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Zusatzkosten zur Hypothek Diese Fallen locken bei der Baufinanzierung

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Bereitstellungszinsen können teuer werden

Kostspielig kann es für den Kreditnehmer werden, wenn er das bereitgestellte Darlehen nicht wie geplant abruft. Die Bank stellt die Darlehenssumme nämlich immer nur für begrenzte Zeit ohne Zusatzkosten zur Verfügung. Dann muss es innerhalb eines vereinbarten Zeitraums auch zur Bezahlung der Immobilie genutzt werden, sonst werden Bereitstellungszinsen fällig – und die gehen schnell in die Tausende.

Das ist vor allem für Bauherren mit längerer Bauzeit riskant. Ist zum Beispiel die Bereitstellung des Darlehens für drei Monate kostenlos, die Bauarbeiten dauern jedoch zwölf Monate, muss der Häuslebauer für neun Monate Bereitstellungszinsen zahlen. Gleiches gilt, wenn das Darlehen in der zinslosen Zeit nur teilweise abgerufen wird, etwa weil zwar das Grundstück, aber noch nicht der Bauunternehmer bezahlt wurde. Dann werden auch auf Teilsummen Zinszahlungen an die Bank fällig. Einige Geldhäuser verlangen zudem einen Teilauszahlungszuschlag.

In den Kreditverhandlungen ist es daher wichtig, einen möglichst langen zinsfreien Zeitraum auszuhandeln. Banken bieten typischerweise drei oder sechs Monate an. Aber auch zwölf Monate und mehr sind abhängig vom Bauvorhaben möglich.

Teure Fallen in der Baufinanzierung

Vorfälligkeit und der "Widerrufs-Joker"

Noch teurer wird es, wenn die Hypothek vor Ablauf der Vertragslaufzeit durch den Kreditnehmer gekündigt wird. Dann verlangen die Baufinanzierer die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinseinnahmen.

Derzeit ist für viele Hausbesitzer diese Entschädigung besonders hoch, weil die Bauzinsen vor einigen Jahren noch deutlich höher waren als heute. Weil die Bank mit dem zurückgezahlten Geld aus der Restschuld nur noch deutlich weniger verdienen kann, geht es selbst beim kleinen Eigenheim schnell um fünfstellige Beträge, die der Kunde aufbringen muss. Außerdem muss er natürlich die Restschuld begleichen. Über deren Berechnung gibt es regelmäßig Streit.

Viele Hausbesitzer, die zu deutlich höheren Zinsen ihre Hypothek abgeschlossen haben, versuchen deshalb ein BGH-Urteil vom Mai dieses Jahres zu nutzen, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. Demnach waren bis zum Jahr 2010 viele Belehrungen zum Widerruf des Kreditgeschäfts in den Finanzierungsverträgen so fehlerhaft, dass sie unwirksam sind.

Vertrag auflösen ohne Entschädigung

Daraus ergibt sich die Chance, den Vertrag auch nach Ablauf der Widerrufsfrist rückwirkend aufzulösen, ohne dass die Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Vielfach ist deshalb vom "Widerrufs-Joker" die Rede. "Von den mehr als 1800 Kreditverträgen, die wir bisher geprüft haben, haben wir 80 Prozent beanstandet", sagt Verbraucherschützer Schmid-Burgk. "Ich schätze, dass davon 30 bis 40 Prozent mit ihrem Vertragswiderruf tatsächlich Erfolg haben. Dazu brauchen die Kreditnehmer aber unbedingt einen erfahrenen Anwalt."

Aber die Materie ist komplex und jeder Vertrag individuell zu prüfen. Das beschert zahlreichen Rechtsanwälten und der in diesem Bereich sehr aktiven Verbraucherzentrale Hamburg massenhaft Anfragen.

Nur bei den wenigsten Kunden geht es dabei tatsächlich um die Vermeidung einer Vorfälligkeitsentschädigung, etwa weil das Haus aufgegeben werden muss. "Die meisten nutzen den ‚Widerrufs-Joker‘, weil sie einen billigeren Kredit wollen", erklärt Schmidt-Burgk. Noch vor fünf Jahren verlangten die Baufinanzierer einen Zins von vier bis fünf Prozent. Heute sind Baufinanzierungen schon für weniger als zwei Prozent zu bekommen.“ Die Zinszahlungen für den Baukredit können sich also im Erfolgsfall auf weniger als die Hälfte reduzieren. Oft geht der Unterschied in die Zehntausende.

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