Wohnungsmarkt Neubau geht am Bedarf vorbei

Gerade in den begehrten Metropolen Deutschlands werden einer Studie zufolge nicht nur zu wenige Wohnungen gebaut. Vielmehr mangelt es auch an passenden Angeboten. Das sorgt für Druck auf Mieten und Kaufpreise.

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Ein starker Zuzug und ein Mangel passender Wohnungen verschärfen einer Studie zufolge die Wohnungsnot in Metropolen. Es würde weiter nicht nur zu wenig gebaut, sondern auch am Bedarf vorbei, heißt es in einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) und dem Immobilienspezialisten Deutsche Invest Immobilien. Das anhaltend knappe Angebot an bezahlbarem Wohnraum sorgt somit weiter hohe Mieten, vor allem in den Metropolen.

„Mehr als 88.000 neue Wohnungen jährlich müssten bis 2020 alleine in den sieben Großstädten entstehen“, heißt es in der Analyse. Weitere 85.600 Wohnungen würden bis dahin in begehrten Städten mit über 100.000 Einwohnern gebraucht. Bundesweit müssten jährlich 385.000 Wohnungen bis 2020 errichtet werden.

Doch bisher deckt der Neubau den Angaben zufolge bei weitem nicht die Nachfrage. Zwischen 2011 und 2015 seien nur 32 Prozent der benötigten Wohnungen in Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Frankfurt und München gebaut worden. Bundesweit wurden gut die Hälfte der benötigten Einheiten (53 Prozent) gebaut.

Wo Hausbesitzer die höchsten Nebenkosten zahlen
Im Durchschnitt mehr als 1900 Euro im JahrDas Deutsche Steuerzahlerinstitut des Bundes der Steuerzahler wollte es genauer wissen und hat die 16 deutschen Landeshauptstädte gefragt, wie hoch die staatlichen Wohnnebenkosten jeweils sind, also für Wasser, Abwasser, Niederschlagwasser, Müllgebühren, Straßenreinigung, Winterdienst, Anwohnerparkausweis, Schornsteigfeger, Rundfunkgebühren sowie Grundsteuer. Als Musterfall wählten die Experten ein Einfamilienhaus mit Gasheizung, bewohnt von drei Personen in innerstädtische Lage, zwei Geschossen und 15 Frontmetern an einer Anliegerstraße. Unterstellt wurde ein Grundsteuermessbetrag von 100 Euro. Für ein solches Haus wurden im Gesamtdurchschnitt der 16 Städte Wohnnebenkosten von 1.913,61 Euro. Allerdings verteilen sich die Kosten in den einzelnen Städten sehr unterschiedlich. Quelle: obs
München Quelle: dpa
Mainz Quelle: dpa
Hamburg Quelle: dpa
Kiel Quelle: dpa
Stuttgart Quelle: dpa
Düsseldorf Quelle: dpa

Ein besonders großer Mangel herrscht demnach in Berlin und Stuttgart, wo in dem Zeitraum nur 25 beziehungsweise 27 Prozent der benötigten Wohnungen errichtet wurden. In Frankfurt wurde der Bedarf zu 45 Prozent gedeckt. Die Engpässe sorgten für stark steigende Immobilienpreise und Mieten.

Grund sei aber nicht nur der starke Zuzug in die Metropolen, der 2015 wegen der Zuwanderung von Flüchtlingen besonders kräftig war. Da es gerade jüngere Menschen in Großstädte ziehe, fehlten besonders Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern, heißt es in der Studie. Auch wegen der Überalterung der Gesellschaft würden mehr kleinere Wohnungen für ältere Menschen gebraucht. Bei Einheiten mit fünf und mehr Zimmern - in der Regel Ein- und Zweifamilienhäuser - sei der Mangel hingegen am geringsten. „Errichtet werden vor allem große Wohnungen“, sagte Michael Voigtländer, Immobilienexperte am IW. „Wir bauen am Bedarf vorbei.“

In diesen Städten sind die Immobilienpreise explodiert
Platz 5: Frankfurt am MainIn der hessischen Mainmetropole stiegen die Wohnungspreise von Bestandsimmobilien zwischen 2009 und 2016 um 40 Prozent an. Im Vergleich zu Düsseldorf, München, Hamburg und Berlin bedeutet das Platz fünf. Eine Kerntriebfeder: Das Brexit-Votum und die damit verbundene Auswirkung auf den Finanzstandort Frankfurt. Für das Jahr 2017 wird eine weitere Preissteigerung erwartet. Quelle: dpa
Platz 4: DüsseldorfIn der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt wiesen die Immobilienpreise zwischen 2009 und 2016 eine Steigerung von knapp über 60 Prozent auf. Im Vergleich zu anderen Metropolstädten entwickelte sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt allerdings eher träge. Aufgrund einer zurückhaltenden Bautätigkeit und einer relativ hohen Leerstandsquote kann sich das Preisniveau in den kommenden Jahren laut Deutscher Bank vorerst halten und wird nicht so stark ansteigen wie in anderen Städten. Quelle: obs
Platz 3: HamburgIm besagten Zeitraum gingen die Wohnungspreise in Hamburg um etwa 70 Prozent nach oben. Eine rege Bautätigkeit sorgt in der Hansestadt dafür, dass der Nachfrageüberhang mehr und mehr abgebaut wird, und sich das Preissteigerungsniveau auf lange Sicht normalisieren dürfte. Bis dahin erwarten die Experten aber weiterhin ein kräftiges Plus in der Hansestadt. Quelle: dpa
Platz 2: BerlinDie Bundeshauptstadt erfreut sich zunehmender Beliebtheit – das schlägt sich auch in den Immobilienpreisen nieder. Zwar ist das Niveau der Preise deutlich niedriger als beispielsweise in München – so bekommt man etwa für drei Berliner Einfamilienhäuser in München nur eins – doch die Preise stiegen zwischen 2009 bis 2016 um etwa 75 Prozent an. In Zukunft wird eine deutliche Steigerung des Preisniveaus erwartet, da immer mehr Menschen nach Berlin ziehen, das Wohnangebot aber bei weitem nicht mithalten kann. Quelle: dpa
Platz 1: MünchenIn München sind die Preise in den vergangenen sieben Jahren um mehr als das Doppelte gewachsen. Die bayrische Landeshauptstadt ist nicht nur die teuerste Stadt Deutschlands, sondern verzeichnet auch einen starken Nachfrageüberschuss bei Wohnimmobilien. Die Leerstandsquote tendiert gegen null – somit sind weitere Preissteigerungen in Zukunft vorprogrammiert. Quelle: dpa
Platz 5: EinfamilienhäuserBetrachtet man die einzelnen Immobilienarten, so lassen sich teils große Unterschiede feststellen. So stiegen die Preise für Einfamilienhäuser zwischen 2009 und 2016 um etwa 35 Prozent an – im Vergleich zu anderen Immobilienarten, beispielsweise Eigentumswohnungen, ist das der niedrigste Wert. Experten erwarten in den kommenden Jahren allerdings weitere Preissteigerungen und eventuell könnten dann auch die Preise für Einfamilienhäuser stärker steigen. Quelle: dpa
Platz 4: Reihenhäuser (Bestand)Bei den Preisen für Reihenhäuser ging es um etwa 40 Prozent nach oben. Damit liegen die Preise nur knapp über denen für Einfamilienhäuser. Zwar werden auch hier weitere Preissteigerungen erwartet, allerdings dürften diese auch bei Bestands-Reihenhäusern niedriger ausfallen als beispielsweise bei Eigentumswohnungen. Quelle: dpa

Um gegenzusteuern, dürften in der Nähe von Metropolen nicht zu viele Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut werden. „Vielmehr müssten mehr Geschosswohnungen entstehen“, sagte Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer der Deutsche Invest Immobilien. Zudem sollten baurechtliche Vorgaben gelockert werden, um Wohnungen leichter aufzuteilen oder Dachgeschosse aufzustocken. In stark wachsenden Städten müssten zudem komplette Viertel neu geschaffen werden.

Etwas Erleichterung für den Immobilienmarkt könnten indes die zuletzt stark gestiegene Zahl der Baugenehmigungen bringen. So wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamts von Januar bis November 2016 rund 340.000 neue Wohnungen bewilligt - der höchste Stand in diesem Zeitraum seit 1999. Experten erwarten, dass 2017 die Schwelle von 300.000 fertig gestellten Wohnungen überschritten wird.

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