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Zusatzkosten zur Hypothek Diese Fallen locken bei der Baufinanzierung

Die Bauzinsen sind derzeit verlockend niedrig. Doch für die optimale Finanzierung sind andere Kreditkonditionen entscheidend. Worauf Bauherren achten sollten, damit sie nicht in die Falle tappen.

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Die Konditionen bei der Baufinanzierung sind in den letzten Jahren zu einer komplexen Angelegenheit geworden. Quelle: Marcel Stahn

Christian Schmid-Burgk, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg, versinkt derzeit in Arbeit. In einem Jahr landeten rund 20.000 Verbraucheranfragen zum Thema Widerruf auf seinem Schreibtisch.

Der Grund für das hohe Interesse: Im Mai urteilte der BGH, dass viele Baufinanzierungsverträge unwirksame Widerrufsbelehrungen enthielten. Wer so einen Vertrag unterschrieben hat, kann ihn daher unter Umständen auch nach Ablauf der vereinbarten Frist kündigen, ohne die Bank für entgangene Zinseinnahmen entschädigen zu müssen.

Da die Bauzinsen in den vergangenen Jahren immer weiter gesunken sind, versuchen jetzt viele Hausbesitzer, den alten Vertrag loszuwerden, um in einen Vertrag mit deutlich niedrigeren Zinsen zu wechseln. "Für die Immobilieneigentümer geht es um enorme Summen", sagt Schmid-Burgk. "Aber das Thema ist juristisch kompliziert. Wir beschäftigen 20 Anwälte, die die Kreditverträge prüfen."

Die Rechte der Kreditnehmer

Nicht nur ein Widerruf des Kreditvertrags, sondern die Finanzierungskonditionen insgesamt sind schwer zu durchschauen. Denn zahlreiche Gebühren und Zusatzkosten können den Immobilienkredit empfindlich verteuern. Teilweise gelten sie nur bei besonderen Umständen, teilweise sind sie durch den individuell vereinbarten Zinssatz bereits abgegolten. "Die Baufinanzierung ist in den vergangenen zehn Jahren erheblich flexibler, aber auch komplexer geworden", sagt Christian Kraus vom Immobilienkreditmakler Interhyp. "Viele Faktoren bestimmen die Kosten einer Finanzierung, jede ist individuell zu betrachten."

Die Tücken einer Immobilienfinanzierung
Foto Monopolyhäuser auf Cent-Münzen
Wegende Quelle: ZB
Sanduhr
Monopolyhäuser auf Ein-Euro-Münzen Quelle: dpa Picture-Alliance
Logo der Kfw Quelle: dapd
Sparkassenlogos Quelle: dpa
Haus zu verkaufen Quelle: dpa

Aber welche Vertragsgebühren können anfallen? Wo lohnt Verhandeln? Und worauf sollte man insbesondere bei Vertragskündigung oder Widerruf unter Umgehung der Vorfälligkeitsentschädigung achten?

Vertragsgebühren im Effektivzins

Wenn es um die Kosten eines Immobilienkredites geht, steht der effektive Zins im Mittelpunkt. Effektiv heißt er, weil in diesem Zinssatz bereits wichtige Kreditkosten eingerechnet wurden. Alle Banken und Kreditfinanzierer sind gesetzlich verpflichtet, ihn auszuweisen. Kreditnehmer sollten ihre Bank fragen, welche Gebühren in den Effektivzins eingerechnet wurden. Banken sind darüber hinaus verpflichtet, alle Nebenkosten detailliert aufzuführen.

Zu den Kosten gehören die Kreditvermittlungsprovision, die Bearbeitungsgebühr sowie ein vereinbartes Disagio. Bei letzterem handelt es sich um das sogenannte Abgeld, also den lange Zeit üblichen Abzug von der Darlehenssumme zugunsten eines niedrigeren Nominalzinses. Heute ist das Disagio jedoch unüblich und spielt daher bei der Berechnung des Effektivzinses meist keine Rolle mehr. Die wirklich wichtigen Nebenkosten eines Kredits sind daher nicht unbedingt dem Effektivzins anzusehen. Der weicht vom nominalen Sollzins mittlerweile nur um 0,02 Prozentpunkte ab.

Weniger Gebühren dank Wettbewerb

Der harte Wettbewerb unter den Baufinanzierern hat die Zusatzkosten zum Kreditvertrag deutlich ausgedünnt. „Früher typische Gebühren wie etwa generelle Schätz- oder Bewertungsgebühren unabhängig von der Höhe des Darlehens oder eine Bearbeitungsgebühr sind durch Wettbewerb und Rechtsprechung nahezu bei allen Kreditinstituten passé“, sagt Stephan Gawarecki, Vorstand beim Finanzdienstleister Dr. Klein.

Darüber hinaus hat die Justiz in den vergangenen Jahren eine Reihe von Gebühren und Entgelten, die die Kreditfinanzierer bis dahin verlangten und teilweise noch heute fordern, als unrechtmäßig verurteilt. Wer die folgenden Gebühren bereits gezahlt, kann sie grundsätzlich zurückfordern.

Mit Niedrigzinsen zum Eigenheim

Lenkt die Bank nicht ein, ist ein spezialisierter Anwalt, Ombudsmann oder Verbraucherschützer dringend zu empfehlen, da eine Immobilienfinanzierung in der Regel individuell gestaltet ist. Regulär verjähren Rückforderungsansprüche nach drei Jahren. Allerdings herrscht bei einigen Themen Unklarheit, wann die Verjährungsfrist beginnt.

Gerichte verbieten Bearbeitungsgebühren

Grundsätzlich hat die Rechtsprechung Gebühren in Kreditverträgen für unzulässig erklärt, wenn die damit verbundenen Aufwände ausschließlich im Interesse der Bank liegen und den Kunden benachteiligen. So sind etwa die Bearbeitungsgebühren nach neuen höchstrichterlichen Urteilen bei fast allen Anbietern verschwunden. Da die Bearbeitung eines Kreditgeschäfts zentrale Aufgabe der Bank ist, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entsprechende Gebühren bei Ratenkrediten als unzulässig erklärt.

Kostenlose Kontoführung und Bearbeitung

Den früher üblichen Kontoführungsgebühren haben die Gerichte ebenfalls einen Riegel vorgeschoben. Sie gehören zumindest bei neuen Verträgen der Vergangenheit an. Noch nicht endgültig entschieden ist, ob Bausparkassen derartige Gebühren verlangen dürfen.

Nach dem BGH-Urteil können Kunden bereits gezahlt Bearbeitungs- und Kontoführungsgebühren vom Kreditinstitut zurückfordern. Hierbei kann es durchaus um vierstellige Euro-Beträge gehen. Rechtsanwälte und Verbraucherschützer weisen jedoch darauf hin, dass es Banken gibt, die Bearbeitungsgebühren nur bei einer Klage durch den Verbraucher zurückerstatten oder es sogar zum Prozess kommen lassen.

Kein Entgelt für Löschungsbewilligung

Ist eine Hypothek abbezahlt, wird die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht. Für ihr Einverständnis zur Grundbuchänderung haben Banken bis 2010 gern ein Entgelt berechnet. Der BGH hat jedoch damals entschieden, dass die Bank lediglich externe Kosten wie die notarielle Beglaubigung berechnen darf. Die Löschungsbewilligung - auch Treuhandgebühr genannt - als solche extra zu berechnen, ist somit für Banken nicht zulässig, da es sich um eine Grundpflicht der Bank handelt.

Schätz- und Gutachterkosten

Da die zu finanzierende Immobilie zugleich als Sicherheit für den Kredit genutzt wird, verlangen viele Finanzierer ab einer Darlehenshöhe von etwa 350.000 Euro ein Wertgutachten. Noch vor wenigen Jahren waren generell eine Schätz- und Besichtigungsgebühr für die Wertermittlung einer Immobilie weit verbreitet. Inzwischen sind sie jedoch unüblich. Viele Banken beschränken sich bei normalen Kreditvolumen auf eine Standardbeurteilung der Immobilie anhand von Datenbanken.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat die Abwälzung von Gutachterkosten auf den Kunden in einem Urteil von 2009 ohnehin für unzulässig erklärt, sofern eine Schätzung des Immobilienwertes allein im Interesse der Bank liegt. Dennoch gibt es viele Varianten, in denen das Wertgutachten teilweise oder ganz vom Kunden zu tragen ist.

Mal übernimmt die Bank die Kosten, mal erhalten Kunden die Rechnung oder zahlen dafür mit einem Aufschlag auf den Kreditzins um einen oder zwei Hundertstel Prozentpunkte. Wenn der Kunde zahlt, sollte er das Gutachten allerdings auch ausgehändigt bekommen. Im Kreditvertrag sollte dieser Punkt daher eindeutig geklärt sein.

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa

Sondertilgungen sind kein Extra mehr

"Die Banken haben hohes Interesse am Baufinanzierunggeschäft", sagt Interhyp-Sprecher Kraus. "Anders als bei den Immobilien selbst mit ihrem knappen Angebot in den Großstädten treffen die Immobilienkäufer bei der Finanzierung auf einen Käufermarkt. Es gibt viel Wettbewerb unter den Anbietern, mehr Transparenz und größere Verhandlungsspielräume."

Laut Kraus war zum Beispiel die Option zu Sondertilgungen früher ein teures Extra, heute hingegen überwiegend Teil der kostenlosen Basisausstattung eines Finanzierungsvertrages. "Es gibt eine Reihe von Vertragsoptionen, die sich von Bank zu Bank, regional oder bonitätsabhängig unterscheiden. Um einen Konditionenvergleich kommt kein Kreditnehmer mehr herum", so Kraus.

Oft gewähren Kreditinstitute auch die Option von Sondertilgungen in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Viele Immobilienkäufer wünschen diese Möglichkeit, um ihre Schulden schneller zurückzuzahlen. Da Sondertilgungen aber die Zinseinnahmen der Bank schmälern, berechnen einige Anbieter einen Aufschlag auf den Zinssatz. Neukunden sollten dann in ihren Verhandlungen versuchen, diesen Aufschlag mit Blick auf günstigere Wettbewerber zu verhindern.

Umgekehrt kann es für Kreditnehmer auch günstiger werden, wenn sie ihren Kredit schneller zurückbezahlen. "Volltilger, die ihren Kredit am Ende der vereinbarten Laufzeit vollständig abbezahlt haben, werden zum Beispiel von den Banken mit einem niedrigeren Zinssatz belohnt. Aber nicht jede Bank bietet ein Volltilger-Darlehen an", so Kraus. Verbraucher hätten ohne fundierte Beratung und einen Bankenvergleich kaum eine Chance, solche Möglichkeiten auszuloten.

"Bei vielen anderen Vertragskonditionen gibt es für den Kunden Verhandlungsspielräume", weiß auch Gawarecki von Dr. Klein. "Kunden tun gut daran, sich mehrere Konkurrenzangebote einzuholen. Mit dem besten können sie dann versuchen, die anderen Angebote nachzuverhandeln. Bequemer ist allerdings, gleich zu einem Finanzdienstleister zu gehen. Der wählt automatisch aus einer Vielzahl von Angeboten das für den Kunden beste aus und erspart diesem damit viel Arbeit."

Bereitstellungszinsen können teuer werden

Kostspielig kann es für den Kreditnehmer werden, wenn er das bereitgestellte Darlehen nicht wie geplant abruft. Die Bank stellt die Darlehenssumme nämlich immer nur für begrenzte Zeit ohne Zusatzkosten zur Verfügung. Dann muss es innerhalb eines vereinbarten Zeitraums auch zur Bezahlung der Immobilie genutzt werden, sonst werden Bereitstellungszinsen fällig – und die gehen schnell in die Tausende.

Das ist vor allem für Bauherren mit längerer Bauzeit riskant. Ist zum Beispiel die Bereitstellung des Darlehens für drei Monate kostenlos, die Bauarbeiten dauern jedoch zwölf Monate, muss der Häuslebauer für neun Monate Bereitstellungszinsen zahlen. Gleiches gilt, wenn das Darlehen in der zinslosen Zeit nur teilweise abgerufen wird, etwa weil zwar das Grundstück, aber noch nicht der Bauunternehmer bezahlt wurde. Dann werden auch auf Teilsummen Zinszahlungen an die Bank fällig. Einige Geldhäuser verlangen zudem einen Teilauszahlungszuschlag.

In den Kreditverhandlungen ist es daher wichtig, einen möglichst langen zinsfreien Zeitraum auszuhandeln. Banken bieten typischerweise drei oder sechs Monate an. Aber auch zwölf Monate und mehr sind abhängig vom Bauvorhaben möglich.

Teure Fallen in der Baufinanzierung

Vorfälligkeit und der "Widerrufs-Joker"

Noch teurer wird es, wenn die Hypothek vor Ablauf der Vertragslaufzeit durch den Kreditnehmer gekündigt wird. Dann verlangen die Baufinanzierer die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinseinnahmen.

Derzeit ist für viele Hausbesitzer diese Entschädigung besonders hoch, weil die Bauzinsen vor einigen Jahren noch deutlich höher waren als heute. Weil die Bank mit dem zurückgezahlten Geld aus der Restschuld nur noch deutlich weniger verdienen kann, geht es selbst beim kleinen Eigenheim schnell um fünfstellige Beträge, die der Kunde aufbringen muss. Außerdem muss er natürlich die Restschuld begleichen. Über deren Berechnung gibt es regelmäßig Streit.

Viele Hausbesitzer, die zu deutlich höheren Zinsen ihre Hypothek abgeschlossen haben, versuchen deshalb ein BGH-Urteil vom Mai dieses Jahres zu nutzen, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. Demnach waren bis zum Jahr 2010 viele Belehrungen zum Widerruf des Kreditgeschäfts in den Finanzierungsverträgen so fehlerhaft, dass sie unwirksam sind.

Vertrag auflösen ohne Entschädigung

Daraus ergibt sich die Chance, den Vertrag auch nach Ablauf der Widerrufsfrist rückwirkend aufzulösen, ohne dass die Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Vielfach ist deshalb vom "Widerrufs-Joker" die Rede. "Von den mehr als 1800 Kreditverträgen, die wir bisher geprüft haben, haben wir 80 Prozent beanstandet", sagt Verbraucherschützer Schmid-Burgk. "Ich schätze, dass davon 30 bis 40 Prozent mit ihrem Vertragswiderruf tatsächlich Erfolg haben. Dazu brauchen die Kreditnehmer aber unbedingt einen erfahrenen Anwalt."

Aber die Materie ist komplex und jeder Vertrag individuell zu prüfen. Das beschert zahlreichen Rechtsanwälten und der in diesem Bereich sehr aktiven Verbraucherzentrale Hamburg massenhaft Anfragen.

Nur bei den wenigsten Kunden geht es dabei tatsächlich um die Vermeidung einer Vorfälligkeitsentschädigung, etwa weil das Haus aufgegeben werden muss. "Die meisten nutzen den ‚Widerrufs-Joker‘, weil sie einen billigeren Kredit wollen", erklärt Schmidt-Burgk. Noch vor fünf Jahren verlangten die Baufinanzierer einen Zins von vier bis fünf Prozent. Heute sind Baufinanzierungen schon für weniger als zwei Prozent zu bekommen.“ Die Zinszahlungen für den Baukredit können sich also im Erfolgsfall auf weniger als die Hälfte reduzieren. Oft geht der Unterschied in die Zehntausende.

Widerruf ist kein Selbstläufer

Allerdings ist so ein Vertragswiderruf auch riskant. Ralf Buerger, Rechtsanwalt für Bank und Kapitalmarktrecht aus Hagen, rät Kunden, die ihren Vertrag widerrufen wollen, zu äußerster Vorsicht. "Banken, die nicht einsichtig sind und keine Berechnungen zu den Ausgleichszahlungen bei Vertragsauflösung anstellen, müssen von den Kunden verklagt werden. Die Rechtsprechung zum Widerruf ist jedoch sehr uneinheitlich und vom Einzelfall abhängig. Auch die Rechtsschutzversicherungen halten sich zunehmend zurück, weil die Verfahren langwierig und kostspielig sein können", erklärt der Rechtsanwalt. "Kunden können zudem selbst bei einem Erfolg auf Schwierigkeiten stoßen, eine Anschlussfinanzierung zu bekommen. Andere Geschäftsbeziehungen zu der betroffenen Bank sind nach einem Widerruf ebenso gefährdet."

Dass die Banken zunehmend ungehalten reagieren, bestätigt auch die Verbraucherzentrale Hamburg. "Inzwischen tut den Banken die Widerrufswelle richtig weh", meint Schmid-Burgk. "Offenbar sprechen sich die Banken untereinander ab, da einige Banken keine Immobilienbesitzer mehr finanzieren, die vorher bei einer anderen Bank ihren Vertrag widerrufen haben." Einige Banken wie ING Diba, Commerzbank oder auch die Deutsche Bank waren mit so einem Gebaren den Verbraucherschützern bereits aufgefallen. "Wir haben das Kartellamt deswegen schon eingeschaltet", bestätigt Schmid-Burgk.

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Banken wehren sich vehement

Dass unter den Banken Informationen über Kunden ausgetauscht werden, die erfolgreich ihren Finanzierungsvertrag widerrufen haben, bestätigt auch Ralf Buerger, Rechtsanwalt für Bank und Kapitalmarktrecht aus Hagen. "Die Deutsche Bank sagt sogar ganz offen, dass sie Widerrufer nicht finanzieren will. Offenbar finden es einige Banken unmoralisch, wenn Kunden derart das Verbraucherrecht ausnutzen, obwohl das ihr gutes Recht ist", sagt Buerger aus Erfahrung. Immer neue Fälle zum Vertragswiderruf flattern auf seinen Tisch.

Ein besonderes Risiko bergen die Zahlungsforderungen und –fristen der Bank nach einem erfolgreichen Vertragswiderruf. "Wer dann nicht innerhalb von 30 Tagen den geforderten Betrag bar auf den Tisch legen kann, riskiert wegen der fälligen Geldforderung die sofortige Zwangsvollstreckung in die Sicherheit, also bei einem Immobilienkredit in das Grundstück. Zudem droht ein negativer Schufa-Eintrag", warnt Anwalt Buerger. "Ohne Anschlussfinanzierung wird es für die Hauseigentümer dann schnell eng."

Wem der juristische Weg zu riskant oder zu teuer ist, sollte über Alternativen wie etwa ein sogenanntes Forward-Darlehen nachdenken. "Die deutschen Hauskäufer könnten jedes Jahr Milliarden sparen, wenn sie sich rechtzeitig zu einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung beraten ließen", sagt Kraus von Interhyp.

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