Zuwanderung: Zu wenig günstige Mietwohnungen

Nicht erst durch Flüchtlinge und Migranten wird günstiger Wohnraum knapp: Nötig wären nach einer Studie 400.000 Neubauten pro Jahr. Der Mieterbund fordert deshalb hartes Vorgehen gegen Leerstand.

Wo die deutsche Bauwut grassiert

Hamburg

Wie begehrt Wohnraum in Hamburg ist, zeigen die Zahlen des Statistischen Bundesamts: Im Jahr 2010 gab es noch knapp 8000 Baugenehmigungen für Häuser mit mehreren Wohnungen. Im vergangenen Jahr waren es insgesamt 16.880. Doch 2015 scheint der Wohnungsbau nicht mehr hinterherzukommen. Erstmals seit 2008 ist die Zahl der Neubauten im Vergleich zum Vorjahr ruckläufig: Von Januar bis Juni 2015 wurden im Ballungsraum Hamburg nur 5.978 Wohnungen gebaut, ein Rückgang von 13,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Noch drastischer ist die Statistik für den Ballungskern der Region Hamburg: Hier bedeuten lediglich 3006 Neubauten in den ersten sechs Monaten einen Rückgang um 17,5 Prozent.
Quelle: Statistisches Bundesamt

Bild: dpa

Bremen

In Bremen wird fleißig gebaut: Seit 2010 entstanden in jedem Jahr mehr Wohnungen als in dem zuvor, seit 2012 waren es in jedem Jahr über 3000 Stück. Auch 2015 wird die Zahl der Neubauten weiter zunehmen und die Zahl von 4000 Neubauten aller Voraussicht nach durchbrochen: 3.946 Neubauten 2014 stehen bereits 2.086 Neubauten von Januar bis Juni 2015 gegenüber – eine Steigerung von 16,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr. Ein ähnliches Bild bietet sich beim Blick auf das Ballungszentrum: Hier wurden im ersten Halbjahr 2015 mit 932 neuen Wohnungen bereits 50,1 Prozent mehr Wohnungen gebaut als im Vorjahr. Lediglich im Bremer Umland findet sich mit der Neuerrichtung von nur 1.154 neuen Wohnungen ein leichter Rückgang um 0,9 Prozent. 2014 entstanden hier insgesamt 2.254 neue Wohnungen.

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Hannover

Die niedersächsische Landeshauptstadt zeigt die deutlichste Zunahme an Baugenehmigungen. Im ersten Halbjahr entstanden im Ballungskern Hannover 1.642 neue Wohnungen, eine Zunahme von 70,7 Prozent gegenüber dem selben Zeitraum in 2014. Insgesamt entstanden 2014 in Hannover 2.132 neue Wohnungen. 2013 war die Zahl der Neubauten erstmals seit fünf Jahren wieder gesunken – steigender Bedarf bringt die Bagger nun bereits das zweite Jahr in Folge wieder vermehrt zum rollen.

Bild: obs

Rhein-Ruhr-Gebiet

Das Ballungszentrum Rhein-Ruhr braucht Wohnungen, Wohnungen, Wohnungen. Seit 2008 ist die Zahl der Neubauten jedes Jahr gestiegen – mit lediglich einer Unterbrechung im Jahr 2012. In der Folge wurden 2013 dann über 4000 Wohnungen mehr als im Vorjahr errichtet. Doch nun scheint erneut ein Rückgang anzustehen: 10.332 Wohnungen wurden 2015 von Januar bis Juni errichtet, 7,4 Prozent weniger als im Vorjahr. Drastisch betroffen ist der Ballungskern der Metropolregion: Hier sind es mit nur 4.796 Neubauten ganze 17,3 Prozent weniger. Zum Vergleich: 2014 entstanden im Rhein-Ruhr-Gebiet insgesamt 23.651 neue Wohnungen, 12.752 davon, über die Hälfte also, im Ballungskern. Erstmals war damit das Umland mit nur 10.899 Neubauten deutlich abgehängt worden. 2015 nehmen die Bauaktivitäten dort nun wieder zu: Um 3,4 Prozent stieg die Zhal der Neubauten im ersten Halbjahr auf 5.536.

Bild: dpa

Rhein-Main-Gebiet

Im Rhein-Main-Gebiet konzentrieren sich die Bauaktivitäten voll auf die Ballungskerne. So wurden im ersten Halbjahr 2015 mit 6.240 zwar insgesamt 6 Prozent weniger Wohnungen geschaffen. 2.973 Neubauten allein in den Ballungszentren bedeuten hier allerdings eine Zunahme von satten 11 Prozent – während sich im Umland der Metropolen die Zahlen drastisch verringern: 3.267 Wohnungen bedeuten einen Rückgang von 17,5 Prozent gegenüber 2014.

Bild: dpa

Rhein-Neckar-Gebiet

In allen Bereichen rückläufig ist die Anzahl der Neubauten dafür im Rhein-Neckar-Gebiet: 2.347 neue Wohnungen bedeuten einen Rückgang von 10,1 Prozent. Dabei ging die Zahl der Neubauten in den Zentren um 12,8 Prozent zurück, hier entstanden lediglich 906 neue Wohnungen. Davon 1.441 entstanden im Umland, auch das bedeutet allerdings 8,3 Prozent weniger als im Vorjahr. Mit der voraussichtlich unter der Zahl von 5.074 neuen Wohnungen in 2014 liegenden Zahlen, würde die Anzahl der Neubauten im Vergleich zum Vorjahr erstmals seit 2010 nicht steigen.

Bild: dpa

Stuttgart

Alles drängt ins Zentrum: Im Stuttgart wurden im ersten Halbjahr 2015 mit 3.323 neuen Wohnungen sieben Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum gebaut. Das allerdings ganz zu Kosten der Neubauten im Umland der Stadt: Lediglich 2.378 Neubauten bedeuten hier eine deutliche Abnahme um 19,8 Prozent. Noch krasser dafür die Zunahme der Bauaktivitäten im Ballungskern: 945 neue Wohnungen bedeuten 55,7 Prozent mehr als im selben Zeitraum 2014. Hier dürfte die Gesamtzahl von insgesamt lediglich 1.343 neuen Wohnungen 2014 also deutlich übertroffen werden. Im Vorjahr war die Zahl der Neubauten im Zentrum erstmals seit vier Jahren zurückgegangen.

Bild: dpa

Der Mangel an günstigen Mietwohnungen steigt durch den Zuzug von schätzungsweise 800.000 bis zu einer Million Flüchtlinge sowie EU-Arbeitsmigranten, die nach Deutschland kommen, unweigerlich an – spätestens, wenn die Flüchtlinge registriert sind und die Übergangsunterkünfte in Turnhallen und Zeltstädten verlassen dürfen.

Um den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum bei steigenden Zuwandererzahlen zu decken, müssten bis 2020 jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen gebaut werden. Zu diesem Ergebnis kommt eine Prognose des auf Stadtentwicklung spezialisierten Pestel-Instituts, die am Dienstag in Berlin vorgestellt wurde. Von diesen neu zu bauenden Wohneinheiten müssten 80.000 preisgebundene Sozialwohnungen sein. In diesem Jahr würden bundesweit voraussichtlich 270.000 Wohnungen fertiggestellt, davon 120.000 Mietwohnungen.

Wo investieren? Die Top 10 der regionalen Wohnungsmärkte 2015

Platz 10

Stadt: Erlangen
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23

Platz 09

Stadt: Nürnberg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 57,04
Scoring Sozioökonomische Daten: 63,04
Scoring Strukturrisiko: 68,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 62,17

Platz 08

Stadt: Freiburg im Breisgau
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 58,11
Scoring Sozioökonomische Daten: 69,93
Scoring Strukturrisiko: 53,3
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 55,00

Platz 07

Stadt: Wolfsburg
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,35
Scoring Sozioökonomische Daten: 74,93
Scoring Strukturrisiko: 40,7
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 55,51

Platz 06

Stadt: Braunschweig
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,39
Scoring Sozioökonomische Daten: 70,43
Scoring Strukturrisiko: 37,1
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 67,54

Platz 05

Stadt: Hannover
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 60,91
Scoring Sozioökonomische Daten: 57,39
Scoring Strukturrisiko: 50,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 66,96

Platz 04

Stadt: Potsdam
Bundesland: Brandenburg
Gesamtscoring: 61,65
Scoring Sozioökonomische Daten: 52,79
Scoring Strukturrisiko: 57,9
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 74,71

Platz 03

Stadt: Darmstadt
Bundesland: Hessen
Gesamtscoring: 61,76
Scoring Sozioökonomische Daten: 79,89
Scoring Strukturrisiko: 74,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 60,22

Platz 02

Stadt: Regensburg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,02
Scoring Sozioökonomische Daten: 94,31
Scoring Strukturrisiko: 55,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
Scoring Standortpotenzial: 65,72

Platz 01

Stadt: Ingolstadt
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23

Durchschnitt aller untersuchten 70 Standorte

Platz: 40
Stadt: Karlsruhe
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 45,44
Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
Scoring Strukturrisiko: 55,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 47,83

Zur Studie

Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015

Teilscoring	Gewichtung	Faktoren	Was wird untersucht?
Sozio- ökonomische Daten	25%	- Einwohnerentwicklung 2000-2014 - Kaufkraft - Arbeitslosenquote - EZH Umsatzkennziffer - EZH Kaufkraftindex - Zentralitätskennziffer - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013	- Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte
Struktur- risiko	20%	- Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner - Betroffenheit vom Strukturwandel - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt - Hochschul-/ Universitätsstadt - Lage im Ballungszentrum	- künftige Einwohnerentwicklung - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts
Liquiditäts- risiko	20%	- Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität	- das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort
Standort- potenzial	35%	- Mietbelastung vs. Einkommen - Bevölkerungsentwicklung bis 2030 - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte	- Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen

Der Autor der Studie, Matthias Günther, sagte, er gehe für dieses Jahr von einer Netto-Zuwanderung von einer Million Menschen aus - rund 300.000 EU-Arbeitsmigranten und 700.000 Asylbewerber, die bleiben. „Die Frage, ob Deutschland ein Einwanderungsland ist oder nicht, hat sich damit endgültig beantwortet“, fügte er hinzu.

Quadratmeter pro Kopf in Großstädten gesunken

Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) hatte vergangene Woche erklärt, angesichts der hohen Zahl neu ankommender Flüchtlinge seien mindestens 350.000 neue Wohneinheiten pro Jahr nötig. Auch andere einkommensschwache Gruppen seien dringend auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen.

Aktuell fehlten in den Ballungsgebieten bereits rund 770.000 Wohneinheiten. Viele Berufstätige wohnten deshalb in Großstädten notgedrungen in Wohngemeinschaften, sagte Günther. Junge Erwachsene blieben wegen der Flaute auf dem Wohnungsmarkt unfreiwillig länger im „Hotel Mama“. In den Großstädten sei die Zahl der Quadratmeter pro Kopf in den vergangenen Jahren erstmalig wieder gesunken.

Das Verbändebündnis Sozialer Wohnungsbau, das die Studie in Auftrag gegeben hatte, schlug vor, den Wohnungsbau durch einen Verzicht auf die Grunderwerbsteuer und die befristete Aussetzung der Grundsteuer für geförderte Wohnungen anzukurbeln. Zudem seien attraktive steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten nötig.

Das Bündnis, dem Verbände der Bau- und Immobilienbranche und der Deutsche Mieterbund angehören, sprach sich auch für ein befristetes Aussetzen erhöhter Energieeffizienzauflagen ein, um Investoren zu entlasten.

Ruhrgebiet besonders betroffen

Über besondere Knappheit billigen Wohnraums klagt insbesondere der Mieterbund NRW – und fordert laut einem Bericht von derwesten.de für die Ruhrgebietsstädte direkte Zuschüsse, Tilgungsnachlässe und geringere bauliche Auflagen für Neubauten im sozialen Wohnungsbau. Viele Ruhrgebietsstädte sind besonders betroffen, weil dort schon die heimische Bevölkerung erhöhten Bedarf an billigem Wohnraum hat.

Dort ist das Einkommensniveau über weite Teile der Bevölkerung geringer und mehr Menschen als andernorts in Deutschland beziehen staatliche Sozialleistungen. Der soziale Wohnungsbau beziehungsweise der Anteil an Sozialwohnungen in dieser Region ist jedoch schon seit Jahren rückläufig.

Die Schlusslichter der regionalen Wohnungsmärkte 2015

Platz 66

Stadt: Coburg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 29,98
Scoring Sozioökonomische Daten: 62,28
Scoring Strukturrisiko: 45,9
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 13,26

Platz 67

Stadt: Siegen
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Gesamtscoring: 27,48
Scoring Sozioökonomische Daten: 41,12
Scoring Strukturrisiko: 33,2
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 13,62

Platz 68

Stadt: Detmold
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Gesamtscoring: 27,33
Scoring Sozioökonomische Daten: 33,80
Scoring Strukturrisiko: 33,5
Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
Scoring Standortpotenzial: 22,39

Platz 69

Stadt: Remscheid
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Gesamtscoring: 18,84
Scoring Sozioökonomische Daten: 23,33
Scoring Strukturrisiko: 11,3
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 14,13

Platz 70

Stadt: Herne
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Gesamtscoring: 17,09
Scoring Sozioökonomische Daten: 0,00
Scoring Strukturrisiko: 23,3
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 18,99

Durchschnitt aller untersuchten 70 Standorte

Platz: 40
Stadt: Karlsruhe
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 45,44
Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
Scoring Strukturrisiko: 55,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 47,83

Zur Studie

Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015

Teilscoring	Gewichtung	Faktoren	Was wird untersucht?
Sozio- ökonomische Daten	25%	- Einwohnerentwicklung 2000-2014 - Kaufkraft - Arbeitslosenquote - EZH Umsatzkennziffer - EZH Kaufkraftindex - Zentralitätskennziffer - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013	- Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte
Struktur- risiko	20%	- Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner - Betroffenheit vom Strukturwandel - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt - Hochschul-/ Universitätsstadt - Lage im Ballungszentrum	- künftige Einwohnerentwicklung - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts
Liquiditäts- risiko	20%	- Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität	- das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort
Standort- potenzial	35%	- Mietbelastung vs. Einkommen - Bevölkerungsentwicklung bis 2030 - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte	- Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen

Der Mieterbund NRW fordert daher auch die flächendeckende Anwendung der „Zweckentfremdungsverordnung“ bei Wohnungsleerstand auf spekulativen Gründen und eine Streichung der Befreiung von der Grunderwerbsteuer für Wohnbauunternehmen. Diese hätten dazu geführt, dass sich die Vernachlässigung der Wohnungen durch die Immobiliengesellschaften für die Unternehmen lukrativ ist. 

Die Staatsbank KfW stößt mit ihrem Förderprogramm für Flüchtlingsunterkünfte auf rege Nachfrage bei Städten und Gemeinden. Eine gute Woche nach dem Start war am Montagabend mit 184 Millionen Euro bereits mehr als die Hälfte der zur Verfügung stehenden rund 300 Millionen Euro abgerufen, berichtete ein Sprecher am Dienstag. Der Vorstand werde bereits in den nächsten Tagen über eine Aufstockung entscheiden.

Der Mangel an günstigen Mietwohnungen steigt durch den Zuzug von Flüchtlingen und EU-Arbeitsmigranten. Doch wie bringt man Investoren dazu, sich in diesem Segment zu engagieren? Und werden deshalb jetzt die Energie- und Umweltstandards gelockert?