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Wohnungsmarkt Vom Ausland lernen: Bloß kein Mietpreisdeckel!

Wohnungen und Balkone in Lissabon Quelle: imago images

Der Berliner Senat will die Mieten deckeln. In New York und Ländern wie Spanien und Portugal hat man das schon mal probiert. Und diese Erfahrungen sollten abschrecken.

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Der rot-rot-grüne Senat in Berlin will einen fünfjährigen Mietenstopp in der Hauptstadt einführen, ein entsprechender Gesetzentwurf soll im kommenden Herbst verabschiedet werden und soll spätestens ab Januar 2020 greifen. Was Mieterverbände angesichts der erheblich gestiegenen Mieten in der Metropole begrüßen, wird von der Vermieter-Lobby vehement verurteilt. Der Berliner Regionalverband der Hauseigentümervereinigung Haus & Grund hat seinen Mitgliedern im Vorfeld sogar zu schnellen Mieterhöhungen geraten, bevor diese durch den Senatsbeschluss für lange Zeit unmöglich werden könnten. Viele Vermieter sind diesem Aufruf offenbar gefolgt. Die Interessengruppen im Berliner Wohnungsmarkt sind in hellem Aufruhr und in vielen Großstädten mit knappem Wohnungsangebot werden Für und Wider der geplanten Maßnahmen lebhaft diskutiert.

In einigen deutschen Städten gilt bereits seit 2015 eine Mietpreisbremse, die Mieterhöhungen begrenzen soll. Während Berlins Bausenatorin Katrin Lompscher die verlangsamten Mietpreisanstiege aufgrund der Mietpreisbremse feiert, wird in einigen Großstädten über den örtlichen Mietspiegel gestritten, denn an den darin niedergelegten ortsüblichen Vergleichsmieten orientiert sich die Mietpreisbremse. Experten beklagten mehrfach die Wirkungslosigkeit der Mietpreisbremse und die vielen Ausnahmeregelungen, etwa für Neubauten oder teuer modernisierte Wohngebäude, die Vermietern größere Mietpreissprünge ermöglichen. Trotz einer Verschärfung der Mietpreisbremse seit November 2018 will Berlin also die Mietpreise noch strenger regulieren.

Der Versuche von Regierungen und Stadtverwaltungen, die Mietpreise unter Kontrolle zu bringen, sind nicht neu. Erfahrungen aus dem Ausland verheißen allerdings nichts Gutes. Ein radikales Verbot von Mieterhöhungen hat es in anderen Ländern schon im vergangenen Jahrhundert gegeben. Die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt waren jedoch nicht gerade positiv.

Beispiel New York

Als es während des Zweiten Weltkriegs in New York zu Wohnungsknappheit kam, griff die US-Regierung in die Miethöhen ein, um diese niedrig zu halten. Ab 1950 bestimmte der US-Bundesstaat New York über die Miethöhe (rent control). In der Hoffnung, die niedrigen Mieten wieder an das Marktniveau anzugleichen, wurde die Hoheit über die rent controls 1962 an die Städte übertragen. Das führte in New York City allerdings zu massiven Fehlentwicklungen im Wohnungsmarkt, weil die Stadtverwaltung die Kontrolle noch vehementer nutzte als zuvor, die Mieten stiegen noch langsamer.

Im Ergebnis klafften die unterschiedlichen Mietpreise zwischen Stadtgebieten mit und jenen ohne Mietenkontrolle zunehmend auseinander. Zudem klammerten sich die Mieter in den kontrollierten Gebieten an ihre Schnäppchenwohnungen, Leerstand kam so gut wie nicht mehr vor. 1968 zahlten diese Haushalte oft nicht einmal zehn Prozent ihres Einkommens für ihre Wohnung in New York.

Das zweite Problem war vor allem der fortschreitende Verfall der Bausubstanz. Gerade einmal die Hälfte der Wohnungen unter Mietkontrolle war überhaupt rentabel, Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung lohnten oft nicht. Für das Jahr 1970 schätzen Ökonomen das Investitionsdefizit in New York schon auf hunderte Millionen Dollar pro Jahr. In der Folge gingen die Hauseigentümer vermehrt dazu über, Häuser unter Mietkontrolle durch Mieterwechsel rentabler zu machen, indem sie kleinere Wohneinheiten einbauten und so das Gesetz umgingen. Vor allem die Einwanderer aus dem Süden und Puerto Rico zogen dort ein und verdrängten nach und nach die Alteingesessenen.

Der Verfall des Gebäudebestands ging indessen ungebremst weiter. Die politische Antwort auf die nun steigenden Mieten machte alles noch schlimmer: noch mehr Häuser wurden der Mietkontrolle unterworfen, nur hieß sie jetzt „rent stabilization“. Der Tiefpunkt: 1972 wurden nur noch 1536 neue Apartments privater Investoren fertiggestellt – der tiefste Stand in der Nachkriegsgeschichte. Zwischen 1965 und 1974 wurden zudem 200.000 baufällige Wohneinheiten aufgegeben. Die Häuserpreise fielen von der fünf- bis sechsfachen Jahresmiete auf eine Jahresmiete.

Gleichzeitig verarmten die verbliebenen Mieter zunehmend, die Steuerschulden der Bevölkerung wuchsen rasant. Als die Mietenkontrolle endlich gelockert wurde, waren die wohlhabenden New Yorker, die jahrzehntelang von niedrigen Mieten profitiert hatten, längst weggezogen. Vor allem die Schwarzen und die Puerto-Ricaner mussten mit Mietpreisen zurechtkommen, die dreimal schneller stiegen als die Einkommen.

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