Christian Schmid-Burgk, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg, versinkt derzeit in Arbeit. In einem Jahr landeten rund 20.000 Verbraucheranfragen zum Thema Widerruf auf seinem Schreibtisch.
Der Grund für das hohe Interesse: Im Mai urteilte der BGH, dass viele Baufinanzierungsverträge unwirksame Widerrufsbelehrungen enthielten. Wer so einen Vertrag unterschrieben hat, kann ihn daher unter Umständen auch nach Ablauf der vereinbarten Frist kündigen, ohne die Bank für entgangene Zinseinnahmen entschädigen zu müssen.
Da die Bauzinsen in den vergangenen Jahren immer weiter gesunken sind, versuchen jetzt viele Hausbesitzer, den alten Vertrag loszuwerden, um in einen Vertrag mit deutlich niedrigeren Zinsen zu wechseln. "Für die Immobilieneigentümer geht es um enorme Summen", sagt Schmid-Burgk. "Aber das Thema ist juristisch kompliziert. Wir beschäftigen 20 Anwälte, die die Kreditverträge prüfen."
Die Rechte der Kreditnehmer
Banken müssen einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens zustimmen, wenn das Haus verkauft wird. Das bestätigte der elfte Senat des Bundesgerichtshofes in einem Urteil. (BGH, Az. XI ZR 267/96).
Knappe Kassen können auch eine vorzeitige Kündigung rechtfertigen. Der BGH urteilte: Sobald der Hausbesitzer eine Nachfinanzierung benötigt, die Hausbank jedoch ablehnt, darf der Kunde raus. Bedingung: Eine andere Bank würde einer solchen Finanzierung zustimmen (BGH, Az. XI ZR 197/96).
Der BGH hat auch Vorgaben für die Berechnung der Vorfälligkeitsgebühr vorgegeben. Die Bank muss von den Kreditzinsen die Zinsen abziehen, die sie bei mit einer sicherer Anlage erzielt hätte, wenn sie das Geld angelegt hätte. Banken müssen diesen fiktiven Vergleichszinssatz auf Basis von Konditionen von Hypothekenpfandbriefen berechnen (BGH Az. XI ZR 27/00).
Die Bank muss bei dieser Berechnung nicht den Pfandbriefindex Pex verwenden, sondern die Statistik der Deutschen Bundesbank (BGH, Az. XI ZR 285/03).
Bei den meisten Darlehen haben Kunden eine Option auf jährliche Sondertilgung. Das müssen Banken bei ihren Berechnungen berücksichtigen (LG Darmstadt, Az. 25 S 43/06). Das gilt auch für während der Laufzeit nicht genutzte Sondertilgungsrechte. (LG Heidelberg Az. 1 O 219/05).
Als Alternative zur Kündigung können Kunden, die ein anderes Haus zu einem ähnlichen Preis kaufen, einen Pfandtausch vollziehen. Dann läuft der alte Kredit für die neue Immobilie weiter. Wenn die Kaufsumme vergleichbar ist, muss die Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichten (BGH, XI ZR 398/02).
Nicht nur ein Widerruf des Kreditvertrags, sondern die Finanzierungskonditionen insgesamt sind schwer zu durchschauen. Denn zahlreiche Gebühren und Zusatzkosten können den Immobilienkredit empfindlich verteuern. Teilweise gelten sie nur bei besonderen Umständen, teilweise sind sie durch den individuell vereinbarten Zinssatz bereits abgegolten. "Die Baufinanzierung ist in den vergangenen zehn Jahren erheblich flexibler, aber auch komplexer geworden", sagt Christian Kraus vom Immobilienkreditmakler Interhyp. "Viele Faktoren bestimmen die Kosten einer Finanzierung, jede ist individuell zu betrachten."
Aber welche Vertragsgebühren können anfallen? Wo lohnt Verhandeln? Und worauf sollte man insbesondere bei Vertragskündigung oder Widerruf unter Umgehung der Vorfälligkeitsentschädigung achten?
Vertragsgebühren im Effektivzins
Wenn es um die Kosten eines Immobilienkredites geht, steht der effektive Zins im Mittelpunkt. Effektiv heißt er, weil in diesem Zinssatz bereits wichtige Kreditkosten eingerechnet wurden. Alle Banken und Kreditfinanzierer sind gesetzlich verpflichtet, ihn auszuweisen. Kreditnehmer sollten ihre Bank fragen, welche Gebühren in den Effektivzins eingerechnet wurden. Banken sind darüber hinaus verpflichtet, alle Nebenkosten detailliert aufzuführen.
Zu den Kosten gehören die Kreditvermittlungsprovision, die Bearbeitungsgebühr sowie ein vereinbartes Disagio. Bei letzterem handelt es sich um das sogenannte Abgeld, also den lange Zeit üblichen Abzug von der Darlehenssumme zugunsten eines niedrigeren Nominalzinses. Heute ist das Disagio jedoch unüblich und spielt daher bei der Berechnung des Effektivzinses meist keine Rolle mehr. Die wirklich wichtigen Nebenkosten eines Kredits sind daher nicht unbedingt dem Effektivzins anzusehen. Der weicht vom nominalen Sollzins mittlerweile nur um 0,02 Prozentpunkte ab.
Weniger Gebühren dank Wettbewerb
Der harte Wettbewerb unter den Baufinanzierern hat die Zusatzkosten zum Kreditvertrag deutlich ausgedünnt. „Früher typische Gebühren wie etwa generelle Schätz- oder Bewertungsgebühren unabhängig von der Höhe des Darlehens oder eine Bearbeitungsgebühr sind durch Wettbewerb und Rechtsprechung nahezu bei allen Kreditinstituten passé“, sagt Stephan Gawarecki, Vorstand beim Finanzdienstleister Dr. Klein.
Darüber hinaus hat die Justiz in den vergangenen Jahren eine Reihe von Gebühren und Entgelten, die die Kreditfinanzierer bis dahin verlangten und teilweise noch heute fordern, als unrechtmäßig verurteilt. Wer die folgenden Gebühren bereits gezahlt, kann sie grundsätzlich zurückfordern.
Mit Niedrigzinsen zum Eigenheim
Langfristige Baukredite mit festen Zinsen für zehn bis 15 Jahre gibt es derzeit oft mit einer Verzinsung von unter drei Prozent. Allerdings haben die Preise für Immobilien besonders in Großstädten in den vergangenen Jahren deutlich angezogen.
Immobilien gelten nicht als Renditeknüller. Allerdings sind sie gerade in Krisenzeiten Verbraucherexperten zufolge eine solide Geldanlage. Der Wert einer Immobilie ist vergleichsweise sicher - vorausgesetzt, Preis, Qualität und Lage stimmen. In jedem Fall sollte ein Immobilienkauf gut überlegt sein.
Hier hilft nur ein Vergleich der verschiedenen Anbieter, wobei die Auswahl an Krediten laut Stiftung Warentest derzeit besonders groß ist. Bauherren und Käufer können dafür Vergleichsrechner im Internet nutzen. Auch Verbrauchermagazine und Zeitungen liefern häufig aktuelle Zinskonditionen. Die Hausbank kann ein wichtiger Ansprechpartner sein - ist jedoch nicht immer zwingend die erste Wahl. Ein Anbietervergleich kann teils mehrere zehntausend Euro sparen.
Kredite für Häuser oder Wohnungen laufen meist über zehn, 20 oder 30 Jahre. Hierbei werden die Zinsen in aller Regel nur für einen begrenzten Zeitraum von mehreren Jahren festgelegt. Läuft diese sogenannte Zinsbindungsfrist ab, verhandeln Bank und Kunde die Verlängerung des Darlehens. Der Bauherr kann dann auch umschulden und zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Verbraucher sollten mehrere Monate vor Auslaufen der Frist neue Angebote einholen. Wegen der historisch niedrigen Zinsen gibt es derzeit auch besonders günstige Anschlusskredite.
An sich werden feste monatliche Raten vereinbart. Baukredite geben oft aber auch das Recht auf Sondertilgung, das heißt die Rückzahlung von Geld zusätzlich zu den vereinbarten Raten. Auch kann ausgehandelt werden, dass der Bauherr die Raten anpassen kann, etwa wenn sich das Einkommen verändert.
Finanzexperten sehen ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Immobilienpreises als eine solide Basis an. Für ihre angebotenen Top-Zinsen wollen die Banken häufig allerdings 40 Prozent Eigenkapital sehen. Teils sind Banken auch bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren. Dafür verlangen sie aber oft happige Risikoaufschläge beim Zins.
Bei der staatlichen Förderbank KfW gibt es Darlehen etwa für den Kauf selbstgenutzten Wohneigentums, energieeffizientes Bauen und Sanieren oder auch für altersgerechtes Wohnen. Daneben zahlt der Staat die Wohnungsbauprämie von 8,8 Prozent beim Bausparen. Auch gibt es in Form des sogenannten Wohn-Riesterns staatliche Unterstützung für den Kauf selbstgenutzter Immobilien zur Altersvorsorge.
Risiken wie diese können mit Versicherungen ganz oder zumindest teilweise abgedeckt werden. So gibt es Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Lebensversicherungen oder Restschuld-Versicherungen. Verbraucher sollten sich vor Abschluss einer Police und eines Baudarlehens gut über einen Versicherungsschutz beraten lassen. Die Stiftung Warentest rät zu Versicherungen für den Todesfall.
Lenkt die Bank nicht ein, ist ein spezialisierter Anwalt, Ombudsmann oder Verbraucherschützer dringend zu empfehlen, da eine Immobilienfinanzierung in der Regel individuell gestaltet ist. Regulär verjähren Rückforderungsansprüche nach drei Jahren. Allerdings herrscht bei einigen Themen Unklarheit, wann die Verjährungsfrist beginnt.
Gerichte verbieten Bearbeitungsgebühren
Grundsätzlich hat die Rechtsprechung Gebühren in Kreditverträgen für unzulässig erklärt, wenn die damit verbundenen Aufwände ausschließlich im Interesse der Bank liegen und den Kunden benachteiligen. So sind etwa die Bearbeitungsgebühren nach neuen höchstrichterlichen Urteilen bei fast allen Anbietern verschwunden. Da die Bearbeitung eines Kreditgeschäfts zentrale Aufgabe der Bank ist, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entsprechende Gebühren bei Ratenkrediten als unzulässig erklärt.
Kostenlose Kontoführung und Bearbeitung
Den früher üblichen Kontoführungsgebühren haben die Gerichte ebenfalls einen Riegel vorgeschoben. Sie gehören zumindest bei neuen Verträgen der Vergangenheit an. Noch nicht endgültig entschieden ist, ob Bausparkassen derartige Gebühren verlangen dürfen.
Nach dem BGH-Urteil können Kunden bereits gezahlt Bearbeitungs- und Kontoführungsgebühren vom Kreditinstitut zurückfordern. Hierbei kann es durchaus um vierstellige Euro-Beträge gehen. Rechtsanwälte und Verbraucherschützer weisen jedoch darauf hin, dass es Banken gibt, die Bearbeitungsgebühren nur bei einer Klage durch den Verbraucher zurückerstatten oder es sogar zum Prozess kommen lassen.
Kein Entgelt für Löschungsbewilligung
Ist eine Hypothek abbezahlt, wird die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht. Für ihr Einverständnis zur Grundbuchänderung haben Banken bis 2010 gern ein Entgelt berechnet. Der BGH hat jedoch damals entschieden, dass die Bank lediglich externe Kosten wie die notarielle Beglaubigung berechnen darf. Die Löschungsbewilligung - auch Treuhandgebühr genannt - als solche extra zu berechnen, ist somit für Banken nicht zulässig, da es sich um eine Grundpflicht der Bank handelt.
Schätz- und Gutachterkosten
Da die zu finanzierende Immobilie zugleich als Sicherheit für den Kredit genutzt wird, verlangen viele Finanzierer ab einer Darlehenshöhe von etwa 350.000 Euro ein Wertgutachten. Noch vor wenigen Jahren waren generell eine Schätz- und Besichtigungsgebühr für die Wertermittlung einer Immobilie weit verbreitet. Inzwischen sind sie jedoch unüblich. Viele Banken beschränken sich bei normalen Kreditvolumen auf eine Standardbeurteilung der Immobilie anhand von Datenbanken.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat die Abwälzung von Gutachterkosten auf den Kunden in einem Urteil von 2009 ohnehin für unzulässig erklärt, sofern eine Schätzung des Immobilienwertes allein im Interesse der Bank liegt. Dennoch gibt es viele Varianten, in denen das Wertgutachten teilweise oder ganz vom Kunden zu tragen ist.
Mal übernimmt die Bank die Kosten, mal erhalten Kunden die Rechnung oder zahlen dafür mit einem Aufschlag auf den Kreditzins um einen oder zwei Hundertstel Prozentpunkte. Wenn der Kunde zahlt, sollte er das Gutachten allerdings auch ausgehändigt bekommen. Im Kreditvertrag sollte dieser Punkt daher eindeutig geklärt sein.
Sondertilgungen sind kein Extra mehr
"Die Banken haben hohes Interesse am Baufinanzierunggeschäft", sagt Interhyp-Sprecher Kraus. "Anders als bei den Immobilien selbst mit ihrem knappen Angebot in den Großstädten treffen die Immobilienkäufer bei der Finanzierung auf einen Käufermarkt. Es gibt viel Wettbewerb unter den Anbietern, mehr Transparenz und größere Verhandlungsspielräume."
Laut Kraus war zum Beispiel die Option zu Sondertilgungen früher ein teures Extra, heute hingegen überwiegend Teil der kostenlosen Basisausstattung eines Finanzierungsvertrages. "Es gibt eine Reihe von Vertragsoptionen, die sich von Bank zu Bank, regional oder bonitätsabhängig unterscheiden. Um einen Konditionenvergleich kommt kein Kreditnehmer mehr herum", so Kraus.
Oft gewähren Kreditinstitute auch die Option von Sondertilgungen in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Viele Immobilienkäufer wünschen diese Möglichkeit, um ihre Schulden schneller zurückzuzahlen. Da Sondertilgungen aber die Zinseinnahmen der Bank schmälern, berechnen einige Anbieter einen Aufschlag auf den Zinssatz. Neukunden sollten dann in ihren Verhandlungen versuchen, diesen Aufschlag mit Blick auf günstigere Wettbewerber zu verhindern.
Umgekehrt kann es für Kreditnehmer auch günstiger werden, wenn sie ihren Kredit schneller zurückbezahlen. "Volltilger, die ihren Kredit am Ende der vereinbarten Laufzeit vollständig abbezahlt haben, werden zum Beispiel von den Banken mit einem niedrigeren Zinssatz belohnt. Aber nicht jede Bank bietet ein Volltilger-Darlehen an", so Kraus. Verbraucher hätten ohne fundierte Beratung und einen Bankenvergleich kaum eine Chance, solche Möglichkeiten auszuloten.
"Bei vielen anderen Vertragskonditionen gibt es für den Kunden Verhandlungsspielräume", weiß auch Gawarecki von Dr. Klein. "Kunden tun gut daran, sich mehrere Konkurrenzangebote einzuholen. Mit dem besten können sie dann versuchen, die anderen Angebote nachzuverhandeln. Bequemer ist allerdings, gleich zu einem Finanzdienstleister zu gehen. Der wählt automatisch aus einer Vielzahl von Angeboten das für den Kunden beste aus und erspart diesem damit viel Arbeit."
Bereitstellungszinsen können teuer werden
Kostspielig kann es für den Kreditnehmer werden, wenn er das bereitgestellte Darlehen nicht wie geplant abruft. Die Bank stellt die Darlehenssumme nämlich immer nur für begrenzte Zeit ohne Zusatzkosten zur Verfügung. Dann muss es innerhalb eines vereinbarten Zeitraums auch zur Bezahlung der Immobilie genutzt werden, sonst werden Bereitstellungszinsen fällig – und die gehen schnell in die Tausende.
Das ist vor allem für Bauherren mit längerer Bauzeit riskant. Ist zum Beispiel die Bereitstellung des Darlehens für drei Monate kostenlos, die Bauarbeiten dauern jedoch zwölf Monate, muss der Häuslebauer für neun Monate Bereitstellungszinsen zahlen. Gleiches gilt, wenn das Darlehen in der zinslosen Zeit nur teilweise abgerufen wird, etwa weil zwar das Grundstück, aber noch nicht der Bauunternehmer bezahlt wurde. Dann werden auch auf Teilsummen Zinszahlungen an die Bank fällig. Einige Geldhäuser verlangen zudem einen Teilauszahlungszuschlag.
In den Kreditverhandlungen ist es daher wichtig, einen möglichst langen zinsfreien Zeitraum auszuhandeln. Banken bieten typischerweise drei oder sechs Monate an. Aber auch zwölf Monate und mehr sind abhängig vom Bauvorhaben möglich.
Teure Fallen in der Baufinanzierung
Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.
Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.
Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.
Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.
Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.
Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.
Vorfälligkeit und der "Widerrufs-Joker"
Noch teurer wird es, wenn die Hypothek vor Ablauf der Vertragslaufzeit durch den Kreditnehmer gekündigt wird. Dann verlangen die Baufinanzierer die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinseinnahmen.
Derzeit ist für viele Hausbesitzer diese Entschädigung besonders hoch, weil die Bauzinsen vor einigen Jahren noch deutlich höher waren als heute. Weil die Bank mit dem zurückgezahlten Geld aus der Restschuld nur noch deutlich weniger verdienen kann, geht es selbst beim kleinen Eigenheim schnell um fünfstellige Beträge, die der Kunde aufbringen muss. Außerdem muss er natürlich die Restschuld begleichen. Über deren Berechnung gibt es regelmäßig Streit.
Viele Hausbesitzer, die zu deutlich höheren Zinsen ihre Hypothek abgeschlossen haben, versuchen deshalb ein BGH-Urteil vom Mai dieses Jahres zu nutzen, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. Demnach waren bis zum Jahr 2010 viele Belehrungen zum Widerruf des Kreditgeschäfts in den Finanzierungsverträgen so fehlerhaft, dass sie unwirksam sind.
Vertrag auflösen ohne Entschädigung
Daraus ergibt sich die Chance, den Vertrag auch nach Ablauf der Widerrufsfrist rückwirkend aufzulösen, ohne dass die Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Vielfach ist deshalb vom "Widerrufs-Joker" die Rede. "Von den mehr als 1800 Kreditverträgen, die wir bisher geprüft haben, haben wir 80 Prozent beanstandet", sagt Verbraucherschützer Schmid-Burgk. "Ich schätze, dass davon 30 bis 40 Prozent mit ihrem Vertragswiderruf tatsächlich Erfolg haben. Dazu brauchen die Kreditnehmer aber unbedingt einen erfahrenen Anwalt."
Aber die Materie ist komplex und jeder Vertrag individuell zu prüfen. Das beschert zahlreichen Rechtsanwälten und der in diesem Bereich sehr aktiven Verbraucherzentrale Hamburg massenhaft Anfragen.
Nur bei den wenigsten Kunden geht es dabei tatsächlich um die Vermeidung einer Vorfälligkeitsentschädigung, etwa weil das Haus aufgegeben werden muss. "Die meisten nutzen den ‚Widerrufs-Joker‘, weil sie einen billigeren Kredit wollen", erklärt Schmidt-Burgk. Noch vor fünf Jahren verlangten die Baufinanzierer einen Zins von vier bis fünf Prozent. Heute sind Baufinanzierungen schon für weniger als zwei Prozent zu bekommen.“ Die Zinszahlungen für den Baukredit können sich also im Erfolgsfall auf weniger als die Hälfte reduzieren. Oft geht der Unterschied in die Zehntausende.
Widerruf ist kein Selbstläufer
Allerdings ist so ein Vertragswiderruf auch riskant. Ralf Buerger, Rechtsanwalt für Bank und Kapitalmarktrecht aus Hagen, rät Kunden, die ihren Vertrag widerrufen wollen, zu äußerster Vorsicht. "Banken, die nicht einsichtig sind und keine Berechnungen zu den Ausgleichszahlungen bei Vertragsauflösung anstellen, müssen von den Kunden verklagt werden. Die Rechtsprechung zum Widerruf ist jedoch sehr uneinheitlich und vom Einzelfall abhängig. Auch die Rechtsschutzversicherungen halten sich zunehmend zurück, weil die Verfahren langwierig und kostspielig sein können", erklärt der Rechtsanwalt. "Kunden können zudem selbst bei einem Erfolg auf Schwierigkeiten stoßen, eine Anschlussfinanzierung zu bekommen. Andere Geschäftsbeziehungen zu der betroffenen Bank sind nach einem Widerruf ebenso gefährdet."
Dass die Banken zunehmend ungehalten reagieren, bestätigt auch die Verbraucherzentrale Hamburg. "Inzwischen tut den Banken die Widerrufswelle richtig weh", meint Schmid-Burgk. "Offenbar sprechen sich die Banken untereinander ab, da einige Banken keine Immobilienbesitzer mehr finanzieren, die vorher bei einer anderen Bank ihren Vertrag widerrufen haben." Einige Banken wie ING Diba, Commerzbank oder auch die Deutsche Bank waren mit so einem Gebaren den Verbraucherschützern bereits aufgefallen. "Wir haben das Kartellamt deswegen schon eingeschaltet", bestätigt Schmid-Burgk.
Banken wehren sich vehement
Dass unter den Banken Informationen über Kunden ausgetauscht werden, die erfolgreich ihren Finanzierungsvertrag widerrufen haben, bestätigt auch Ralf Buerger, Rechtsanwalt für Bank und Kapitalmarktrecht aus Hagen. "Die Deutsche Bank sagt sogar ganz offen, dass sie Widerrufer nicht finanzieren will. Offenbar finden es einige Banken unmoralisch, wenn Kunden derart das Verbraucherrecht ausnutzen, obwohl das ihr gutes Recht ist", sagt Buerger aus Erfahrung. Immer neue Fälle zum Vertragswiderruf flattern auf seinen Tisch.
Ein besonderes Risiko bergen die Zahlungsforderungen und –fristen der Bank nach einem erfolgreichen Vertragswiderruf. "Wer dann nicht innerhalb von 30 Tagen den geforderten Betrag bar auf den Tisch legen kann, riskiert wegen der fälligen Geldforderung die sofortige Zwangsvollstreckung in die Sicherheit, also bei einem Immobilienkredit in das Grundstück. Zudem droht ein negativer Schufa-Eintrag", warnt Anwalt Buerger. "Ohne Anschlussfinanzierung wird es für die Hauseigentümer dann schnell eng."
Wem der juristische Weg zu riskant oder zu teuer ist, sollte über Alternativen wie etwa ein sogenanntes Forward-Darlehen nachdenken. "Die deutschen Hauskäufer könnten jedes Jahr Milliarden sparen, wenn sie sich rechtzeitig zu einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung beraten ließen", sagt Kraus von Interhyp.
