Zwangsversteigerungen bei Immobilien. Quelle: imago

Zwangsversteigerungen „In den Städten gibt's schon lange keine Schnäppchen mehr!“

Immobilien sind teuer und in begehrten Lagen selten zu haben. Warum also nicht per Zwangsversteigerung eine Wohnung oder ein Haus erwerben? Das ist nicht so einfach, wie es sich anhört. Ein Besuch im Amtsgericht.

Der Saal 1.115 des Düsseldorfer Amtsgerichts ist bei vergleichbaren Anlässen meist gut gefüllt, oftmals reichen die Stühle nicht für alle Besucher aus. Aber diesmal haben sich nur etwa 20 Personen zur Zwangsversteigerung eingefunden. Und längst nicht alle wollen mitbieten. Zwei Frauen sind sogar mit ihren kleinen Kindern gekommen, nur um die Auktion einer Wohnung einmal mitzuerleben.

Vielleicht war die großzügige Zweizimmerwohnung mit 121 Quadratmeter vielen potenziellen Bietern doch zu teuer. Sie liegt im gefragten Stadtteil Niederkassel in einer Sackgasse, die direkt zum Rheinufer führt – eine begehrte Lage in bester Wohngegend. Der Gutachter des Gerichts hat den Verkehrswert der normal ausgestatteten Immobilie auf 580.000 Euro geschätzt. Eine Hälfte der zum Haus gehörenden Doppelstockgarage kann im gleichen Verfahren separat ersteigert werden.

Zwangsversteigerungen von Immobilien üben auf Wohnungsuchende und Anleger eine große Faszination aus. Ihre Hoffnung: Ein Immobilienkauf zu einem Preis, der deutlich unter den üblichen Marktpreisen liegt. Dann wäre das Eigenheim erschwinglich und gut finanzierbar - oder eine Vermietung lukrativ. Dementsprechend besuchen im Wesentlichen drei Typen von Kaufinteressenten die Zwangsversteigerungen bei Gericht: Eigennutzer auf Schnäppchenjagd, Vermieter auf der Suche nach Renditeobjekten und Wiederverkäufer, die die Immobilie zuerst wertsteigernd sanieren oder schlicht auf steigende Preise warten, bevor sie mit möglichst großem Gewinn weiterverkaufen.

Zwangsversteigerungen von Wohnobjekten - Tipps und Tricks

Die großen Fragen lauten also: Lohnt sich ein Immobilienkauf über eine Zwangsversteigerung? Und wie läuft so ein Zwangsversteigerungsverfahren ab? Worauf müssen Käufer achten, damit der Immobilienkauf nicht in einer finanziellen Katastrophe endet? Zwangsversteigerungen von Immobilien sind heute sehr transparente Veranstaltungen. Termine und Informationen zu den Objekten gibt es für das gesamte Bundesgebiet unter www.zvg-portal.de. Bis auf Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Thüringen vermerken hier alle Bundesländer ihre Zwangsversteigerungstermine und stellen mal mehr mal weniger Informationen zum Objekt zur Verfügung.

Das Verfahren in Düsseldorf leitet Thomas Keilhäuber. Er ist Rechtspfleger und damit ein Beamter des gehobenen Dienstes, der per Gesetz ermächtigt ist, beispielsweise Familien- und Nachlassverfahren oder eben Zwangsvollstreckungen sowie Mahn- und Insolvenzverfahren zu leiten. Im holzgetäfelten Gerichtssaal verliest Keilhäuber die Forderungen gegen den bisherigen Immobilieneigentümer sowie die wesentlichen Grundbucheinträge zum Objekt. An die Besucher gewandt, fasst er nochmal zusammen: "Sie bieten hier auf ein Objekt, das seit zirka einem Jahr leer steht. Die Forderungen der Wohneigentümergemeinschaft summieren sich auf etwa 20.000 Euro, die aus dem Erlös beglichen werden."  Keilhäuber verdeutlicht, dass die zuvor verlesenen Grundbuchlasten mit erfolgter Versteigerung erlöschen. "Sie sind also bei Zuschlag nicht mehr zusätzlich zu bezahlen. Die Immobilie ist damit laut Grundbuch lastenfrei."

Kaufinteressenten können sich vorab bereits ein recht genaues Bild vom Wert der Immobilie machen. Wichtigste Informationsquelle ist das zentrale Online-Portal für Zwangsversteigerungen in Deutschland unter www.zvg-portal.de. Zu jedem Zwangsversteigerungstermin gibt es hier eine Bekanntmachung mit Aktenzeichen, wesentlichen Angaben zur Wohnung wie Adresse, Größe, Baujahr und geschätztem Verkehrswert. Letzterer ergibt sich meist aus einem kurzen Exposé oder einem Gutachten. Gutachten geben oft die Gerichte in Auftrag, dann sind sie online oftmals auch abrufbar. Ansonsten müssen sie bei Gericht angefordert werden. Das Gutachten selbst gibt detailliert Auskunft über Zustand, Ausstattung und Lage der Immobilie, möglichen Sanierungsbedarf, Marktdaten und realisierbare Mieteinnahmen. Auf dieser Basis können Interessenten schon recht gut entscheiden, ob das Mitbieten lohnt.

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