuser, zufrieden auf seine jüngsten Abschlüsse: "In drei Jahren haben wir keine Finanzierung mehr gesehen, die nicht funktioniert hat." Sowohl vermögende Private aus dem In- und Ausland als auch institutionelle Investoren kämen meist mit 30 bis 50 Prozent Eigenkapital nach Berlin. In den letzten Monaten habe er sogar Mietshäuser verkauft, für deren Erwerb die Käufer überhaupt keinen Kredit aufnehmen mussten, sagt Schick: "Die Leute wollen raus aus dem Währungs- und Aktienrisiko. Hier wird liquides Vermögen umgeschichtet."

Dass sie womöglich zu teuer kaufen, störe kaum, hat Gutachter Stoehr festgestellt: „Lieber zahle ich jetzt etwas zu viel, aber mein Vermögen fällt nie auf null“ – so dächten viele Käufer. Damit zumindest dürften sie richtig liegen.

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