Wohnungsmodernisierung Bundesgerichtshof stärkt Mieterrechte

Der Bundesgerichtshof hat mit einem neuen Urteil die Rechte von Mietern gestärkt: Hat ein Mieter die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters renoviert, so muss er weitere Modernisierungsmaßnahmen nicht unbedingt hinnehmen. Im konkreten Fall ging es um die Modernisierung der Heizung.

Heizung Quelle: AP

Der Bundesgerichtshof (BGH) stärkt die Rechte der Mieter bei Modernisierungen. Nach einem am Mittwoch in Karlsruhe veröffentlichten Urteil muss ein Mieter eine solche Maßnahme nicht unbedingt dulden, wenn er selbst zuvor mit Zustimmung des Vermieters die Wohnung renoviert hat. Im vorliegenden Fall sollte eine Wohnung an eine Zentralheizung angeschlossen werden, in der der Mieter zuvor die alten Kohleöfen durch eine Gasetagenheizung ersetzt hatte (AZ: VIII ZR 110/11 - Urteil vom 20. Juni 2012).

Im konkreten Fall ist die Sache für den Mieter aber noch nicht ausgestanden: Der BGH wies die Sache an das Landgericht Berlin zurück, das nun klären muss, ob durch eine neue Zentralheizung in größerem Maß Energie eingespart wird. Nur wenn dies der Fall ist, müsste der Mieter doch den Einbau dulden und bezahlen. Letzteres aber nur, wenn er dadurch nicht unzumutbar belastet wird.

Welche Kosten Mieter zahlen müssen
GrundsteuerWer ein Haus kauft, muss Grundsteuer zahlen. Das bestimmt das Grundsteuergesetz (GrStG). Wird das Haus vermietet, darf der Besitzer diese Steuer auf seine Mieter umlegen. Allerdings ist der Steuersatz in Deutschland nicht einheitlich. Jede Gemeinde kann ihren eigenen Hebesatz festlegen. Deswegen kann diese Position der Nebenkostenabrechnung von Stadt zu Stadt variieren. Quelle: dpa
VersicherungDa nicht nur Menschen und Autos versichert sind, taucht auf Nebenkostenabrechnungen auch gern der Punkt Versicherung auf. Darunter fallen Gebäudehaftpflichtversicherungen, oder die Kosten für eine Absicherung gegen Feuer, Sturm, Regen, Hagel oder Erdbeben. Quelle: dpa
Gebäudereinigung Wenn die Mieter nicht selbst Besen und Wischer in die Hand nehmen, ist der Vermieter berechtigt, einen Reinigungsdienst einzustellen. Die Kosten für die Treppenreinigung, Ungezieferbekämpfung, Straße kehren und Co. dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Quelle: dpa
HausmeisterBeschäftigt ein Vermieter einen Hausmeister, müssen die Mieter sein Gehalt bezahlen. Gleiches gilt auch für die Sozialbeiträge des Hauswarts. Quelle: dpa
GartenpflegeSelbst einen Gärtner dürfen Vermieter anstellen und sämtliche Kosten für die Pflege und Instandhaltung von Grundstück und Garten weitergeben. Quelle: dpa
MüllabfuhrHausbesitzer zahlen die Gebühren für Abfallentsorgung und Straßenreinigung. Insofern ist es völlig in Ordnung, diese Gebühren auf alle Parteien im Haus umzulegen. Wohnt der Vermieter mit im Haus, zahlt er natürlich auch seinen Anteil. Quelle: dpa
WasserDer Wasserverbrauch pro Wohnung gehört genauso in die Nebenkostenabrechnung wie die Gebühren für den Wasserzähler. Auch die Wartungsarbeiten oder den Austausch eines Zählers müssen die Mieter zahlen. Damit das Wasser nicht kalt aus dem Hahn kommt, muss im Regelfall ein Boiler (Strom) oder die Heizung (Heizkosten) ran. Sollten die Kosten für Warmwasser darin nicht enthalten sein, gibt es in der Abrechnung einen zusätzlichen Punkt "Warmwasserversorgung". Gleiches gilt für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen. Sollte die nicht ohnehin unter die Punkte Heizung oder Wasser fallen, findet sich in der Abrechnung eine Position "verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage" Quelle: dpa

Der Mieter hatte die Gasetagenheizung von der Vormieterin übernommen und dafür eine Ablöse gezahlt. Vor vier Jahren kündigte der Vermieter den geplanten Anschluss an die Zentralheizung an. Der Mieter sollte dafür monatlich 19,66 Euro zahlen. Das Landgericht sah in der Maßnahme eine Verbesserung des Wohnwerts - zumindest gemessen an dem vom Vermieter geschaffenen ursprünglichen Zustand mit Kohleöfen. Dem mochte der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. BGH- Zivilsenat nicht folgen.

Bei der Frage einer Verbesserung müsse der gegenwärtige Zustand der Wohnung zugrunde gelegt werden. "Der Vermieter verhielte sich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte", so der BGH. Schließlich stehe es dem Eigentümer frei, die bauliche Veränderung zu gestatten oder diese an Bedingungen zu knüpfen.

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