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Wohnungsmarktforscher Claus Michelsen „Viele schaffen es nicht mehr, dem Immobilienmarkt hinterher zu sparen“

Das Baukindergeld könnte den Boom am Wohnungsmarkt nur noch zusätzlich verstärken, mahnt Forscher Michelsen. Quelle: dpa

1,5 Millionen neue Wohnungen bis 2021 lautet das Ziel der großen Koalition. Der Wohnungsmarktforscher Claus Michelsen erklärt im Interview, warum das mit den von der Regierung geplanten Maßnahmen kaum gelingen wird.

Herr Michelsen, Union und SPD haben sich geeinigt: Das Baukindergeld soll es nun doch für alle Familien mit mindestens einem Kind geben, die zum ersten Mal Wohneigentum bauen oder kaufen, und ihren Antrag bis Ende 2020 stellen. Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) erwartet einen „deutlichen Impuls für den Wohnungsbau“. Sie auch?
Das Problem solcher pauschaler Förderungen ist, dass sie den Markt zusätzlich anheizen. Bei einem Wohnungsmarkt, wie wir ihn heute haben, bringt es nichts, mit dem Eimer darüber zu gießen. Stattdessen müsste man mit dem Skalpell sezieren.

Schöne Bilder, aber was heißt das genau?
Beispielsweise zu fragen, welchen Effekt ein Programm wie das Baukindergeld an welchen Orten hat. Die Wirkung von 12.000 Euro pro Kind ist auf dem platten Land natürlich viel größer als in den Städten, weil dort die Immobilienpreise niedrig sind. Allerdings fördert so eine Zulage auf dem Land auch die Zersiedelung, es werden mehr Flächen versiegelt und möglicherweise setzt der Staat dort zu starke Anreize, wo Immobilien aufgrund des demografischen Wandels und der Abwanderung später an Wert verlieren und bei der Altersvorsorge wenig helfen.

Und in den Groß- und beliebten Mittelstädten, in denen seit Jahren die Preise steigen?
Wenn man in Städten vielen mehr Geld in die Hand gibt, schiebt das ganz einfach die Grenze des Finanzierbaren nach oben – und zwar zu Gunsten derer, die Immobilen zu verkaufen haben. Das hat man schon bei der Eigenheimzulage gesehen, die 2005 abgeschafft wurde: Sie ist vor allem in höhere Bau-, Grundstücks- und Immobilienpreise gemündet. Und auch die hat es nicht vermocht, die Eigenheimquote zu steigern. Profitiert haben viele, die ohnehin gebaut oder gekauft hätten. Sie haben die Prämie einfach mitgenommen. Beim Baukindergeld erwarte ich Ähnliches.

Neben dem Baukindergeld will die Bundesregierung privaten Investoren von September an bis Ende 2021 eine Sonderabschreibung in Höhe von fünf Prozent pro Jahr gewähren, wenn sie den Neubau bezahlbarer Wohnungen finanzieren. Die bessere Alternative?
Auch das wird die Bautätigkeit nicht so anschieben, wie es in den Ballungsräumen nötig wäre. Eine solche Abschreibung ist sinnvoll, wenn zu wenige Investoren bauen wollen. Derzeit stehen sie aber geradezu Schlange. Da ersetzt man meistens nur einen Investor durch einen anderen.

Was sollte die Bundesregierung stattdessen tun?
Da muss man unterscheiden: Wenn es darum geht, mehr Menschen zu Wohnungseigentümern zu machen, scheitert das derzeit ja nicht daran, dass die Leute sich die laufenden Kosten eines Kredits nicht leisten könnten. Die Zinsen sind günstig, das ist nicht das Problem. Aber viele schaffen es nicht mehr, dem Immobilienmarkt hinterher zu sparen. Bei diesen Eigenkapital-Restriktionen sollte der Staat direkt ansetzen.

Und wie könnte das aussehen?
Zum Beispiel, indem über die KfW Nachrangdarlehen vergeben werden, für die der Bund bürgt. Das ließe sich auch gut steuern: In den Städten gibt es ein höheres Darlehen, auf dem Land vielleicht nur zehn Prozent davon.

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