Aktuelle Entscheidungen Steuern und Recht kompakt

Warum Anleger vor einem Goldverkauf auch die Steuerregeln einkalkulieren sollten. Außerdem gibt es Neues zu Fahrt- sowie Zivilprozesskosten und Nebenjobs.

Wohnungsbesitzer haften gemeinsam für Baumängel
Wohnungseigentümer müssen gemeinsam für dringende Baumängel aufkommenDer Bundesgerichtshof (BGH) hat die anteilige Haftung von Wohnungseigentümern geklärt, wenn am gemeinsamen Eigentum wie etwa den Grundmauern eines Hauses teure Sanierungen durchgeführt werden müssen. Sind solche Instandsetzungen „sofort“ nötig, müssen sich Eigentümer an den Kosten selbst dann beteiligen, wenn sie damit in finanzielle Schwierigkeiten kommen, entschied der BGH (Az. V ZR 9/14). Im konkreten Fall stellte sich in einem Haus mit drei Eigentumswohnungen heraus, dass eine Kellerwohnung, die die Klägerin für 85.000 Euro gekauft hatte, wegen Fehlern bei einem Umbau durch den Vorbesitzer unbewohnbar geworden war. Von den Wasserschäden war aber auch Bausubstanz betroffen, die zum Gemeinschaftseigentum gehörte. Die Besitzer der anderen beiden Wohnungen weigerten sich allerdings, einer Sonderumlage für die Beseitigung der Mängel in Höhe von 54.500 Euro zuzustimmen. Quelle: dpa
Stinkende Pferdesalbe führt zum RauswurfWeil ein 83-jähriger Mieter aus Bonn sich seit Jahren mit „Pferdesalbe“ einreibt und der Geruch das Wohnhaus verpestet, muss er nach 54 Jahren aus seiner Drei-Zimmer-Wohnung ausziehen. Das Bonner Amtsgericht gab der Räumungsklage der 89-jährigen Vermieterin statt. Die Rentnerin hatte geklagt, weil sie von dem Geruch Kopfschmerzen bekomme und deswegen auch nicht mehr schlafen könne. Es sei erwiesen, erklärte die Mietrichterin, dass aus der Wohnung des Mieters unerträgliche Gerüche – ein Gemisch von Pferdesalbe, altem Schuhputzzeug und Reinigungsmitteln – kommen, die durchs Treppenhaus ins ganze Haus ziehen. Quelle: dpa
Nächtlicher Sex auf quietschender Schaukel ist KündigungsgrundNächtliche Sex-Spiele auf einer laut quietschenden Schaukel rechtfertigen die Kündigung eines Mieters. Dies hat das Amtsgericht München entschieden (Az .: 417 C 17705/13). Im vorliegenden Fall hatte ein Mann in seiner Mietwohnung ein altes Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt und dieses nachts zu Sex-Spielen genutzt. Dies führte zu massiven Beschwerden von Nachbarn - und schließlich zur Kündigung durch die Vermieterin. Diese sei zu Recht erfolgt, befand nun das Amtsgericht. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden nächtlichen Geräusche entsprächen nämlich „nicht mehr dem normalen Mietgebrauch“. Deshalb müssten sie auch weder von den Mietern noch von der Vermieterin hingenommen werden. Das Urteil ist rechtskräftig. Quelle: dpa
Nachbar rassistisch beschimpft - Wohnungskündigung rechtensEine rassistische Beleidigung von Nachbarn rechtfertigt eine sofortige Kündigung des Mietvertrages. Dies hat die Augsburger Justiz in zwei Instanzen entschieden. In dem vorliegenden Fall hatte eine Frau in einem Mehrfamilienhaus einen ausländischen Mieter mit einer üblen fremdenfeindlichen Schimpftirade beleidigt. Wie das Augsburger Amtsgericht am 25. Juli berichtete, hatte die Mieterin zudem die Tür des Nachbarn beschädigt (Az: 22c 34 29/13). Dem Vermieter sei eine Fortsetzung des Mietvertrages wegen des ausländerfeindlichen Verhaltens nicht zuzumuten, entschieden die Richter. Die außerordentliche fristlose Kündigung sei angemessen. Quelle: dpa
Mieter, die zu Hause arbeiten, sind besser vor Kündigung geschütztDer Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern vor Kündigung gestärkt, die Teile der Wohnung für freiberufliche Arbeit nutzen. In solchen sogenannten Mischmietverhältnissen können Vermieter nur dann ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn die Nutzung der Immobilie für gewerbliche Zwecke laut Mietvertrag oder Praxis im Vordergrund steht, entschied der BGH in einem am 9. Juli in Karlsruhe verkündeten Urteil (Az.: VIII ZR 376/13). Ist der Mietvertrag dagegen unklar, müssten in Zweifelsfällen die Kündigungsschutzrechte für privaten Wohnraum gelten. Im aktuellen Fall war den beklagten Mietern eines mehrstöckigen Hauses in Berlin zwar gestattet worden, Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen und darüber zu wohnen. Was den Vorrang haben sollte, Wohnen oder Arbeiten, ließ der Mietvertrag jedoch offen. Der Vermieter kündigte dann knapp sechs Jahre später auf Grundlage des Gewerbemietrechts und damit ohne Angabe von Gründen. Das Urteil des Landgerichts Berlin, das in solchen unklaren Fällen dem gewerblichen Aspekt den Vorrang vor der Wohnnutzung gab und die Kündigung für rechtens erklärt hatte, hob der BGH nun auf. Quelle: dpa
Eigentümer haften nicht für Stromrechnungen ihrer MieterGrundstückseigentümer haften bei Energielieferungen nicht für ihre Pächter oder Mieter und müssen deren offene Stromrechnungen daher nicht übernehmen. Das gilt einem Urteil des Bundesgerichtshofes zufolge auch dann, wenn kein schriftlicher Vertrag über den Bezug von Strom vorliegt. Die Richter wiesen mit ihrem Urteil vom 2. Juli die Klage des Versorgers Eon Hanse ab (Az: VIII ZR 313/13 und 316/13). Das Unternehmen wollte von einem Grundstücksbesitzer rund 32 500 Euro für Stromlieferungen an dessen Pächter haben. Der Betreiber einer Pizzeria hatte jedoch keinen schriftlichen Vertrag mit Eon Hanse geschlossen. Aus Sicht des BGH war dennoch der Pächter Vertragspartner von Eon, da er über die Stromanschlüsse verfügen konnte und den Strom auch nutzte. Er müsse die Rechnungen daher auch bezahlen. Quelle: dpa
Raucher muss Düsseldorfer Mietwohnung räumenIn einem Düsseldorfer Mietshaus muss der rauchender Rentner Friedhelm Adolfs nach 40 Jahren seine Wohnung bis zum Jahresende räumen. Das hat das Landgericht am 26. Juni entschieden und die Berufung des 75-Jährigen zurückgewiesen (Az: 21 S 240/13.) Weil er seine Nachbarn mit Zigarettenrauch massiv belästigt haben soll, war dem ehemaligen Hausmeister des Hauses die Wohnung gekündigt worden. Das Amtsgericht hatte der Eigentümerin Recht gegeben und den Rauswurf bestätigt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hatte der Rentner bestritten, vor der Kündigung mehrfach mündlich abgemahnt worden zu sein. Adolfs war durch das Verfahren seinem Anwalt zufolge zum „zweitbekanntesten Raucher nach Helmut Schmidt“ geworden. Dem pensionierten Hausmeister wurde auf seine alten Tage unverhoffte Prominenz zu Teil. Er trat bei Raucher-Demonstrationen auf. Zahlreiche Sympathisanten spendeten dem Rentner Geld für die Prozesskosten. Quelle: dpa
Mieter im Erdgeschoss müssen Haustür abschließenIn einem Mietshaus ist es den Mietern im Erdgeschoss zuzumuten, jeden Abend die Haustür abzuschließen. Das hat das Landgericht Köln entschieden. Eine gesetzliche Pflicht zum Abschließen bestehe zwar nicht, doch könne den Erdgeschossmietern das Abschließen per Hausordnung auferlegt werden. In dem betreffenden Fall hatten Erdgeschossmieter dagegen geklagt, dass nur sie - und nicht auch die Mieter in den oberen Stockwerken - das Zusperren übernehmen sollten. Sie würden dadurch unangemessen benachteiligt. Das Gericht meinte jedoch, der minimale zeitliche Aufwand sei durchaus zumutbar. Das Urteil erging bereits im vergangenen Jahr, wie ein Sprecher des Landgerichts am 30. Juni mitteilte (Az: 1 S 201/12). Quelle: dpa
Wer seine Vermieterin aus dem Haus trägt, muss nicht ausziehenEin Mieter, der seine Vermieterin aus dem Haus getragen hat, darf weiter in dem Haus wohnen bleiben. Der Bundesgerichtshof entschied am 4. Juni (Az.: VIII ZR 289/13), dass die Kündigung der Hauseigentümerin nicht rechtens war. Der Mann hatte die sie Streit aus dem Haus getragen - und kassierte dafür die fristlose Kündigung. Das Landgericht Koblenz hatte zuvor entschieden, dass dies rechtens gewesen sei. Der Mieter sei zu weit gegangen. Die Vorsitzende BGH-Richtern Karin Milger sah das anders. Die Pflichtverletzung des Mannes sei nicht so gravierend, dass der Klägerin das weitere Mietverhältnis nicht zugemutet werden könne. Quelle: imago
Bundesgerichtshof stärkt Recht auf UntervermietungWer aus beruflichen Gründen eine Mietwohnung zeitweise nicht nutzen kann, hat einen Anspruch auf Untervermietung. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 11. Juni 2014 zugunsten eines Ehepaars aus Hamburg, das die Wohnung für die Dauer eines mehrjährigen beruflich bedingten Aufenthalts in Kanada teilweise untervermieten und danach wieder übernehmen wollte. Der Vermieter untersagte dies und zog bis nach Karlsruhe. Die BGH-Richter wiesen die Revision der Wohnungsgesellschaft zurück und entschieden, dass der Vermieter wegen der verweigerten Untervermietung Schadenersatz leisten muss. Die Anerkennung eines Schadenersatzanspruchs im Nachhinein bedeute, dass der Vermieter immer die Zustimmung zu einer Untervermietung erteilen müsse, weil sonst das Risiko zu groß sei, sagte Rechtsanwalt John Siebke, der die beklagte Wohnungsgesellschaft vor dem Landgericht Hamburg vertreten hatte. Der BGH erklärte dazu, dass der Anspruch auf teilweise Untervermietung auch dann gegeben sei, wenn der Mieter ein Zimmer einer größeren Wohnung für sich behalte, „um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen“. Quelle: dpa
Eine Wohnanlage für Behinderte verletzt nicht die Rechte der NachbarnEine Wohnanlage für Behinderte darf in einem allgemeinen Wohngebiet gebaut werden, die Rechte der Anwohner werden dadurch nicht verletzt - das geht aus einem am 21. Mai veröffentlichten Urteil des Verwaltungsgerichts Koblenz hervor (Az.: 1 K 1104/13.KO.). Nachbarn müssten den „Anblick und die Lebensäußerungen“ von Behinderten hinnehmen, wie das Gericht urteilte. Eine Hausbesitzerin in Kaltenengers bei Koblenz hatte sich gerichtlich gegen die Baugenehmigungen für drei Wohnhäuser für Behinderten-Wohngemeinschaften und ein Servicegebäude mit Bistro und Kurzzeitpflege in ihrer unmittelbaren Nachbarschaft gewehrt. Das Gericht wies ihre Klage ab. Gegen das Urteil ist Berufung beim Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in Koblenz möglich. Quelle: dpa
Rauswurf bei falscher BescheinigungWer gefälschte Bescheinigungen von angeblichen früheren Vermietern vorlegt, riskiert den Rauswurf aus seiner Wohnung. Das urteilte der Bundesgerichtshof am 9. April (Az.: VIII ZR 107/13). In diesem Fall sei ein Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Die BGH-Richter entschieden im Falle eines Mieters aus Hamburg, der seinem Vermieter bei Vertragsabschluss 2007 eine gefälschte „Vorvermieterbescheinigung“ vorgelegt hatte. Darin bestätigte sein vorheriger Vermieter angeblich, dass er Kaution und Miete immer pünktlich gezahlt habe. Laut Mieterbund wollen sich immer mehr Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages durch solch eine Bescheinigung absichern. Quelle: dpa-dpaweb
BGH begrenzt Ersatzansprüche von HauskäufernImmobilienkäufer können bei Mängeln am Haus nicht unbegrenzt Schadenersatz verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem 4. April verkündeten Grundsatzurteil entschieden. Wenn die Kosten für die Beseitigung eines Mangels unverhältnismäßig hoch sind, muss der Verkäufer maximal so viel zahlen, wie das Haus wegen des Mangels weniger wert ist (Az. V ZR 275/12). Im konkreten Fall hatte die Klägerin für 260 000 Euro ein Mietshaus in Berlin-Kreuzberg gekauft. Nach der Übergabe stellte die Käuferin fest, dass das Gebäude mit Hausschwamm befallen war. In einem ersten Prozess erstritt sie rund 135 000 Euro Schadenersatz, in einem zweiten forderte sie weitere 500 000 Euro für die Sanierung. Vor den Berliner Gerichten hatte sie damit Erfolg. Der BGH hob nun das Urteil des Kammergerichts Berlin auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung zurück. Quelle: dpa
Nachbarn müssen Zigarettenqualm auf Balkon duldenMieter müssen mit Rauchern auf dem Nachbarbalkon leben. Das hat das Landgericht Potsdam am 14. März entschieden (Az: Fall Potsdam1 S31/13). Die Richter wiesen damit erneut die Klage von Nachbarn eines Raucher-Ehepaares ab. Die Kläger aus Premnitz in Brandenburg hatten sich am Zigarettenqualm von der Etage unter ihnen gestört und waren deshalb vor Gericht gezogen. Weder vor dem Amtsgericht Rathenow noch in der Berufungsinstanz in Potsdam hatten sie Erfolg. Die Richter sahen keine Rechtsgrundlage dafür, den Rauchern feste Zeiten vorzuschreiben, zu denen sie sich eine Zigarette anzünden dürfen. Das Gericht ließ eine Revision zu. Quelle: dpa
Weniger Schadenersatz bei verlorenem Wohnungsschlüssel Mieter, die ihren Wohnungsschlüssel verloren haben, müssen nur dann die Kosten für eine neue Schließanlage bezahlen, wenn die ganze Anlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Das hat der Bundesgerichtshof in einem am Mittwoch verkündeten Urteil entschieden (Az.: VIII ZR 205/13). Ein Mieter, der seinen Schlüssel verliert, muss demnach grundsätzlich Schadenersatz leisten. Dies könne auch den Austausch der Schließanlage umfassen, wenn dies aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein ersatzfähiger Vermögensschaden liege aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wurde. Die Richter gaben damit der Revision eines Mieters statt. Der Vermieter eines Hauses in der Nähe von Heidelberg wollte einen Kostenvorschuss für den Austausch der gesamten Schließanlage, nachdem der Mieter beim Auszug nur einen von zwei Schlüsseln zurückgegeben hatte. Das hätte knapp 1500 Euro gekostet. Die Anlage wurde aber bislang nicht ausgetauscht. Quelle: dpa
Werden die Klauseln zu Renovierungskosten Geschichte?Ob und wann Mieter beim Auszug einen Anteil der Renovierungskosten zahlen müssen, wird den Bundesgerichtshof länger beschäftigen als geplant. Bei der Beratung zum Thema Schönheitsreparaturen hätten sich immer mehr Probleme gezeigt, sagte der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball am Mittwoch in Karlsruhe. Es sei unter anderem nicht mehr klar, ob Mieter überhaupt zu anteiligen Renovierungskosten herangezogen werden dürften oder ob sie dadurch zu sehr benachteiligt würden. „Die Quote für die Renovierungskosten auszurechnen, scheint uns fast unmöglich“, sagte Ball. Daher habe man den Anwälten sechs Wochen Zeit für eine Stellungnahme gegeben. Eine für Mittwoch beabsichtigte Urteilsverkündung wurde daher verschoben. Quelle: dpa
Raucher kann nach Kündigung auf Verbleib in seiner Wohnung hoffenIn dem Aufsehen erregenden Rechtsstreit um den fristlosen Rauswurf eines starken Rauchers aus seiner Wohnung kann der Mieter auf einen Erfolg hoffen: Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Düsseldorf ließ die zuständige Kammer am 30. Januar nach Gerichtsangaben erkennen, dass sie die Kündigung nach derzeitigem Stand für unwirksam hält. Eine Entscheidung soll am 13. März verkündet werden (Az. 21 S 240/13). Das Landgericht begründete seine Haltung damit, dass ein Vermieter bei Informationen über einen Kündigungsgrund eine Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist aussprechen müsse. In dem konkreten Fall habe die Vermieterin aber mehr als ein Jahr verstreichen lassen, nachdem sie von der Geruchsbelästigung durch das Rauchen erfahren habe. Der Rentner hatte vor dem Landgericht Berufung gegen ein Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf eingelegt, das den starken Raucher im vergangenen Sommer zur Räumung seiner Wohnung verurteilt hatte. Quelle: dpa
Touristenwohnung nur, wenn es der Vermieter erlaubtNur nach ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters dürfen Mieter ihre Wohnung an Reisende untervermieten, hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 8. Januar entschieden (Az. VIII ZR 210/13). Die Vermietung an Touristen sei etwas anderes, als die Wohnung dauerhaften Untermietern zu überlassen, hieß es in dem Urteil. Eine normale Erlaubnis zur Untervermietung reiche dafür nicht aus. Quelle: dpa
Kein besserer Schutz für MieterDer Bundesgerichtshof hat einen besseren Schutz von Mietern bei der Aufteilung von Häusern in Eigentumswohnungen abgelehnt. Dies sei Sache des Gesetzgebers, sagte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann bei einer Urteilsverkündung am 22. November. Konkret geht es darum, ob der Mieter ein Recht darauf hat, seine Wohnung zu kaufen, wenn das ganze Haus verkauft wird und die neuen Eigentümer es in Eigentumswohnungen aufteilen (Az.: V ZR 96/12). Ein Vorkaufsrecht des Mieters bestehe nach dem Gesetz nur, wenn der Verkäufer selbst das Haus aufteilt oder sich zumindest gegenüber den Käufern dazu verpflichtet. „Wir können die Lücke nicht schließen“, sagte Stresemann. „Wenn, dann könnte nur der Gesetzgeber hier eingreifen.“ Quelle: dpa
Piet Modrian darf nur für begrenzte Zeit auf die eigenen vier WändeWer als Mieter seine Wände im Stil von Piet Mondrian streichen mag, darf das. Bei Auszug muss das Kunstwerk aber wieder überstrichen werden, entschied der BGH in einem am 6. November verkündeten Urteil entschieden. Der Deutsche Mieterbund bezeichnete die Entscheidung als „problematisch“ (Az.: VIII ZR 416/12). Im konkreten Fall hatten die Mieter einer Doppelhaushälfte einzelne weiße Wände in kräftigen Farben (rot, gelb und blau) gestrichen. Der Vermieter ließ die Wände nach Rückgabe für rund 3600 Euro wieder weiß überstreichen. Der Mieter muss nun für die entstandenen Kosten aufkommen. Quelle: dpa

Abgeltungssteuer: Verluste verrechnen

Weil der Goldpreis unter Druck ist, überlegen viele Anleger, ob sie ihre Barren oder Münzen verkaufen sollen. Halten sie physisches Gold mindestens ein Jahr, müssen sie den Gewinn nicht versteuern. Verkaufen sie dagegen innerhalb der Jahresfrist, wird der persönliche Einkommensteuersatz fällig. Komplizierter ist es bei Finanzprodukten, die mit physischem Gold hinterlegt sind. Dazu zählen die Anleihe Xetra Gold und der Gold-ETF der Zürcher Kantonalbank. Die Finanzverwaltung soll laut Bundesfinanzministerium solche Finanzprodukte nicht wie physisches Gold behandeln. Stattdessen sollen die Banken Abgeltungsteuer einziehen, wenn ein Anleger Xetra Gold oder ein vergleichbares Produkt mit Gewinn verkauft. Obwohl dieses Verfahren umstritten ist, gibt es noch kein Gerichtsurteil, das dem ausdrücklich widerspricht. Anleger können beim Finanzamt Einspruch gegen den Steuerbescheid einlegen. Allerdings sind die Erfolgsaussichten wegen des fehlenden Urteils begrenzt. Oft ist die geltende Rechtslage sogar vorteilhaft. Wenn ein Anleger beim Verkauf des mit physischem Gold hinterlegten Finanzprodukts Verlust gemacht hat, kann er ihn mit abgeltungsteuerpflichtigen Gewinnen verrechnen. Würde etwa Xetra Gold wie Barren behandelt, wäre es nicht möglich, Gewinne und Verluste zu verrechnen. Auch wer Goldzertifikate innerhalb der Jahresfrist mit Gewinn verkauft, fährt mit der Abgeltungsteuer meist besser, weil er nicht den höheren persönlichen Steuersatz zahlen muss.

Schnellgericht: Aktuelle Entscheidungen kompakt

Vermietete Immobilie: Verkauf ist Privatsache

Eine Frau verkaufte zwei vermietete Immobilien für 1,6 Millionen Euro. Da ihr zur Finanzierung aufgenommener Kredit noch länger lief, musste sie der Bank 69.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung zahlen – ein Ausgleich für den entgangenen Zinsgewinn der Bank. Diese Vorfälligkeitsentschädigung machte die Frau in ihrer Steuererklärung als Werbungskosten der Vermietung geltend. Das akzeptierten aber weder der Fiskus noch das Finanzgericht Düsseldorf (7 K 3506/12 F). Die Kosten seien allein durch den Verkauf verursacht und damit nicht durch die Vermietung entstanden. Zwar dürften Verkäufer einer vermieteten Immobilie nach aktueller Rechtsprechung in Einzelfällen nachträgliche Schuldzinsen, also erst nach dem Verkauf anfallende Zinsen für den zur Immobilienfinanzierung aufgenommenen Kredit, von der Steuer absetzen. Doch greife diese Regelung nur, wenn der Verkaufspreis nicht ausreicht, um alle Kredite zu tilgen. Außerdem müsse der Verkauf innerhalb der steuerlichen Spekulationsfrist erfolgen, aktuell zehn Jahre. Beide Kriterien erfüllte die Verkäuferin im aktuellen Fall nicht. Die Revision ließen die Richter trotzdem zu.

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