Wohnungswirtschaft: Baukosten und Energiespargesetze bremsen den Mietmarkt

In vielen Großstädten ist der Wohnungsmarkt leer gefegt, aber die Neubauinvestitionen sinken. Der Vorwurf der Wohnungswirtschaft: Die Politik bremse und die Bauwirtschaft setze massive Preiserhöhungen durch.

In welchen Städten es an Wohnungen fehlt

London

Der Londoner Bürgermeister Boris Johnson will mit harten Mitteln den Wohnungsmangel bekämpfen: Er will auf dem Gelände des Flughafens Heathrow ein Wohngebiet für rund 250.000 Menschen bauen lassen. Um den Plan zu realisieren, soll das Gelände für rund 19 Milliarden Euro aufgekauft und bebaut werden. Dafür sollen neue Flughäfen am Rande der Stadt entstehen. Das berichtet die Zeitung "Die Welt". Doch London ist nicht die Stadt, in der es einen starken Wohnungsmangel gibt. Auch in deutschen Großstädten fehlt es an Immobilien.

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Platz 10: Freiburg

Im baden-württembergischen Freiburg fehlen rund 3.000 Mietwohnungen. Das ist das Ergebnis zweier aktueller Studien, die das Pestel-Institut in Hannover und der Bochumer Wohnungsbau-Experte Prof. Dr. Volker Eichener im Auftrag der Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ erstellt haben. Die Experten warnen: Deutschlandweit müssen in den nächsten fünf Jahren mindestens 825.000 Mietwohnungen neu geschaffen werden.

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Platz 9: Karlsruhe

Auch in Karlsruhe fehlen um die 3000 Mietwohnungen. Konkret sind es 3600 zu wenig, so die Experten. Sie fordern die Verdopplung des Mietwohnungsbaus - mindestens 130.000 Wohnungen müssen pro Jahr in den Ballungszentren geschaffen werden.

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Platz 8: Bonn

In der ehemaligen Bundeshauptstadt Bonn sind sogar 5000 Wohnungen zu wenig. Die Studien der beiden Institute belegen, dass der schrittweise Rückzug des Bundes aus der Wohnungsbauförderung in den vergangenen 15 Jahren zu der aktuellen Wohnungsnot geführt hat.

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Platz 7: Region Hannover

In und um die Stadt Hannover mangelt es an etwas mehr Wohnungen. 5200 Menschen suchen in der Hauptstadt des Landes Niedersachsen und den Gebieten darum herum nach bezahlbaren Mietwohnungen. Hätten die Bundesländer die soziale Wohnraumförderung im vergangenen Jahrzehnt nicht um nahezu 80 Prozent reduziert, wäre das Bild ein anderes, sagen die Wissenschaftler vom Pestel-Institut.

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Platz 6: Düsseldorf

In der Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen fehlen ganze 6.400 Mietwohnungen. Das ist ein Problem: Die Wissenschaftler halten die Wohnungsnot für eine Gefahr für die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands, gerade in den Großstädten und Ballungszentren. „Wohnmöglichkeiten und Wohnpreise sind wichtige Standortfaktoren für eine sich immer internationaler orientierende Wirtschaft“, sagt Matthias Günther vom Pestel-Institut.

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Platz 5: Köln

Bei den verhassten Nachbarn der Düsseldorfer fehlen sogar 7.000 Wohnungen. Konkret gibt es zu wenig erschwingliche Wohnungen. Für einen Großteil der Haushalte in Deutschland werde das Wohnen finanziell immer belastender. „Einkommen und Wohnkosten laufen immer weiter auseinander“, sagt Matthias Günther.

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Trotz zunehmender Wohnungsknappheit investieren deutsche Unternehmen weniger in Neubau als von der Branche erwartet. Nach Daten des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) gingen die Neubau-Investitionen im vergangenen Jahr um 1,7 Prozent zurück - erwartet hatte der Verband eigentlich ein Plus von 25 Prozent. Der GdW vertritt rund 3000 Wohnungsunternehmen, die bundesweit sechs Millionen Wohnungen vermieten. Das ist rund ein Drittel des deutschen Mietwohnungsmarktes.

Mehr Sanierung und Modernisierung

Bei den Investitionen in den Bestand erwartet der GdW bei seinen Mitgliedsunternehmen für 2013 einen leichten Anstieg um 2,7 Prozent. Insgesamt seien die Rahmenbedingungen für Investitionen in den vergangenen zwei Jahren unsicherer geworden, begründete Esser. Vor allem gestiegene energetische Anforderungen wirkten sich bremsend aus. „Unsere Zahlen zeigen es ganz klar“, sagt GdW-Präsident Axel Gedaschko.

Prognose für Mieten bis 2015

Hamburg

Durchschnittspreis 2012: 10,4 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +10,5 Prozent

Quelle: Feri Eurorating Services AG

München

Durchschnittspreis 2012: 12,6 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +9,5 Prozent

Frankfurt am Main

Durchschnittspreis 2012: 11,5 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +9,3 Prozent

Dresden

Durchschnittspreis 2012: 6,1 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,3 Prozent

Berlin

Durchschnittspreis 2012: 7,5 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,2 Prozent

Freiburg

Durchschnittspreis 2012: 8,9 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,7 Prozent

Augsburg

Durchschnittspreis 2012: 7,2 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,5 Prozent

Bonn

Durchschnittspreis 2012: 9,4 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,2 Prozent

Bremen

Durchschnittspreis 2012: 7,2 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,1 Prozent

Düsseldorf

Durchschnittspreis 2012: 9,6 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,1 Prozent

Leipzig

Durchschnittspreis 2012: 5,7 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,1 Prozent

Köln

Durchschnittspreis 2012: 9,2 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +6,9 Prozent

Münster

Durchschnittspreis 2012: 8,7 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +6,7 Prozent

Chemnitz

Durchschnittspreis 2012: 4,9 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +5,4 Prozent

Bochum

Durchschnittspreis 2012: 6,3 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +4,5 Prozent

Beim Neubau wirkten sich 2012 zahlreiche Faktore als Investitionshemmnis aus. Ein Beispiel dafür sind die in den vergangenen Jahren deutlich gestiegenen Grunderwerbssteuern. Sie betragen inzwischen fast in ganz Deutschland 4,5 bis 5,0 Prozent des Kaufpreises, nur Bayern ist bei 3,5 Prozent geblieben. Ab 2014 soll in Schleswig-Holstein die Grunderwerbsteuer innerhalb von zwei Jahren sogar ein weiteres Mal erhöht werden, dann von 5,0 auf 6,5 Prozent. Es bleibt abzuwarten, ob andere Bundesländer dem Beispiel folgen.  „Regulierende Eingriffe wie Mietpreisbremsen und stetig steigende Anforderungen an die Energiestandards der Gebäude führen dazu, dass der Neubau nicht in dem Maße in Schwung kommt, wie er besonders in den Ballungsgebieten gebraucht wird.“ Auch Investitionen und Modernisierung werden so gebremst, heißt es beim GdW. Der Verband fordert eine „Baukostensenkungskommission“, sie sich des Themas annimmt.

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Deutschlandweit sei mit einem Neubau von 213.000 Wohnungen zu rechnen. Besonders bei Mietwohnungen sei das aber noch viel zu wenig, sagte Esser. „Der Geschosswohnungsbau liegt seit dem Jahr 2000 dauerhaft unter Bedarf.“ Auch die Zahl der Sozialwohnungen habe sich drastisch reduziert - von 2002 bis 2011 um mehr als 950.000 Wohnungen.

Genügend Neubau gibt es laut Gedaschko bei Luxuswohnungen im oberen Preissegment. Im mittleren und niedrigen Segment lohne sich das Bauen dagegen kaum noch. Kostensteigerungen von 58 Prozent für Rohrdämmung oder 48 Prozent für Wärmepumpen könne er sich mit normalen Marktmechanismen nicht mehr erklären. Insgesamt hätten sich die Baukosten zwischen 2000 und 2012 um 28,6 Prozent erhöht, während die Inflationsrate über den gleichen Zeitraum bei 22,6 Prozent lag. „Die Baukosten sind der Inflation davongerannt. Wenn das Bauen immer teurer wird, wird auch das Mieten von Neubauten teurer.“