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Zinsvergleich Die besten Bauspartarife

Immobilienfinanzierung: Die besten Tarife für Bausparer Quelle: imago images

Das Ende des billigen Baugeldes naht, erwarten Experten. Mit einem Bausparvertrag können sich künftige Immobilienbesitzer die aktuell noch niedrigen Zinsen sichern – auch für Sanierung oder Modernisierung.

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Oft wurde sie herbei geredet, fast herbei orakelt: die Zinswende. Nun ist es aber scheinbar soweit. Die ersten Notenbanken erhöhen die Zinsen oder kündigen es zumindest an. An den Rentenmärkten steigen die Renditen. Und auch Baugeld dürfte nun teurer werden. „Die Mehrheit der von uns befragten Zinsexperten zehn deutscher Kreditinstitute erwartet 2022 einen Anstieg der Bauzinsen“, sagt Mirjam Mohr, Interhyp-Vorständin für das Privatkundengeschäft. Auch langfristig seien eher steigende Bauzinsen zu erwarten.

Für künftige Immobilienbesitzer könnte die Finanzierung also teurer werden. Doch es gibt Möglichkeiten, die aktuell niedrigen Zinsen zu retten. Bausparen könnte eine Lösung sind. „Es lohnt sich für alle, die Wert auf eine langfristige Zinsgarantie legen“, sagt Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Privaten Bausparkassen. „Wer erst in sieben oder zehn Jahren bauen, kaufen, modernisieren oder umschulden will, kann sich nur mit einem Bausparvertrag die heute extrem niedrigen Bauzinsen sichern“, so König. Bausparen kombiniert traditionelles Sparen mit einem Immobiliendarlehen. Der Kunde vereinbart mit der Bausparkasse eine bestimmte Bausparsumme und legt fest, welche Eigensparquote erreicht werden soll, damit es den Kredit gibt. Die Höhe der Kreditzinsen wird bei Vertragsabschluss festgesetzt und damit für die Zukunft garantiert.

Doch wie hoch steigen die Zinsen? „Es gibt Argumente für und gegen steigende Zinsen“, sagt Max Herbst, Gründer der FMH-Finanzberatung. „Ich selbst halte einen Zinsanstieg im Laufe des Jahres 2022 auf 1,5 bis 1,75 Prozent für denkbar – aktuell ist der Mittelwert für zehn Jahre fest bei 0,91 Prozent.“

Aber lohnt sich Bausparen überhaupt noch? Die aktuellen Zinssätze sehen nämlich auf den ersten Blick nicht besonders verlockend aus. „Wenn man sich die Darlehenszinsen der Bauspartarife ansieht, dann sind dies keine Billigheimer, aktueller Mittelwert einer Bankfinanzierung bis 90 Prozent Finanzierung und zehn Jahre fest liegt aktuell laut FMH-Datenbank bei effektiv 1,29 Prozent“, so Herbst. Die Tarifzusammenstellung aller 85 aktuellen Tarife der FMH-Finanzberatung ergibt einen durchschnittlichen Bauspar-Darlehenszins von 1,90 Prozent. „Man kann jetzt unterstellen, dass die Bausparkassen mit stark steigenden Bauzinsen rechnen oder gezielt den Sanierer und Modernisierer ansprechen wollen, denn für diese ungesicherten Modernisierungsdarlehen bis 30.000 Euro, was einer Bausparsumme von 50.000 bis 60.000 Euro entspricht, sind 1,90 Prozent ein sehr guter Zinssatz.“

Mehr zum Thema: Alles Wichtige für Haus- und Wohnungskäufer: Was sie von der Budgetplanung bis zur Schlüsselübergabe beachten sollten, inklusive detaillierter Preisanalysen zu den 50 größten deutschen Städten. WirtschaftsWoche-Dossier zum Download: Das 1x1 des Immobilienkaufs

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    25 Millionen Bausparverträge

    Auch Alexander Krolzik, Abteilungsleiter Immobilienfinanzierung, Bau- und Kaufvertrag der Verbraucherzentrale Hamburg kann solchen „Reparatur-Sparverträgen“ einiges abgewinnen. Denn kleine Bauspardarlehen werden häufig ohne zusätzliche Sicherheiten (Grundbuch) und damit zu geringen Kosten ausgegeben. „Außerdem lässt sich so konsequent eine Rücklage bilden“, sagt der Verbraucherschützer. „Und für solche Beträge werden bei allgemeinen Verbraucherdarlehen schnell doppelt so hohe Zinsen fällig.“



    Die FMH-Finanzberatung hat exklusiv für die WirtschaftsWoche die besten Bauspartarife für eine Bausparsumme in Höhe von 50.000 Euro mit einer Zuteilung in zehn Jahren gekürt. Für die Bewertung wurden sowohl die Höhe der Anspar- und Darlehensraten berücksichtigt als auch die Höhe der Gesamtkosten, zu diesen zählt auch der Zinssatz.

    Zwei private Bausparkassen wurden mit einem „Sehr gut“ ausgezeichnet. Bei der Alte Leipziger Bauspar liegt der Sollzins pro Jahr bei 1,35 Prozent, die Ansparrate bei monatlich 215 Euro und die Tilgungsrate bei 224 Euro. Die Summe der gesamten Zahlungen beträgt 52.219 Euro. Die BHW kommt auf 51.532 Euro. Hier liegt der Sollzins bei 1,25 Prozent, die monatliche Ansparrate bei 222 Euro und die Tilgungsrate bei 300 Euro. Bei den LBS Bausparkassen gab es vier mal die Note „Sehr gut“, und zwar für die LBS Saar, die LBS Nord, die LBS Südwest und die LBS Schleswig-Holstein-Hamburg.

    In Zeiten historisch niedriger Zinsen schien das Produkt recht antiquiert und ein wenig überholt. Ein Auslaufmodell ist es aber nicht. Deutschlandweit gibt es laut Zahlen des Verbands der Privaten Bausparkassen derzeit rund 25 Millionen Bausparverträge mit einem Vertragsvolumen von mehr als 919 Milliarden Euro. Der Spargeldeingang lag 2020 bei 26,9 Milliarden Euro. 2020 wurden knapp 41 Milliarden Euro an Baugeldern ausgezahlt. Zahlen für das vergangene Jahr gibt es noch nicht. „Der Trend geht seit Jahren weg von kleinen Sparverträgen hin zu größervolumigen Finanzierungsverträgen“, sagt König vom Verband der Privaten Bausparkassen. Die durchschnittliche Bausparsumme pro neu abgeschlossenem Vertrag hat sich in den vergangenen zehn Jahren fast verdoppelt – von 27.500 auf 52.000 Euro.



    Als reines Sparprodukt ist ein Bausparvertrag aber nicht mehr geeignet, da sich die aktuelle Verzinsung im Bereich von circa 0,1 Prozent bewegt, warnt Krolzik. „Bei der Abschlussgebühr von in der Regel 1,0 bis 1,6 Prozent und zum Teil auch noch Kontoführungsgebühren liegt die tatsächliche Verzinsung bei neuen Bausparverträgen häufig im negativen Bereich“, sagt der Verbraucherschützer. „Es gibt allerdings ein paar wenige Konstellationen, für die Bausparen dennoch sinnvoll sein kann.“ Neben den Reparatur-Sparverträgen eignet sich das Produkt beispielsweise für Arbeitnehmer, die vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber erhalten. Viele Arbeitgeber zahlen zwischen 6,65 und 40 Euro monatlich als Zuschuss. „Damit wird auch ein an sich nicht attraktiver Vertrag unter Umständen lohnenswert“, so Krolzik. Darüber hinaus könnten für solche Verträge gegebenenfalls staatliche Förderung in Form der Arbeitnehmersparzulage und der Wohnungsbauprämie zusätzlich in Anspruch genommen werden.

    Allerdings kritisiert er die hohen Gebühren vieler Verträge. „Auf den ersten Blick sieht es verlockend aus, sich niedrige Zinsen auch für die Zukunft zu sichern“, sagt Krolzik. „Allerdings muss dabei bedacht werden, dass nur für das Sparen bereits eine Abschlussgebühr von in der Regel 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme gezahlt wird.“ Er rechnet vor: Für eine Finanzierung über beispielsweise 300.000 Euro – in Großstädten eher das Doppelte oder mehr –, fallen dann schon bei Vertragsschluss Kosten in Höhe von 3.000 bis 4.800 Euro an.

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    Bei Riester-Bausparverträgen, dem sogenannten Wohnriester, würden die Gebühren zum Teil bei bis zu drei Prozent liegen. Ob der Bausparvertrag dann aber überhaupt genutzt wird, sei völlig offen. „Ebenso offen ist die Zinsentwicklung“, gibt er zu Bedenken. „Denn der vermeintlich gute Zins ist nur dann wirklich gut, wenn die Zinsen konkret nicht unerheblich ansteigen.“ Das werde zwar seit Jahren prognostiziert, sei aber in der Realität seit Jahren grade nicht eingetreten. Ein Bausparvertrag ist eben immer auch eine Wette auf die künftige Zinsentwicklung.

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