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Wohnungsnot Die Schattenseite des Immobilienbooms

In deutschen Metropolen werden die Wohnungen knapp – und immer teurer. Viele Menschen können sich das nicht mehr leisten. Was die Gründe sind und womit Mieter künftig rechnen müssen.

Mietskaserne: Für viele bald kaum bezahlbar. Quelle: ZB

DüsseldorfIn deutschen Städten wird es eng. Die Mieten steigen. Bezahlbare Wohnungen werden knapp. Wenn neu gebaut wird, dann sind es vor allem luxuriöse Apartments für Besserverdienende. Die Folge: Wer sich das teure Pflaster nicht mehr leisten kann, muss raus aus der Stadt. In zahlreichen Metropolen, wie beispielsweise in Hamburg und Berlin, gehen die Menschen bereits wegen des Wohnungsnotstandes auf die Straße. Sie sehen vor allem die Schattenseite des Immobilienbooms. Im Zuge der explodierenden Kaufpreise steigen auch die Mieten.

Nun springt auch die Politik auf das Thema auf. Die schwarz-gelbe Koalition will massive Mietsteigerungen in Ballungsräumen dämpfen. Bundesländer sollen Mieterhöhungen in bestimmten Städten oder Stadtvierteln stärker begrenzen können als bislang. Statt um 20 Prozent dürften Wohnungsmieten dann innerhalb von drei Jahren nur noch um maximal 15 Prozent steigen.

Die Devise lautet aber nicht nur Zuckerbrot, sondern auch Peitsche. Die Koalition hat heute im Bundestag auch Änderungen im Mietrecht beschlossen, die dem Vermieter zugute kommen. So soll die Miete demnach bei energiesparenden Sanierungen drei Monate lang nicht gemindert werden dürfen. Zwangsräumungen bei Mietprellerei sollen erleichtert werden.

Doch reichen all diese Änderungen aus, damit Wohnen in den Städten bezahlbar bleibt? Wie hoch könnten die Mieten in den nächsten Jahren weiter steigen? Und wie können Vermieter von dem Immobilienboom profitieren?

Dem Mieterbund gehen die Änderungen nicht weit genug. Die Bundesregierung müsse die Mieter vor drastisch steigenden Wohnkosten besser schützen, fordert Franz-Georg Rips, der Präsident der Mieter. Die Vermieter sehen das naturgemäß anders. „Wohnen ist in Deutschland zu billig“, sagt Rolf Elgeti. Er ist Chef von TAG Immobilien, einem der größten Wohnungsverwalter des Landes. Über zu hohe Miete könne sich niemand ernsthaft beschweren, behauptet Elgeti. Seine Firma verwaltet mehr als 50.000 Wohnungen, viele davon Plattenbauten in Ostdeutschland, weil bei denen die Aussichten auf Mietsteigerungen besonders gut seien.

Auf der einen Seite der besorgte Mieterpräsident, auf der anderen ein raffgieriger Vermieter – ist es wirklich so einfach? Nüchtern betrachtet gibt es vor allem einen Grund für die Misere: Das Angebot hält in den Metropolen nicht mit der Nachfrage schritt. Oder anders ausgedrückt: In Deutschland wird zu wenig gebaut. Die Zahl der Fertigstellungen und Baugenehmigungen steigt zwar, aber nicht schnell genug. Im Jahr 2011 lag die Zahl der Baugenehmigungen bei knapp 230.000. Das war zwar deutlich mehr als im Jahr davor, aber viel weniger als in den 1990er-Jahren. Damals wurden pro Jahr mehr als 500.000, teilweise 600.000 Baugenehmigungen erteilt.


Der Wohnraum wird knapp

Die Hoffnung, dass die Demographie das Problem löst, ist trügerisch. Die Bevölkerung wächst zwar seit Jahren nicht mehr, dafür steigen aber die Ansprüche derer, die es sich leisten können. Dieselbe Anzahl an Menschen, braucht heute mehr Platz. Die Zahl der Single-Haushalte nimmt stetig zu, ebenso wie die Zahl der Haushalte insgesamt. In Berlin ist die Bevölkerung seit 2000 um 2,5 Prozent gewachsen, die Zahl der Haushalte aber um fast zehn Prozent. Das sorgt für Druck auf dem Wohnungsmarkt.

Besonders bei Mietwohnungen in Deutschland ist das Angebot nach Ansicht des Mieterbundes zu knapp. „Wir benötigen mindestens 150.000 neue Mietwohnungen pro Jahr, davon 40.000 Sozialmietwohnungen“, erklärt Rips. Derzeit werden laut Mieterbund nur 65.000 bis 70.000 Mietwohnungen pro Jahr fertiggestellt.

Dass wenig neu gebaut wird, weiß auch Rolf Elgeti. Seiner Meinung nach liegt das daran, dass sich Neubau für Investoren kaum lohne. Auf dem aktuellen Niveau der Mieten ließen sich die Baukosten nur schwer wieder hereinholen. Deshalb meint er, die Mieten müssten noch weiter steigen. Die schlechte Neubauquote liegt nicht nur an mangelnder Nachfrage von Investoren. „Abhilfe schafft nur eine Vergrößerung an bezahlbarem Wohnraum“, sagt Michael Kiefer, Chefanalyst von Immobilienscout24. „Die Kommunen haben ihre Hausaufgaben nicht gemacht“. In Berlin sei im vergangenen Jahr etwa keine einzige neue Sozialwohnung entstanden. Die Städte müssten viel mehr innerstädtische Flächen zur Nachverdichtung freigeben und Baulandreserven auf den Markt werfen. „Außerdem muss die städtische Infrastruktur verbessert werden, um Wohngebiete am Stadtrand besser anzubinden“, sagt Kiefer.

In den vergangenen Jahren haben die Mieten bereits merklich zugelegt. „In den Metropolen ist es massiv, völlig massiv“, sagt Kiefer. „In manchen Ecken ist es nicht mehr bezahlbar“, so Kiefer. Für eine Arzthelferin oder eine Metzgereifachangestellte sei es in München nicht mehr möglich, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Seine Aussagen stützt Kiefer auf die Datenbank von Immobilienscout24, in der mehr als zehn Millionen Objekte gelistet sind.


Wie stark die Mieten steigen

Wie stark die Mieten tatsächlich steigen, zeigt eine Auswertung der Mietentwicklung in den zehn größten deutschen Städten, die Immobilienscout für Handelsblatt Online erstellt hat. Demnach zahlte ein Berliner vor fünf Jahren im Schnitt noch 5,50 Euro pro Quadratmeter. Heute sind es mehr als 7,10 Euro. In allen Metropolen explodieren die Mieten in ähnlicher Form.

In Düsseldorf stiegen die Mieten im Schnitt um knapp 19 Prozent, in Hamburg um mehr als 23 Prozent. Der Trend dürfte anhalten, da die Mieten mit einer gewissen Verzögerungen den Kaufpreisen folgen. Und die haben noch drastischer zugelegt: Nach einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) stiegen die Preise für eine Eigentumswohnung in Hamburg seit 2007 im Schnitt um knapp 50 Prozent, in Berlin sogar um 73 Prozent. In Frankfurt stiegen die Preise um 28 Prozent, in Düsseldorf um 26 Prozent.

Muss also der Staat einspringen und für bezahlbaren Wohnraum sorgen? Beim Bundesbauministerium hält man trotz dieser Zahlen das Gerede von der Mietpreisexplosion für unangebracht. Bauminister Peter Ramsauer (CSU) sagt, es gebe keine Wohnungsnot. Niemand müsse sich Sorgen machen, kein Dach mehr über dem Kopf zu haben. Ramsauer räumt allenfalls „Engpässe“ ein.

Das Bauministerium verweist auf Zahlen des Statistischen Bundesamts, nach denen die Mieten in den vergangenen zehn Jahren nur um 11,3 Prozent gestiegen seien, während die allgemeinen Verbraucherpreise um 17 Prozent zugelegt hätten. Allerdings sagen die Zahlen nur etwas über den Bundesdurchschnitt aus, nicht darüber, dass die Mieten in den heißen Märkten erheblich gestiegen, in anderen gefallen sind.
Und noch eine Zahl klingt alarmierend: In den vergangenen zehn Jahren ist die Zahl der Sozialwohnungen in Deutschland um rund ein Drittel auf 1,7 Millionen zurückgegangen. Ramsauer sieht hier die Länder in der Pflicht, „mehr bezahlbaren, günstigen Wohnraum zu schaffen“. Seit der Föderalismusreform von 2007 verantworten die Bundesländer den sozialen Wohnungsbau.

Nach den aktuellen Zahlen, die das Bundesbauministerium zur Verfügung stellt, haben sechs Bundesländer im Jahr 2010 gar keine Sozialwohnungen gebaut: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Saarland und Sachsen. Am meisten Sozialwohnungen entstanden in Nordrhein-Westfalen (5.397), gefolgt von Hamburg (2.253) und Bayern (1.617). Der Bund stellt den Ländern nach Angaben des Bauministeriums jedes Jahr über 518 Millionen Euro für die soziale Wohnraumförderung zur Verfügung. Der Forderung nach mehr Bundesmitteln für Wohnraum erteilte Ramsauer eine Absage.


Luxusimmobilien verändern das Quartier

Doch der Mieterbund lässt so leicht nicht locker. Mittelfristig müsse der Wohnungsneubau angekurbelt werden, „kurzfristig helfen aber nur Änderungen im Mietrecht“, fordert Rips. Neuvertragsmieten dürften höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Bei den Vergleichsmieten sollten zudem alle Mieten berücksichtigt werden und nicht nur die Abschlüsse der vorherigen vier Jahre.

Wohnungsnot sei nicht nur ein Problem der Studenten, wie Bundeskanzlerin Merkel und Bauminister Ramsauer glauben machen wollten, erklärt Rips. Noch seien die Städte relativ gut durchmischt. „Das ist ein Ausdruck für die stabile soziale Lage der Gesellschaft“, sagt der Mieterbundpräsident. Doch drohten die Verhältnisse jetzt zu kippen. „Der soziale Frieden hängt ganz wesentlich davon ab, dass alle Schichten die Möglichkeiten haben, in allen Gebieten Deutschlands zu leben. Wenn das nicht mehr der Fall ist, brechen unruhige Zeiten an“, warnt Rips.

Rolf Elgeti von TAG Immobilien hält die Belastung durch Wohnkosten für vertretbar - im Vergleich zu den anderen Lebenshaltungskosten. „Ich frage mich, wie viele unserer Mieter mehr für Zigaretten und Benzin ausgeben, als für die Wohnungsmiete“, sagt er.

Der Durchschnittsdeutsche gibt nach Daten des Immobilienverbandes IVD rund ein Fünftel seines Einkommens für Wohnen aus. Selbst in Großstädten wie Berlin liegt der Anteil demnach bei 23 Prozent, in München bei 24 Prozent. Für die Erhebung legte der IVD eine Musterwohnung fest und rechnete für die zehn größten deutschen Städte die entsprechende Miete aus. Die Musterwohnung in mittlerer Lage mit drei Zimmern auf 70 Quadratmetern Fläche kostet 599 Euro in Berlin, in München liegt die Gesamtmiete bei 914 Euro. Dafür fällt aber auch das Einkommen in Bayern (3.858 Euro) deutlich höher aus als in Berlin (2.601 Euro).

Ein Fünftel des Einkommens für Miete – das klingt vertretbar, wenn man der Statistik glauben darf. Die Wahrnehmung der Menschen ist indes eine andere. Das Internetportal Immobiliensocut24 fragte in diesem Jahr 1630 Deutsche: Wie hoch sind Ihre monatlichen Ausgaben für Wohnen? Rund zwei Drittel der Befragten gaben dabei an, sie zahlten ein Drittel oder mehr ihres Einkommens.

Während Gering- und Normalverdiener beim Konsum oder bei der Altersvorsorge sparen müssen, boomt der Markt für Luxusobjekte. „Wir beobachten eine ,Schweizerisierung' vieler deutschen Metropolen“, sagt Andreas Schulten, Vorstand des Immobilienunternehmens Bulwien Gesa. „Das Luxussegment bringt Glanz in die Städte, den die Schweiz schon immer hatte“. Vermögende entdecken den Markt für Luxusobjekte, die in Hamburg und München mehr als 7.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Käufer im Luxussegment setzen weniger auf hohe Renditen als auf Vermögenserhalt. Ausländische Investoren bevorzugen Berlin, in den anderen Metropolen seien vor allem Deutsche investiert.

Wo Luxusobjekte entstehen, verändert sich das Stadtviertel. Das Quartier wertet auf, Mieten und Kaufpreise steigen in der Folge. Sozial schwache Mieter ziehen weg, Geschäfte und Lokale verändern sich. „Innerhalb eines Quartiers sind Preissteigerungen während einer Entwicklungsphase von acht bis zwölf Prozent per annum möglich“, sagt Schulten.

Fest steht: Das Thema ist ein hochideologisches – und es ist schon im Wahlkampf angekommen. Auf einer Veranstaltung in Wolfsburg erklärte Peer Steinbrück, er wolle sich für günstigeren Wohnraum in den deutschen Großstädten einsetzen. Viele Studenten, Auszubildende, aber auch junge Familien und alleinerziehende Frauen könnten sich in München, Hamburg, Berlin oder Düsseldorf keinen Wohnraum mehr in der Nähe ihres Arbeitsplatzes leisten. Der Anteil der Mietausgaben müsse deutlich reduziert werden, so der Kanzlerkandidat der SPD, auch „durch eine Wiederbelebung dessen, was wir mal sozialen Wohnungsbau genannt haben“.

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