Nicht vergessen dürfen Anleger die Kaufnebenkosten: Makler, Grunderwerbsteuer, Notar. Da viele Bundesländer in den vergangenen Jahren die Grunderwerbsteuer kräftig erhöht haben, liegen die Kaufnebenkosten insgesamt bei 10 bis 15 Prozent. „Die Kaufkosten gleichen einem Ausgabeaufschlag von 15 Prozent bei einem Fonds, darüber würde sich jeder Anleger zu Recht aufregen“, sagt Lothar Koch vom Vermögensverwalter GSAM + Spee. Unser 1,5-Zimmer-Apartment in München etwa hätte nach Kaufnebenkosten noch eine Rendite von 3,3 Prozent. Die muss noch versteuert werden, wobei Kaufnebenkosten steuermindernd abgesetzt werden können. „Netto springen aber, je nach Steuersatz, oft keine zwei Prozent mehr heraus“, sagt Vermögensmanager Fischl. Anleger müssen sich dann mit der Hoffnung auf Wertsteigerung trösten – oder die Miete kräftig erhöhen.
Was immer schwieriger wird. In den Metropolen dürfte künftig auch die Mietpreisbremse den Gewinn drücken. Neubauten sind davon ausgenommen; im Bestand können Vermieter bei Neuvermietungen nun maximal zehn Prozent mehr nehmen als die ortsübliche Vergleichsmiete. Darüber hinaus gehende Erhöhungen sind nur nach „umfassender Sanierung“ erlaubt; also, wenn im Prinzip der Neubauzustand hergestellt wird.
Wann und wo genau die Bremse eingeführt wird, bestimmen die Bundesländer. Jeder zweite Vermieter versucht aktuellen Umfragen zufolge, vorher noch schnell eine Mieterhöhung durchzudrücken. „Wenn in München, Stuttgart oder Hamburg jetzt ein Mieter freiwillig auszieht, knallen dort die Sektkorken“, erzählt Moll. Denn dann lässt sich die Miete noch mal hochschrauben – bevor die Bremse kommt, die nicht rückwirkend gelten wird.
Einige Grundregeln gelten überall: Mietshäuser und -wohnungen sollten nie, auch nicht unter großem Zeit- und Konkurrenzdruck, „wie gesehen“ gekauft werden. Das Mindeste ist eine detaillierte kaufmännische und technische Aufstellung: Welche Reparaturen stehen an? Wer zahlt wie viel Miete und hat wie viel Kaution hinterlegt? Gibt es Mietminderungen oder Androhung einer solchen? Details im Kaufvertrag wie „Herr Maier von der dritten Etage hat drei Mal per E-Mail auf zu niedrige Temperatur an Winterabenden hingewiesen“ oder „Frau Müller droht wegen defekter Haustür mit Minderung ab 1. Juli“ sind keineswegs übertrieben, ebenso bekannte technische Mängel oder Nachbarschaftskonflikte.
Auf Kredit
Wenn die Kreditzinsen unter den Mietrenditen liegen (wie derzeit), lässt sich der Mietertrag durch den Einsatz von Fremdkapital steigern (hebeln).
Ein Anleger, der 200.000 Euro übrig hat, könnte derzeit zu 2,0 Prozent weitere 200.000 Euro leihen und gleich zwei statt nur einer Wohnung kaufen, die beide 4,0 Prozent Rendite abwerfen. Sein Gewinn stiege um 50 Prozent gegenüber der rein selbst finanzierten Variante (16.000 Euro Mieteinnahmen statt nur 8000, minus 4000 Euro Zinsen = 12.000 Euro Ertrag)
Nach Ablauf der Zinsbindung muss der Anleger zu möglicherweise viel höheren Zinsen refinanzieren. „Fremdkapitalanteile von 90 Prozent sind bei Profivermietern zwar Usus“, sagt Stephan Gawarecki, Vorstand beim Kreditvermittler Dr. Klein, „aber die haben meist bereits andere Zinshäuser als Sicherheit. Private Anleger sollten die günstigen Zinsen nutzen, um schneller zu tilgen oder den Zins länger als zehn Jahre festzuzurren.“
Genau nachrechnen lassen
Bei Wohnungen sollten die Protokolle der Eigentümerversammlungen eingesehen, bei Häusern die Bauprüfabteilung der Gemeinde um die Bauakte gebeten werden: Ein nicht verzeichneter Anbau dürfte schwarz erstellt sein, eine frühere Reinigung im Laden, der heute die Pizzeria beherbergt, könnte eine teure Bodensanierung nach sich ziehen. Viele Neuvermieter machen den Fehler, sofort nach dem Kauf zu viel zu sanieren. Anfangs sollten nur echte Mängel behoben werden: Übersteigen die Sanierungskosten in den ersten drei Jahren 15 Prozent des Gebäudeanteils (ohne Grundstückswert) am Kaufpreis, dürfen Vermieter die Sanierungen nicht als Werbungskosten von ihrer Steuerlast abziehen, sondern nur, wie die ganze Wohnung, mit zwei Prozent pro Jahr abschreiben – ein Nachteil. Besonders in den Metropolen, wo der Grundstückswert einen großen Anteil am Kaufpreis hat, sollten Vermieter vor Sanierungsprojekten ihren Steuerberater genau rechnen lassen.
