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Zinshäuser Die ganz persönliche Immobilienblase

Preise und Mieten steigen. Doch eine Studie zeigt: Während sich Profi-Investoren am deutschen Immobilienboom mästen, machen kleine Privatkäufer ein schlechtes Geschäft. Was private Käufer und Vermieter falsch machen.

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Kunden können teure Immobilienkredite unter Umständen widerrufen. Vor einem Grundsatzurteil hat sich eine Ban jetzt jedoch weggeduckt. Quelle: Getty Images

Die fetten Jahre des Immobilienmarktes sind noch lange nicht vorbei. Erst kürzlich verkündete der Deutsche Annington den Kauf von mehr als 5000 Wohnungen in Berlin und anderen ostdeutschen Städten. Rund 300 Millionen soll der Miet-Marktführer bezahlt haben.

In Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Hessen möchte der Immobilienkonzern Buwog zuschlagen. Zwischen 2000 und 4000 Wohnungen wollen die Österreicher jedes Jahr in Deutschland erwerben, erst im Juni erwarb das börsennotierte Unternehmen einen Bestand von 18.000 Wohnungen für 892 Millionen Euro.

Diese Beispiele belegen: Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist auch im siebten Jahr des Booms für Investoren noch attraktiv. Das dürfte sich kurzfristig kaum ändern. Die Zinsen für Baugeld markieren ein historisches Tief. Sicherheitsbewusste Anleger kaufen mangels rentabler Alternativen in der Niedrigzinsphase Immobilien. „Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank heizt die Nachfrage nach Immobilien an“, sagt Commerzbank-Chefvolkswirt Jörg Krämer. Auch der Wohnungsbau springt an, die Neubauquote bei Wohnungen ist im ersten Halbjahr um 9,6 Prozent zum Vorjahr gestiegen.

So beeindruckend der deutsche Immobilienboom auch scheinen mag - nicht alle Investoren profitieren von steigenden Preisen und Mieten. Während sich Profi-Investoren und Großanleger am deutschen Immobilienboom eine goldene Nase verdienen, machen private Käufer einen schlechten Schnitt. Das zeigt eine Untersuchung des DIW Berlin im Auftrag des Fondsanbieters und Immobilien-Asset Managers Wertgrund Immobilien.

Das Ergebnis: Im Schnitt erzielen die Deutschen an privaten Zinshäusern eine Bruttorendite zwischen zwei und drei Prozent pro Jahr. Netto liegen die Erträge im Schnitt zwischen 1,5 und 2,0 Prozent. Verkaufspreise wurden nicht berücksichtigt. „Gemessen an den Renditen, die man in der Vergangenheit für relativ sichere Finanzanlagen erzielen konnte, sind die hier ermittelten Renditen privater Immobilieninvestitionen relativ gering, berücksichtigt man das höhere Risiko und den individuellen Bewirtschaftungsaufwand den Privatinvestoren mit Immobilien haben“, lautet das Fazit der Studienautoren des DIW.

Umlaufrenditen von Anleihen und Tagesgeldern lagen bis zur Finanzkrise noch auf einem Niveau von drei bis vier Prozent. Auch heute gibt es Festgelder mit einer Laufzeiten von zwei Jahren zu einem Zins von 1,5 Prozent bei deutscher Einlagensicherung.


Wie die Profis die privaten Anleger abhängen

Profi-Investoren schneiden deutlich besser ab. Die vergleichbare Rendite von Versicherungen, Pensionskassen, Aktiengesellschaften oder offenen Immobilienfonds zeigt der Deutschen Immobilien Index (DIX) der Investment Property Datenbank. Der DIX zeigt für den Vergleichszeitraum eine Rendite von 4,7 Prozent aus. Damit investieren Profis mehr als doppelt so rentabel wie Privatanleger.

Beim genauen Blick auf die Statistik der Privatanleger dürfte sich mancher Immobilienbesitzer die Augen reiben. Fast ein Drittel erzielte keine oder eine negative Rendite mit seiner Investition. Schlimmer noch: „Geht man von einer durchschnittlichen Inflation von jährlich zwei Prozent aus, erzielen mehr als die Hälfte der privaten Besitzern von Zinshäusern real eine negative Rendite“, sagt Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender der Wertgrund. Und: Trotz Immobilienboom bleibt die Rendite für Privatinvestoren konstant niedrig. Im Schnitt ist sie im Zeitraum zwischen 2002 und 2012 nur um rund zehn Basispunkte gestiegen.

Das Ergebnis ist umso bitterer, weil das Gros des Vermögens der Deutschen in Immobilien steckt. Rund 3,8 Billionen Euro haben die Deutschen laut Soep-Panel im Jahr 2012 in Ihr Eigenheim investiert, weitere 1,1 Billionen Euro in vermietete Objekte, Grundstücke und Ferienwohnungen. Zum Vergleich: Das Geld- und Wertpapiervermögen lag bei 1,6 Billionen Euro. Im Schnitt beträgt das Immobilienvermögen je Privatanleger 155.000 Euro, 57 Prozent davon sind finanziert. „Niedrige Renditen bei Immobilien sind ein volkswirtschaftliches Problem“, sagt Meyer.

Aber nicht alle Anleger machen einen schlechten Schnitt. „Höhere Renditen ergeben sich bei höherem Einkommen sowie bei Personen, die ausschließlich in Mehrfamilienhäuser und Mietshäuser investiert haben“, so das Resümee der Studienautoren des DIW. Personen, die Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen vermieten, müssen sich mit niedrigeren Renditen begnügen.

Die Studie zeigt: knapp 80 Prozent der Zinshausvermögens gehören den zehn Prozent der Deutschen, die am meisten verdienen. „Vermögende Investoren, die das Risiko mit mehreren Objekten reduzieren können, sich professionelle Sachverständige beim Kauf und Verwalter bei der Vermietung leisten können, erzielen deutlich höhere Renditen“, sagt Meyer.


Was private Käufer falsch machen

Welche Fehler machen die Kleininvestoren? Laut Meyer kaufen sie oft am eigenen Wohnort, verstehen zu wenig von der Bausubstanz und dem Mietmarkt und unterschätzten laufende Kosten und Renovierungen. Wer nur ein oder zwei Wohnungen hat, dem setzen Leerstände und Mietausfälle kräftig zu. „Die Nebenkosten für den Immobilienerwerb sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen“, sagt Meyer.

Zehn bis zwölf Prozent der Kaufsumme fallen mittlerweile für Makler, Grunderwerbssteuer, Notare oder Ämter an. Erst nach fünf bis zehn Jahren hätten sich diese Kosten amortisiert. „Da wir uns sehr nahe am preislichen Höhepunkt für Wohnimmobilien bewegen, sollten sich private Käufer ihr Investment seriös durchrechnen“, sagt Meyer.

Angesichts der Minirenditen stellt sich die Frage, ob die Regierung genug für private Investoren tut. „Die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten sind seit Ende der 1990-Jahre deutlich eingeschränkt worden“, erklären die Studienautoren des DIW. Während etwa bei offenen Immobilienfonds die Erträge als Einkünfte aus dem Kapitalvermögen vom Fiskus mit 25 Prozent Abgeltungssteuer plus Solidaritätszuschlag angesetzt werden, zahlen private Immobilienbesitzer für Vermietungseinkünfte den persönlichen Grenzsteuersatz.

„Wenn der Staat privaten Immobilienbesitz schon nicht ausreichend fördert, sollte er ihn wenigstens nicht reglementieren“, sagt Meyer. Neben den mageren Renditen verleiden die geplante Mietpreisbremse, neue Energieeinsparverordnungen und ständige Mietrechtsänderungen das private Investment in Immobilien.

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