Düsseldorf Wie ein Schnäppchen kam dem Familienvater das Angebot seiner Vermieterin eigentlich nicht vor. 1800 Euro verlangte eine Pensionskasse Anfang 2007 für den Quadratmeter ihrer Hochparterre-Wohnung aus den 1920er-Jahren im Düsseldorfer Stadtteil Golzheim. Eine gute Lage, zugegeben, recht zentral und doch ruhig gelegen, die Wohnung kernsaniert, aber beileibe kein Luxus. "Für uns war das damals viel Geld", gibt der Mittvierziger offen zu, will aber seinen Namen lieber nicht in der Zeitung lesen.
Heute, fünf Jahre später, wäre es fraglich, ob sich die Familie den Kauf überhaupt leisten könnte. "Die Nachbarwohnung zwei Etagen über uns wurde vor kurzem für fast das Doppelte verkauft", sagt der Marketingfachmann und schüttelt den Kopf. Um die 3400 Euro pro Quadratmeter zahlte der neue Eigentümer. "Und bei den Besichtungsterminen haben sich die Leute die Klinke in die Hand gegeben."
Zwischen dem deutschen Wohnungsmarkt von 2007 und dem von 2011 liegen Welten. Lehman-Pleite, Finanzkrise und nun die Euro-Krise: Immobilienbesitz ist wieder gefragt. Inflationsängste, die Furcht vor einem Scheitern der europäischen Gemeinschaftswährung und womöglich die Rückkehr zur D-Mark, dazu mangelnde Alternativen bei der Geldanlage treiben die Menschen in Sachwerte. Ob Eigenheim oder Wohnung auf der Etage, ob ganzes Mietshaus oder das Studentenapartment, plötzlich können Makler gar nicht genug Angebote ins Schaufenster hängen. Das lässt die Preise steigen - und zwar bundesweit.
Boom in den Großstädten
Der monatlich von der unabhängigen Finanzierungsplattform Hypoport auf Basis tatsächlicher Verkäufe ermittelte Hauspreisindex zeigt: Zwischen Oktober 2010 und Oktober 2011 stiegen die Preise für Häuser und Wohnungen bundesweit um mehr als vier Prozent. Allein binnen eines Monats legte der Index um 1,3 Prozent zu und erreichte damit einen neuen Höchststand. Insbesondere die Preise für neue und bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen binnen Jahresfrist kräftig um 3,3 Prozent an.
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) präzisiert den Befund: "Unsere Auswertungen zeigen, dass die Preise in den deutschen Metropolregionen deutlich stärker gestiegen sind als im Landesdurchschnitt", sagt Franz Eilers, Leiter Immobilienmarktforschung beim VDP und nennt das Beispiel Hamburg: "Hier lagen die Preise für Einfamilienhäuser im dritten Quartal 2011 um acht Prozent über dem entsprechenden Vorjahreswert."
Auf den Wohnungsmärkten herrscht viel Bewegung
Neubauten verteuerten sich in den ersten acht Monaten dieses Jahres allein um 6,2 Prozent auf durchschnittlich 4100 Euro pro Quadratmeter, bestätigt der Hamburger Immobiliendienstleister Grossmann & Berger die Analyse des VDP. "Die größten Steigerungsraten gibt es nach wie vor in den Lagen rund um die Alster und in Teilen der Elbvororte", sagt Grossmann & Berger-Experte Frank Stolz. 7,7 Prozent beträgt dort das Plus in diesem Jahr.
Wie viel Bewegung auf den Wohnungsmärkten ist, zeigt auch die VDP-Statistik der Darlehenszusagen für das erste Halbjahr 2011. Im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr wurden 18,5 Prozent mehr Kredite für Wohnungen zugesagt. Bei Eigenheimen betrug das Wachstum 8,2 Prozent, bei Eigentumswohnungen 8,7 Prozent und bei Mietshäusern 32,5 Prozent.
"Zahlreiche Privatinvestoren schichten ihr Anlageportfolio um und legen ihr Kapital vermehrt in Wohn- und Geschäftshäuser an", erklärt Volker Merk, Büroleiter beim Maklerhaus Engel & Völkers (E&V) in Stuttgart, den Run der Anleger auf Mietshäuser mit mehreren Wohnungen. Sie sind nach Ansicht der meisten Experten ohnehin das bessere Geldanlagemodell als die einzelne Eigentumswohnung. Zu groß sei in diesem Fall das Risiko, dass der Mieter nicht zahlen kann oder will. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Uni Regensburg, rät, das Risiko auf 50 Mietwohnungen zu verteilen.
Auch hier allerdings werde das Angebot offenbar langsam knapp, interpretiert Merks Düsseldorfer E&V-Kollege Marc Müller-Kurzwelly die Zahlen aus dem aktuellen Grundstücksmarktbericht. Danach wurden zunehmend Gebäude verkauft, die neben Wohnungen auch über kleine Gewerbeeinheiten verfügen - was das Vermietungsrisiko tendenziell erhöht. Reine Mietshäuser dürften daher künftig im Wert weiter steigen.
Bloß nicht zu teuer kaufen
Doch die boomenden Preise sind inzwischen sogar den Finanzierungsvermittlern nicht mehr geheuer. "Aktuell werden durch die hohe Nachfrage selbst außerhalb der Metropolen Preise aufgerufen und bezahlt, die mittelfristig möglicherweise nicht gehalten werden können", sagt Manfred Hölscher, Leiter des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein, zum Markt für Anlegerwohnungen. Kreditinstitute finanzierten inzwischen Objekte, für die Käufer das 18- bis 20-Fache einer Jahresnettokaltmiete auf den Tisch legten.
Vor zwei Jahren lag dieser Wert gerade beim 14- bis 16-Fachen. Wer zum 20-Fachen kauft, hat eine Mietrendite von fünf Prozent vor Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Beim Erwerb zum 16-Fachen betrug die Mietrendite noch 6,25 Prozent. Hölscher befürchtet, dass unerfahrene Investoren den Vorteil historisch niedriger Bauzinsen von etwa drei bis 3,5 Prozent durch den Kauf sanierungsbedürftiger oder zu teurer Objekte verspielen.
Seine Faustformel für Anleger: "Bis zur zehnfachen Jahresnettokaltmiete trägt sich das Objekt selbst." Was darüber hinaus geht, muss der Käufer aus eigenem Einkommen bestreiten. Banken rechnen dabei so: Von den jährlichen Mieteinnahmen ziehen sie 20 bis 25 Prozent für Bewirtschaftung, Instandhaltung und Mietausfälle ab. Zins und Tilgung schlagen Jahr für Jahr noch einmal mit 8,0 bis 8,5 Prozent der Kreditsumme zu Buche.
