Vermieter-Idyll: Sanft blitzt die Maisonne durch das frische Grün der Alleebäume, wärmt das Berliner Kopfsteinpflaster und das Blech der ringsherum geparkten Mittelklassewagen. Die Puccinistraße liegt im Stadtteil Weißensee, ruhig, aber nicht weit entfernt vom beliebten (und mittlerweile teuren) Prenzlauer Berg. Eine Dreizimmerwohnung steht zum Verkauf: 81 Quadratmeter, Baujahr 1990 und 2013 komplett saniert, soll sie 205.000 Euro kosten. Das klingt verlockend: Der Preis liegt deutlich unter dem Berliner Durchschnitt, und das Haus scheint top in Schuss. Keine Farbe blättert von der Fassade, kein Rost läuft von Brüstungen oder Balkonen, Vorgarten und Straße sind gepflegt.
Im Gespräch mit dem Makler wird es noch verlockender: Die Wohnung sei langfristig vermietet, an einen Single mit „unkündbarem Job“ im öffentlichen Dienst, der monatlich 600 Euro kalt zahle. „Aber wir warten in Berlin ja auf den neuen Mietspiegel“, sagt er, „10, 12, nein, 15 Prozent können wir die Miete dank der gestiegenen Vergleichsmieten im Sommer erhöhen, da hamm’Se wat fürs Alter: solide, ruhig, und mit super Anbindung an die Zitti.“ Aber beeilen sollten wir uns, denn die Nachfrage sei hoch. Das Haus hat der Besitzer erst vor zwei Jahren gekauft und teilt es nun auf, verkauft die Wohnungen einzeln. Ein Anleger aus der Schweiz hat letzte Woche gleich drei genommen.
Deutsche Immobilien als Kapitalanlage sind gefragt wie seit Jahrzehnten nicht. Maklern in den Großstädten geht das Angebot aus, auch in Studentenstädten wie Münster, Regensburg oder Heidelberg balgen sich stets Dutzende Interessenten um ein lukratives Objekt. „Seit zwei, drei Jahren sind es vor allem private Anleger, oft ohne Erfahrung als Vermieter, die die Nachfrage anheizen“, sagt Manfred Wiechern von Bertling & Wiechern Immobilienfinanzierung in Hamburg. „Menschen, die Angst vor Inflation oder dem Zerfall des Euro haben oder nur genervt sind von jahrelangen Mickerzinsen.“ Die Betongoldfans konkurrieren mit Selbstnutzern und den alten Hasen der Branche: mittelständischen Vermieterdynastien, großen börsennotierten Wohnungsgesellschaften, Stiftungen, Staatsfonds und Pensionskassen – alle auf der Suche nach einer soliden Anlage mit vier oder fünf Prozent Rendite. In Zeiten von Nullzinsen ist das viel.
Folge: In den großen Städten steigen die Preise für vermietbare Objekte rasant – in Berlin allein in den vergangenen zwölf Monaten im Schnitt um 11,6 Prozent, in Düsseldorf um 11,3 und in Köln gar um 14,5 Prozent. Weil die Kaufpreise in den Metropolen schneller klettern als die Mieten (die, etwa in Berlin, im gleichen Zeitraum um sechs Prozent zulegten), sinkt die Rendite, die Anleger erzielen, wenn sie jetzt einsteigen. Einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung in Berlin zufolge machte 2014 rund ein Viertel der privaten Vermieter keinen Gewinn; 8,5 Prozent bescherte ihr vermeintliches Betongold sogar teils herbe Verluste.
Der Markt ist ausgetrocknet
Das ist die schlechte Nachricht. Die gute: Es gibt noch Mietshäuser und vermietete Wohnungen, die fünf oder sechs Prozent Bruttorendite bringen, manche auch mehr. Der Immobiliendatenanbieter Empirica Systeme hat für die WirtschaftsWoche das aktuelle öffentliche Angebot an deutschen Kapitalanlage-Immobilien ausgewertet und die Kaufpreise zu den Mieten ins Verhältnis gesetzt. Die Tabelle zeigt die aktuellen Kaufpreise, das Mietniveau und die Bruttomietrenditen, die sich in den 50 größten Städten erzielen lassen. Die Landkarten veranschaulicht die regionalen Unterschiede, von kargen aktuellen Mietrenditen (hell) bis zu recht erklecklichen von mehr als 6,5 Prozent (dunkle Bereiche). „Wer als Anleger bereit ist, sich außerhalb der Metropolen umzusehen, kann noch ordentliche Renditen einfahren“, sagt Sebastian Hein, Leiter der Marktforschung bei Empirica-Systeme.
