Für die einen Fonds war es ein guter Deal, für die anderen Fonds wird es zum Desaster. Im Jahr 2007 haben die deutschen offenen Immobilienfonds, denen viele Privatanleger ihr Geld anvertrauen, milliardenschwere Immobilienpakete teuer an amerikanische Fondshäuser verkauft. Käufer waren beispielsweise die Whitehall-Fonds des US-Finanzinstituts Goldman Sachs oder die Morgan Stanley Real Estate Funds (MSREF)oder die Fortress-Fonds. Diese Spezialfonds sammeln weltweit Gelder vor allem von Großanlegern wie Versicherungen und Pensionskassen oder Versorgungswerken ein und packten sie im großen Stil in deutsche Immobilien.
Vor der Finanzkrise konnten die Angelsachsen hierzulande das große Rad drehen, weil sie von Banken großzügig mit Krediten versorgt wurden. So soll die inzwischen verstaatlichte Royal Bank of Scotland einen zwei-Milliarden-Euro-schweren Morgan Stanley-REF Paketkauf im Mai 2007 zu 90 Prozent finanziert haben, die amerikanischen Banker mussten also nur zehn Prozent Eigenkapital einsetzen – ein Vorgehen, wie sie das aus ihrer Heimat kannten und der dann auch mal den deutschen Immobilienmarkt kurzzeitig in Schwung brachte.
703 Millionen für "Die Welle"
Profiteur des Verkaufs an Morgan Stanley war die genossenschaftliche Union Investment Real Estate, die damit auch ihre so genannten City-Quartiere „Kranzler-Eck“ in Berlin und „Die Welle“ in Frankfurt aus den offenen Immobilienfonds UniImmo losgeworden ist. Allein für den Gebäudekomplex „Welle“ bekamen die Union-Fonds 703 Millionen Euro von Morgan Stanley REF.
Dem Käufer brachte der Deal kein Glück: Durch die Finanzkrise lassen sich Objekte dieser Größenordnung nicht mehr weiter verkaufen, weil die Banken keine Kredite mehr vergeben. Es geht den Bankern der US-Bank jetzt so, wie es auch privaten Immobilienbesitzern ergeht, wenn das Einkommen nicht reicht, um die monatlichen Kreditraten zu decken: Die finanzierende Bank wird zum Hausherrn. Und im Fall der rund 20 deutschen Morgan-Stanley-Immobilien ist das jetzt die verstaatlichte Royal Bank of Scotland. Damit sitzt jetzt der britische Staat auf manchem Gebäude, das vor Jahren noch als Frankfurter oder Berliner Filetstück galt.
Was bleibt der Bank jetzt übrig? Sie wird die Kredite teilweise abschreiben müssen, sie wird dadurch ihr Eigenkapital schmälern und im schlimmsten Fall weitere Staatshilfe benötigen. Sie kann dann warten, bis sich der Wert der Immobilien vielleicht wieder erholt. Und dann wird sie die Immobilien wieder verkaufen wollen. Da dieses Schicksal noch weitere Banken teilen werden, wird das auf längere Sicht den Preis deutscher Immobilien niedrig halten. Letztlich ist das wieder eine schlechte Nachricht für die offenen Immobilienfonds – die einstigen Profiteure der Megadeals.
Falsche Annahmen
Aber die Deals basierten auf falschen Annahmen der Käufer. Durch die Finanzkrise sind die Träume angelsäschischer Banker geplatzt, Immobilien als neu gegründet Real-Estate-Investment-Trusts (Reits) an die Börse zu bringen. Sie wollten in Europa das Geschäft mit börsennotierten Immobiliengesellschaften nach amerikanischem Vorbild wiederholen. Da der deutsche Gesetzgeber bei der Reit-Gesetzgebung lange gezaudert hat und dann auch noch die Finanzkrise die Börsenpläne durchkreuzte, wurde daraus nichts.
Aber der im Jahr 2007 für die milliardenschweren Immobilienkäufe zuständige Morgan-Stanley-Real-Estate Chef James Lapushner gab auch 2008 noch keine Ruhe und liebäugelte mit weiteren Deals, wie dem Kauf deutscher Immobiliengesellschaften. Er hielt die Suppe noch lange am Kochen, obwohl sie schon total versalzen war. Aber so sind sie, die Immobilien-Investmentbanker. In ihren Händen werden nicht nur Papiere giftig, sondern auch Immobilienvermögen zu Staub. Lapushner konnte sein Spiel noch lange treiben – erst im Januar hat er seinen Posten geräumt. Die Aufräumarbeiten in den amerikanischen MSREF-Fonds machen jetzt andere.
