WiWo App 1 Monat für nur 0,99 €
Anzeigen

Zusatzkosten zur Hypothek Diese Fallen locken bei der Baufinanzierung

Seite 3/5

Schätz- und Gutachterkosten

Da die zu finanzierende Immobilie zugleich als Sicherheit für den Kredit genutzt wird, verlangen viele Finanzierer ab einer Darlehenshöhe von etwa 350.000 Euro ein Wertgutachten. Noch vor wenigen Jahren waren generell eine Schätz- und Besichtigungsgebühr für die Wertermittlung einer Immobilie weit verbreitet. Inzwischen sind sie jedoch unüblich. Viele Banken beschränken sich bei normalen Kreditvolumen auf eine Standardbeurteilung der Immobilie anhand von Datenbanken.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat die Abwälzung von Gutachterkosten auf den Kunden in einem Urteil von 2009 ohnehin für unzulässig erklärt, sofern eine Schätzung des Immobilienwertes allein im Interesse der Bank liegt. Dennoch gibt es viele Varianten, in denen das Wertgutachten teilweise oder ganz vom Kunden zu tragen ist.

Mal übernimmt die Bank die Kosten, mal erhalten Kunden die Rechnung oder zahlen dafür mit einem Aufschlag auf den Kreditzins um einen oder zwei Hundertstel Prozentpunkte. Wenn der Kunde zahlt, sollte er das Gutachten allerdings auch ausgehändigt bekommen. Im Kreditvertrag sollte dieser Punkt daher eindeutig geklärt sein.

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa

Sondertilgungen sind kein Extra mehr

"Die Banken haben hohes Interesse am Baufinanzierunggeschäft", sagt Interhyp-Sprecher Kraus. "Anders als bei den Immobilien selbst mit ihrem knappen Angebot in den Großstädten treffen die Immobilienkäufer bei der Finanzierung auf einen Käufermarkt. Es gibt viel Wettbewerb unter den Anbietern, mehr Transparenz und größere Verhandlungsspielräume."

Laut Kraus war zum Beispiel die Option zu Sondertilgungen früher ein teures Extra, heute hingegen überwiegend Teil der kostenlosen Basisausstattung eines Finanzierungsvertrages. "Es gibt eine Reihe von Vertragsoptionen, die sich von Bank zu Bank, regional oder bonitätsabhängig unterscheiden. Um einen Konditionenvergleich kommt kein Kreditnehmer mehr herum", so Kraus.

Oft gewähren Kreditinstitute auch die Option von Sondertilgungen in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Viele Immobilienkäufer wünschen diese Möglichkeit, um ihre Schulden schneller zurückzuzahlen. Da Sondertilgungen aber die Zinseinnahmen der Bank schmälern, berechnen einige Anbieter einen Aufschlag auf den Zinssatz. Neukunden sollten dann in ihren Verhandlungen versuchen, diesen Aufschlag mit Blick auf günstigere Wettbewerber zu verhindern.

Umgekehrt kann es für Kreditnehmer auch günstiger werden, wenn sie ihren Kredit schneller zurückbezahlen. "Volltilger, die ihren Kredit am Ende der vereinbarten Laufzeit vollständig abbezahlt haben, werden zum Beispiel von den Banken mit einem niedrigeren Zinssatz belohnt. Aber nicht jede Bank bietet ein Volltilger-Darlehen an", so Kraus. Verbraucher hätten ohne fundierte Beratung und einen Bankenvergleich kaum eine Chance, solche Möglichkeiten auszuloten.

"Bei vielen anderen Vertragskonditionen gibt es für den Kunden Verhandlungsspielräume", weiß auch Gawarecki von Dr. Klein. "Kunden tun gut daran, sich mehrere Konkurrenzangebote einzuholen. Mit dem besten können sie dann versuchen, die anderen Angebote nachzuverhandeln. Bequemer ist allerdings, gleich zu einem Finanzdienstleister zu gehen. Der wählt automatisch aus einer Vielzahl von Angeboten das für den Kunden beste aus und erspart diesem damit viel Arbeit."

Inhalt
Artikel auf einer Seite lesen
© Handelsblatt GmbH – Alle Rechte vorbehalten. Nutzungsrechte erwerben?
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%