DÜSSELDORF. Die Szenarien für die deutsche Wirtschaft werden von Woche zu Woche bedrohlicher. Am 25. November 2008 prognostizierte die OECD für 2009 eine Schrumpfung des Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 0,8 Prozent. Am 5. Dezember erhöhte die Deutsche Bank auf 1,5 Prozent, später schrieben die ersten Wirtschaftsinstitute eine Zwei vor das Komma, bis die Bundesregierung Mitte Dezember von drei Prozent Minus sprach.
Die Immobilienbranche kommt mit ihren Berechnungen, was das alles für ihren Markt bedeutet, kaum noch nach. Helge Scheunemann, Analyst des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle (JLL) in Deutschland, hat zunächst kalkuliert, was ein Minus von 0,8 Prozent für den Bürovermietungsmarkt bedeutet: Die Zahl der Beschäftigten im Dienstleistungssektor nimmt um 0,5 Prozent ab. Die sogenannte Nettoabsorption geht im kommenden Jahr gegen null. Um die Nettoabsorption zu erhalten, wird die vermietbare Fläche nach Abzug ungenutzter Flächen am Jahresende mit dem entsprechenden Wert am Jahresanfang verglichen. Da in der Regel mehr Bürofläche gebaut als abgerissen wird, bedeutet ein höherer Wert am Jahresende, dass zusätzliche Fläche vermietet wurde. Ein Wert um null deutet deswegen darauf hin, dass der Leerstand gestiegen ist. Genau das wird 2009 geschehen - und zwar umso mehr, je stärker die Wirtschaft schrumpft. Bei einem BIP-Minus von zum Beispiel drei Prozent würde die Nettoabsorption gewiss negativ und die Leerstandsquote nicht bei den von Scheunemann geschätzten 10,5 Prozent haltmachen. Auf der Strecke bleiben zuerst Gebäude, die mit dem aktuellen Ausrüstungsstandard nicht mithalten können und die, die an der Peripherie der Metropolen liegen. Manches Objekt wird praktisch nicht mehr vermietbar sein. Da mag es deutsche Vermieter trösten, dass die Büromieten in den Metropolen weit weniger sinken als im europäischen Durchschnitt. Dennoch werden es je nach Ort 4,5 bis 9,5 Prozent sein.
Und eines ist sicher: Einige Immobilieninvestoren werden kapitulieren müssen. Christian Ulbrich, gerade zum Europa-Chef des internationalen Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle aufgestiegen, sieht die Immobilienaktiengesellschaften auf der Liste der Verlierer weit oben. Fremdkapital bekommen die Aktiengesellschaften wie viele andere Investoren nur schwer. Kein Zufall, dass ihre Vorstände permanent mit den Banken über die Prolongation auslaufender Kredite verhandeln. Das ist doppelt schwer. Die Banken beleihen Gebäude nicht mehr so hoch wie vor der Krise, als Finanzinvestoren in der Spitze bis über 90 Prozent des Kaufpreises auf Pump finanziert wurde. Gleichzeitig brechen die Immobilienwerte ein und engen den Kreditspielraum gleich mit ein. Die Bewertung zu Marktpreisen nach dem internationalen Rechnungslegungsstandard IFRS wird für die AGs zum Fluch. Denn wegen der marktbedingten Abwertungen werden sie in diesem Jahr einen Verlust nach dem anderen publizieren. Das sind keine Kaufsignale für Aktionäre. Nach Kursverlusten von teils um die 80 Prozent binnen eines Jahres sind Kapitalerhöhungen für die Immo-AGs unmöglich geworden. Schlussendlich werden Gesellschaften in den fallenden Markt hinein verkaufen müssen.
In der Schlange der Verkäufer stehen sie dann mit den Finanzinvestoren, die 2006 und Anfang 2007 mit billigem Geld der Banken Spitzenpreise zahlten und in diesem und dem nächsten Jahr noch größere Schwierigkeiten haben, ihre Kurzläuferkredite von bis zu drei Jahren zu verlängern. "Notverkäufe werden zunehmen", sagt Matthias Danne, Immobilien-Vorstand der Dekabank. Worin Klaus Kortebein, Deutschland-Chef des australischen Immobilienvermögensverwalters Valad Properties, schon wieder eine sehr spezielle Chance sieht: "In diesem Jahr werden verstärkt Manager für insolvente Immobilienobjekte oder-portfolios gebraucht."
Es gibt aber noch mehr Chancen. "Opportunisten werden sich im großen Stil von geringeren Preisniveaus angelockt fühlen und als neue Kapitalgeber am Markt erscheinen", meint Ingo-Hans Holz, geschäftsführender Gesellschafter des Berliner Projektentwicklers Beos. JLL-Analyst Scheunemann glaubt aber, dass das Gros der Anleger, die noch kaufen können, sich mehr denn je auf langfristig und voll an Unternehmen mit guter Bonität vermietete Gebäude konzentrieren wird. Im Idealfall steht das Objekt dann noch in bester Innenstadtlage. Eine Umfrage des Analysehauses Feri Euro-Rating Services legt den Schluss nahe, dass die Käufer aus den Reihen der Versicherer und Altersversorger kommen werden. Das ist auch aus der Versicherungsbranche selbst zu hören. Die Experten von JLL schätzen, dass das Transaktionsvolumen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt insgesamt im kommenden Jahr wie 2008 rund 20 Mrd. Euro erreichen wird. 2007 wechselten noch Gebäude für 55 Mrd. Euro die Besitzer.
Eine andere Gruppe unter den eigenkapitalstarken Anlegern ist bereits ausgeschieden - die offenen Immobilienfonds. Nachdem ihnen die Anleger weggelaufen sind, können die Fonds froh sein, wenn sie nicht selbst zu Verkäufern werden. Und die kapitalstarken arabischen Staatsfonds müssen erst einmal ihre Wunden lecken, die sie sich auf den Aktienmärkten geholt haben. Bei ihnen wie bei vielen internationalen institutionellen Investoren sind die Immobilienquoten wegen der Wertpapierverluste ohnehin ausgeschöpft.
