Wohnungsmarkt Jeder zweite Vermieter verstößt gegen die Mietpreisbremse

Sie sollte den Mietanstieg dämpfen, gilt aber vielen schon als gescheitert: die Mietpreisbremse. Eine Studie für Berlin liefert neue Erkenntnisse zur Wirksamkeit.

it

Die Mietpreisbremse gilt als gescheitert. Quelle: dpa

Das Urteil über die im Juni 2015 eingeführte Mietpreisbremse ist vielerorts schon gefällt. Sie sei "unbrauchbar", sagt etwa der Deutsche Mieterbund. Die Bremse gilt als gescheitert, weil die Mieten weiter kräftig steigen. Dabei wollten die Regierungsparteien CDU/CSU und SPD mit der gesetzlichen Deckelung der Neuvertragsmieten auf maximal zehn Prozent über dem jeweiligen ortsüblichen Vergleichsniveau Wohnraum bezahlbar halten. Nur wenn schon die vom Vormieter geforderte Miete höher lag, durften Vermieter an dieser Höhe festhalten  - oder wenn Modernisierungen oder Sanierungen eine höhere Miete rechtfertigen. Die Bremse gilt in als angespannt geltenden Wohnungsmärkten, die von den jeweiligen Ländern festgelegt werden.

12 Bundesländer haben sie für über 300 Städte und Gemeinden eingeführt.

Der Befund, dass die Mietpreisbremse gescheitert ist, hat allerdings eine wacklige Datenbasis. Tatsächlich ist es schwierig zu messen, ob und wie stark die Mietpreisbremse wirkt. Bisherige Studien untersuchten in der Regel nur, wie sich die Mieten in benachbarten Gebieten entwickelt haben. Dafür nutzten sie Daten, wo im einen Gebiet die Mietpreisbremse galt, im anderen nicht. Sie kamen zum Ergebnis, dass kein oder nur ein geringer Effekt festzustellen war. Doch diese Herangehensweise liefert allenfalls Indizien. Mehr nicht. Steigende Mieten sprechen nicht prinzipiell gegen eine wirksame Mietpreisbremse. Selbst wenn Vermieter sich an die Vorgabe halten, müssten die Neuvertragsmieten nur langsamer steigen, nicht stagnieren.

Diese Städte machen Mieter arm
Die StudieWie viel muss man für das Leben in ein den größten Metropolen der Welt bezahlen? Diese Frage stellte sich die Deutsche Bank und verglich die Preise in 47 Städten weltweit verglichen. Neben Mietpreisen wurden auch andere Lebenshaltungskosten berücksichtigt, wie zum Beispiel Kosten für Sprit, die Mitgliedschaft im Fitnessstudio oder für ein Date. Fest steht: Für das Metropolenflair müssen die Städter einen hohen Preis bezahlen. Die Ergebnisse der Studie in Übersicht. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
Platz 19: FrankfurtDie Metropole am Main ist ein teures Pflaster: Um 20 Prozent legten die Preise im Vergleich zum vergangenen Jahr zu – unter den Top 30 des Deutsche-Bank-Ratings ist das der höchste Mietanstieg. Kein Wunder – schließlich wird Frankfurt nach dem Brexit alternativ zu London als Standort für Banken gehandelt. Der Bedarf an Wohnraum nimmt also zu. 1463 US-Dollar zahlen Mieter für eine durchschnittliche Dreizimmerwohnung. Unter die Top 10 der teuersten Städte hat es jedoch keine deutsche Stadt geschafft... Quelle: dpa
Platz 10: Tokio... dagegen ein japanische. Wer in Tokio leben möchte, muss im Schnitt 2010 Dollar für die Miete berappen. Bei den weiteren Lebenshaltungskosten sticht Tokio vor allem in einem ungewöhnlichen Bereich hervor: Fitnessstudios. Diese sind in Tokio im Schnitt am teuersten. Gut 129 Dollar zahlt man da, um nach dem Feierabend zu schwitzen. In Frankfurt sind es gerade einmal gut 45 Dollar. Quelle: dpa
Platz 9: SydneyDie australische Metropole gilt als eine der Städte mit der höchsten Lebensqualität weltweit – dementsprechend hoch sind auch die Lebenshaltungskosten. Für eine Dreizimmerwohnung in mittlerer Lage muss man im Schnitt 2134 Dollar monatlich aufwenden. Quelle: REUTERS
Platz 8: BostonDie US-Metropole an der Atlantikküste ist vor allem für ihr Massachusetts Institute of Technology (MIT) bekannt, welches vor den Toren der Stadt an der University of Cambridge beheimatet ist. Aber auch die Lebenshaltungskosten können sich sehen lassen. Im Schnitt zahlt man für die Dreizimmerwohnung 2225 Dollar Miete. Quelle: AP
Platz 7: ParisDie Stadt der Liebe hat neben ihren zahlreichen Sehenswürdigkeiten auch eine sehr hohe Lebensqualität zu bieten. Entsprechend hoch sind auch die durchschnittlichen Monatsmieten, die man in Paris für eine Dreizimmerwohnung in mittlerer Lage zahlen muss: 2289 Dollar. Quelle: dpa
Platz 6: EdinburghIn Sachen Lebensqualität steht Edinburgh sehr gut da. Platz zwei auf der Deutsche-Bank-Rangliste ist demnach vor allem der Gesundheitsversorgung und der geringen Zeit, die Pendler im Verkehr stecken, geschuldet. Die monatlichen Kosten für die Dreizimmerwohnung aus dem Index kommt allerdings schon fast an New Yorker Verhältnisse heran. 2361 Dollar kostet die entsprechende Miete. Quelle: REUTERS
Platz 5: ZürichFür Singles und Cineasten nimmt Zürich einen traurigen Spitzenplatz ein. Dates und Kinotickets sind in keiner anderen Stadt so teuer. Gut 196 Dollar kostet es, mit jemandem auszugehen. Auch, was die Mieten angeht, ist Zürich eher was für Bessergestellte. 2520 Dollar Miete müssen Zürcher durchschnittlich für eine Dreizimmerwohnung in mittlerer Lage überweisen. In Europa liegt nur eine Stadt noch darüber... Quelle: dpa
Platz 4: LondonDie britische Hauptstadt ist eine der Metropolen mit der miesesten Lebensqualität (Platz 33). Beliebt ist sie zwar weiterhin, die Mieten sind jedoch gesunken. Für die Vergleichswohnung des Rankings zahlen Mieter acht Prozent weniger als 2016: 2617 Dollar. Damit fällt London hinter eine andere Bankenstadt zurück. Quelle: dpa
Platz 3: New York CityHier werden 2909 Dollar fällig – ein Plus von vier Prozent im Jahresvergleich. Quelle: dpa
Platz 2: HongkongNach einem kurzzeitigen Rückgang stiegen die Mieten zuletzt wieder leicht. Eine Dreizimmerwohnung in mittlerer Lage kostet den Bewohner monatlich etwa 3237 Dollar. Fun Fact: Sprit ist in Hongkong im weltweiten Vergleich seit 2015 am teuersten. Quelle: REUTERS
Platz 1: San FranciscoZwar sind die Mietpreise seit 2015 konstant geblieben, vom Spitzenplatz verdrängt wurde San Francisco aber noch nicht. 3449 Dollar sind es. Dafür sind die Einkommen auch recht hoch – und zuletzt noch einmal deutlich gestiegen. Nur in Boston (2.) und Zürich (1.) wird mehr verdient. Quelle: AP

Eine neue Studie der Immobilienmarktforscher vom Beratungsunternehmen Empirica versucht, der Sache auf den Grund zu gehen. Die Autoren haben 3007 Berliner Wohnungen identifiziert, die sowohl in den zwei Jahren vor Einführung der Mietpreisbremse, als auch in den zwei Jahren seit ihrer Einführung zur Miete angeboten worden sind. Da für diese Wohnungen auch die Wohnlage, das Baualter und die Ausstattung bekannt waren, ließ sich eine Vergleichsmiete aus dem Berliner Mietspiegel ableiten. Zudem wertete die Studie die Vormiete und die nach Einführung der Mietpreisbremse geforderte Miete aus. Das unterschied sie von anderen Studien, denn flächendeckende Daten zur Miethistorie einzelner Wohnungen gibt es in Deutschland nicht.

Normalerweise war klar: Die nach Einführung der Mietpreisbremse geforderte Miete durfte jeweils höchstens so hoch wie das Maximum aus der ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem Zehn-Prozent-Aufschlag und der Vormiete sein. Oft war sie aber höher. Insofern bestätigen die Daten das Scheitern der Mietpreisbremse  - auf den ersten Blick. So lag die Angebotsmiete in 81 Prozent der Fälle mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete laut Mietspiegel. Zieht man jedoch die Fälle ab, in denen Vermieter wegen einer entsprechend hohen Vormiete legal so viel fordern durften, bleiben noch 62 Prozent der Wohnungsangebote übrig, die potenziell gegen die Mietpreisbremse verstoßen.

Hier forderten die Vermieter also eine Miete, die mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete lag und die auch höher als die Vormiete war.

Modernisierungen oder Sanierungen könnten einen Teil der vermeintlichen Verstöße legalisieren. Schließlich berechtigen sie den Vermieter unter Umständen zu einer höheren Mietforderung. Deswegen zogen die Studienautoren auch alle Inserate ab, laut denen die Wohnungen "renoviert" oder "saniert" waren. Übrig blieben so noch 48 Prozent der Angebote. Bei ihnen gab es keine Hinweise darauf, dass die höhere Miete durch eine entsprechend höherwertige Ausstattung oder einen besseren Zustand gerechtfertigt war. Die tatsächliche Verstoßquote setzen die Autoren daher zwischen diesen 48 Prozent als Untergrenze und den 62 Prozent als Obergrenze an. Die so gemessene Verstoßquote sei deutlich geringer als in anderen Studien.

Andererseits könne sie "nicht darüber hinwegtäuschen, dass mehr als die Hälfte der hier untersuchten Vermieter die Mietpreisbremse zu ignorieren scheint".

Worauf die Deutschen bei der Wohnungssuche Wert legen
Studenten wohnen gerne in Uni-Nähe, für Familien dagegen sind die Entfernung zur Arbeitsstelle und zur nächsten Schule entscheidend. Worauf die Deutschen bei der Wohnungssuche achten, hat das Immobilienportal immowelt.de in einer repräsentativen Studie untersucht. Das Ergebnis: Auch wenn die Bedürfnisse meist individuell sind – bei den großen Standortfaktoren sind sich die 1000 Befragten überraschend einig. Die zehn wichtigsten im Folgenden. Quelle: dpa
Ob Kita, Krippe oder Kindergarten – für 7 Prozent der Deutschen ist es wichtig, in der Nähe von Betreuungsangeboten zu wohnen. Bei den befragten Familien ist der Anteil deutlich höher: Hier gaben 19 Prozent an, nahegelegene Tagesstätten in die Wohnungssuche miteinzubeziehen. Quelle: dpa
Nach dem Kneipenabend noch stundenlang mit den öffentlichen Verkehrsmitteln bis nach Hause fahren? Für 8 Prozent der Deutschen kommt das nicht infrage. Sie gaben an, die Nähe zu Kneipen oder Restaurants bei der Suche nach einem neuen Wohnort zu berücksichtigen. Bei den Single-Haushalten liegt der Wert mit 9 Prozent leicht höher. Quelle: dpa
Ebenfalls entscheidend, vor allem für Familien mit Kindern, ist die Entfernung zur nächsten Schule. Während nur 2 Prozent der Haushalte ohne Kinder diesen Faktor wichtig finden, sind es bei den Familien 38 Prozent. Insgesamt liegt der Wert damit bei 11 Prozent. Quelle: dpa
Wer in den Urlaub fliegt, freut sich, wenn der nächste Flughafen um die Ecke ist. Das gilt auch für ICE-Bahnhofe und Autobahnanbindungen. Rund 11 Prozent der Deutschen wünschen sich, dass ihre Wohnort überregional gut angebunden ist – das gilt besonders für Mehrpersonen-Haushalte ohne Kinder (13 Prozent). Quelle: dpa
Doch warum in die Ferne schweifen... Deutlich wichtiger als überregionale Anbindung ist den meisten Deutschen die Nähe zu Kultur- und Freizeitangeboten. Insgesamt 21 Prozent der Befragten gaben an, diesen Standortfaktor bei der Wohnungssuche besonders wertzuschätzen. Bei den Single-Haushalten sehen das sogar 26 Prozent so. Quelle: dpa
Für Familien weniger wichtig, für Haushalte ohne Kinder dagegen umso mehr: Für rund 23 Prozent der Deutschen ist es entscheidend, in einer angesehenen Nachbarschaft zu wohnen. Während rund 25 Prozent kinderlosen Haushalte ihre Wohnungen nach diesem Kriterium aussuchen, sind es bei den Familien lediglich 16 Prozent. Quelle: dpa
Nicht nur Schulen, Kitas und Restaurants sollen in der Nähe sein. Auch der Gang zum nächsten Parkplatz kann die Wahl der richtigen Wohnung beeinflussen. Rund 25 Prozent der Befragten würden sich laut der Umfrage weigern, eine Wohnung zu beziehen, wenn der Stellplatz für den eigenen Wagen zu weit entfernt ist. Quelle: dpa
Pendeln macht unglücklich, fand der Wirtschafts-Nobelpreisträger Daniel Kahnemann 2003 in einer Studie für die Princeton-Universität heraus. Das sehen auch die meisten Deutschen so: Für 31 Prozent ist bei der Wohnungssuche die Entfernung zur Arbeitsstelle entscheidend. Das gilt vor allem für Haushalte mit Kindern: Hier sind es sogar 40 Prozent. Quelle: dpa
Single-Haushalte dagegen schätzen vor allem die Nähe zum öffentlichen Nahverkehr: Während 51 Prozent der Alleinstehenden gerne neben einer U-Bahn-, Bus- oder Straßenbahnhaltestelle wohnen, sind es bei den Familien nur 33 Prozent. Insgesamt ist dieser Aspekt für 45 Prozent der Deutschen ausschlaggebend – und damit das zweitwichtigste Kriterium bei der Wohnungssuche. Quelle: dpa
Mit großem Abstand aber schauen Wohnungssuchende in Deutschland darauf, wo sie einkaufen können: Mit der Zustimmung von 75 Prozent der Befragten ist die Nähe zu Supermärkten und Geschäften das Hauptkriterium bei der Auswahl eines neuen Domizils. Personen ohne Kinder ist das allerdings noch wichtiger als Familien – hier sind es lediglich 58 Prozent, die nahgelegene Einkaufsmöglichkeiten in die Wohnungssuche einbeziehen. Quelle: dpa

Trotzdem gehen die Autoren davon aus, dass die Mietpreisbremse den Anstieg der Neuvertragsmieten in angespannten Wohnungsmärkten bremsen kann. So stellten sie fest, dass der Mietanstieg direkt nach ihrer Einführung tatsächlich gedämpft wurde. Die Anzahl der Verstöße habe erst im Laufe der Zeit zugenommen, eventuell auch wegen Debatten über die Aussagekraft und Richtigkeit des Berliner Mietspiegels.

Das "Geheimnis  über die Wirkungsweise der Mietpreisbremse" könne letztlich auch ihre Studie nicht lüften, räumen die Empirica-Marktforscher ein. Der Datensatz zeige nur einen Ausschnitt der Berliner Neuvermietungen und erlaube aufgrund des kurzen Untersuchungszeitraums keine allgemeingültigen Aussagen zur Wirksamkeit der Mietpreisbremse. "Einzeilige Aussagen zur Wirkung der Mietpreisbremse" könnten so aber entkräftet werden.

Das lässt sich als Kritik an den Debatten zum Thema im Bundestags-Wahlkampf verstehen. Während Linkspartei, SPD und Grüne die Mietpreisbremse noch verschärfen wollen, ist die CDU eher dagegen, die FDP lehnt eine Verschärfung auf jeden Fall ab. So argumentiert die FDP, dass die Mietpreisbremse zu niedrigeren Renditen der Vermieter führe und damit vor allem private Investoren von Investitionen in Wohnraum abschrecke. Damit würde sie das Angebot an Wohnraum noch senken und sei insofern kontraproduktiv.

© Handelsblatt GmbH – Alle Rechte vorbehalten. Nutzungsrechte erwerben?
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%