Aktuelle Entscheidungen: Steuern und Recht kompakt

Warum Anleger vor einem Goldverkauf auch die Steuerregeln einkalkulieren sollten. Außerdem gibt es Neues zu Fahrt- sowie Zivilprozesskosten und Nebenjobs.

Wohnungsbesitzer haften gemeinsam für Baumängel

Wohnungseigentümer müssen gemeinsam für dringende Baumängel aufkommen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die anteilige Haftung von Wohnungseigentümern geklärt, wenn am gemeinsamen Eigentum wie etwa den Grundmauern eines Hauses teure Sanierungen durchgeführt werden müssen. Sind solche Instandsetzungen „sofort“ nötig, müssen sich Eigentümer an den Kosten selbst dann beteiligen, wenn sie damit in finanzielle Schwierigkeiten kommen, entschied der BGH (Az. V ZR 9/14). Im konkreten Fall stellte sich in einem Haus mit drei Eigentumswohnungen heraus, dass eine Kellerwohnung, die die Klägerin für 85.000 Euro gekauft hatte, wegen Fehlern bei einem Umbau durch den Vorbesitzer unbewohnbar geworden war. Von den Wasserschäden war aber auch Bausubstanz betroffen, die zum Gemeinschaftseigentum gehörte. Die Besitzer der anderen beiden Wohnungen weigerten sich allerdings, einer Sonderumlage für die Beseitigung der Mängel in Höhe von 54.500 Euro zuzustimmen.

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Stinkende Pferdesalbe führt zum Rauswurf

Weil ein 83-jähriger Mieter aus Bonn sich seit Jahren mit „Pferdesalbe“ einreibt und der Geruch das Wohnhaus verpestet, muss er nach 54 Jahren aus seiner Drei-Zimmer-Wohnung ausziehen. Das Bonner Amtsgericht gab der Räumungsklage der 89-jährigen Vermieterin statt. Die Rentnerin hatte geklagt, weil sie von dem Geruch Kopfschmerzen bekomme und deswegen auch nicht mehr schlafen könne. Es sei erwiesen, erklärte die Mietrichterin, dass aus der Wohnung des Mieters unerträgliche Gerüche – ein Gemisch von Pferdesalbe, altem Schuhputzzeug und Reinigungsmitteln – kommen, die durchs Treppenhaus ins ganze Haus ziehen.

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Nächtlicher Sex auf quietschender Schaukel ist Kündigungsgrund

Nächtliche Sex-Spiele auf einer laut quietschenden Schaukel rechtfertigen die Kündigung eines Mieters. Dies hat das Amtsgericht München entschieden (Az.: 417 C 17705/13). Im vorliegenden Fall hatte ein Mann in seiner Mietwohnung ein altes Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt und dieses nachts zu Sex-Spielen genutzt. Dies führte zu massiven Beschwerden von Nachbarn - und schließlich zur Kündigung durch die Vermieterin. Diese sei zu Recht erfolgt, befand nun das Amtsgericht. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden nächtlichen Geräusche entsprächen nämlich „nicht mehr dem normalen Mietgebrauch“. Deshalb müssten sie auch weder von den Mietern noch von der Vermieterin hingenommen werden. Das Urteil ist rechtskräftig.

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Nachbar rassistisch beschimpft - Wohnungskündigung rechtens

Eine rassistische Beleidigung von Nachbarn rechtfertigt eine sofortige Kündigung des Mietvertrages. Dies hat die Augsburger Justiz in zwei Instanzen entschieden. In dem vorliegenden Fall hatte eine Frau in einem Mehrfamilienhaus einen ausländischen Mieter mit einer üblen fremdenfeindlichen Schimpftirade beleidigt. Wie das Augsburger Amtsgericht am 25. Juli berichtete, hatte die Mieterin zudem die Tür des Nachbarn beschädigt (Az: 22c 34 29/13). Dem Vermieter sei eine Fortsetzung des Mietvertrages wegen des ausländerfeindlichen Verhaltens nicht zuzumuten, entschieden die Richter. Die außerordentliche fristlose Kündigung sei angemessen.

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Mieter, die zu Hause arbeiten, sind besser vor Kündigung geschützt

Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern vor Kündigung gestärkt, die Teile der Wohnung für freiberufliche Arbeit nutzen. In solchen sogenannten Mischmietverhältnissen können Vermieter nur dann ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn die Nutzung der Immobilie für gewerbliche Zwecke laut Mietvertrag oder Praxis im Vordergrund steht, entschied der BGH in einem am 9. Juli in Karlsruhe verkündeten Urteil (Az.: VIII ZR 376/13). Ist der Mietvertrag dagegen unklar, müssten in Zweifelsfällen die Kündigungsschutzrechte für privaten Wohnraum gelten. Im aktuellen Fall war den beklagten Mietern eines mehrstöckigen Hauses in Berlin zwar gestattet worden, Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen und darüber zu wohnen. Was den Vorrang haben sollte, Wohnen oder Arbeiten, ließ der Mietvertrag jedoch offen. Der Vermieter kündigte dann knapp sechs Jahre später auf Grundlage des Gewerbemietrechts und damit ohne Angabe von Gründen. Das Urteil des Landgerichts Berlin, das in solchen unklaren Fällen dem gewerblichen Aspekt den Vorrang vor der Wohnnutzung gab und die Kündigung für rechtens erklärt hatte, hob der BGH nun auf.

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Eigentümer haften nicht für Stromrechnungen ihrer Mieter

Grundstückseigentümer haften bei Energielieferungen nicht für ihre Pächter oder Mieter und müssen deren offene Stromrechnungen daher nicht übernehmen. Das gilt einem Urteil des Bundesgerichtshofes zufolge auch dann, wenn kein schriftlicher Vertrag über den Bezug von Strom vorliegt. Die Richter wiesen mit ihrem Urteil vom 2. Juli die Klage des Versorgers Eon Hanse ab (Az: VIII ZR 313/13 und 316/13). Das Unternehmen wollte von einem Grundstücksbesitzer rund 32 500 Euro für Stromlieferungen an dessen Pächter haben. Der Betreiber einer Pizzeria hatte jedoch keinen schriftlichen Vertrag mit Eon Hanse geschlossen. Aus Sicht des BGH war dennoch der Pächter Vertragspartner von Eon, da er über die Stromanschlüsse verfügen konnte und den Strom auch nutzte. Er müsse die Rechnungen daher auch bezahlen.

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Raucher muss Düsseldorfer Mietwohnung räumen

In einem Düsseldorfer Mietshaus muss der rauchender Rentner Friedhelm Adolfs nach 40 Jahren seine Wohnung bis zum Jahresende räumen. Das hat das Landgericht am 26. Juni entschieden und die Berufung des 75-Jährigen zurückgewiesen (Az: 21 S 240/13.) Weil er seine Nachbarn mit Zigarettenrauch massiv belästigt haben soll, war dem ehemaligen Hausmeister des Hauses die Wohnung gekündigt worden. Das Amtsgericht hatte der Eigentümerin Recht gegeben und den Rauswurf bestätigt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hatte der Rentner bestritten, vor der Kündigung mehrfach mündlich abgemahnt worden zu sein. Adolfs war durch das Verfahren seinem Anwalt zufolge zum „zweitbekanntesten Raucher nach Helmut Schmidt“ geworden. Dem pensionierten Hausmeister wurde auf seine alten Tage unverhoffte Prominenz zu Teil. Er trat bei Raucher-Demonstrationen auf. Zahlreiche Sympathisanten spendeten dem Rentner Geld für die Prozesskosten.

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Abgeltungssteuer: Verluste verrechnen

Weil der Goldpreis unter Druck ist, überlegen viele Anleger, ob sie ihre Barren oder Münzen verkaufen sollen. Halten sie physisches Gold mindestens ein Jahr, müssen sie den Gewinn nicht versteuern. Verkaufen sie dagegen innerhalb der Jahresfrist, wird der persönliche Einkommensteuersatz fällig. Komplizierter ist es bei Finanzprodukten, die mit physischem Gold hinterlegt sind. Dazu zählen die Anleihe Xetra Gold und der Gold-ETF der Zürcher Kantonalbank. Die Finanzverwaltung soll laut Bundesfinanzministerium solche Finanzprodukte nicht wie physisches Gold behandeln. Stattdessen sollen die Banken Abgeltungsteuer einziehen, wenn ein Anleger Xetra Gold oder ein vergleichbares Produkt mit Gewinn verkauft. Obwohl dieses Verfahren umstritten ist, gibt es noch kein Gerichtsurteil, das dem ausdrücklich widerspricht. Anleger können beim Finanzamt Einspruch gegen den Steuerbescheid einlegen. Allerdings sind die Erfolgsaussichten wegen des fehlenden Urteils begrenzt. Oft ist die geltende Rechtslage sogar vorteilhaft. Wenn ein Anleger beim Verkauf des mit physischem Gold hinterlegten Finanzprodukts Verlust gemacht hat, kann er ihn mit abgeltungsteuerpflichtigen Gewinnen verrechnen. Würde etwa Xetra Gold wie Barren behandelt, wäre es nicht möglich, Gewinne und Verluste zu verrechnen. Auch wer Goldzertifikate innerhalb der Jahresfrist mit Gewinn verkauft, fährt mit der Abgeltungsteuer meist besser, weil er nicht den höheren persönlichen Steuersatz zahlen muss.

Schnellgericht: Aktuelle Entscheidungen kompakt

Ex-Flugbegleiter sind bessere Richter

Hat ein Richter früher als Flugbegleiter oder Check-in-Mitarbeiter gearbeitet, hat er damit seine soziale Kompetenz gefördert. Die entsprechenden Jahre sind daher als „besoldungsrechtlich relevante Erfahrungszeit“ zu berücksichtigen, entschied das Verwaltungsgericht Berlin (7 K 302.12, nicht rechtskräftig). Im konkreten Fall soll ein Richter dank seiner beruflichen Vorerfahrung daher 4000 Euro mehr Gehalt pro Jahr bekommen.

Mehr Geld für Unfallopfer

Werden Autofahrer unverschuldet in einen Unfall verwickelt, dürfen sie bei der Schadensabrechnung auch fiktive Kosten ansetzen. Das ist möglich, wenn sie den Schaden nicht reparieren lassen, sondern ihn gemäß eines Gutachtens ersetzt bekommen. Dann dürfen auch die bei einer Reparatur anfallenden Lohnnebenkosten eingerechnet werden (Bundesgerichtshof, VI ZR 69/12 und VI ZR 401/12). Nur die bei der alternativen Reparatur berechnete Mehrwertsteuer bleibt außen vor.

Pauschale Gebühr ist unzulässig

Die Commerzbank darf von Kunden, die ihre Baufinanzierung vorzeitig auflösen, zusätzlich zur Entschädigung für entgangene Zinsen keine pauschale Gebühr für die Schadensberechnung verlangen (Oberlandesgericht Frankfurt, 23 U 50/12). Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Vermietete Immobilie: Verkauf ist Privatsache

Eine Frau verkaufte zwei vermietete Immobilien für 1,6 Millionen Euro. Da ihr zur Finanzierung aufgenommener Kredit noch länger lief, musste sie der Bank 69.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung zahlen – ein Ausgleich für den entgangenen Zinsgewinn der Bank. Diese Vorfälligkeitsentschädigung machte die Frau in ihrer Steuererklärung als Werbungskosten der Vermietung geltend. Das akzeptierten aber weder der Fiskus noch das Finanzgericht Düsseldorf (7 K 3506/12 F). Die Kosten seien allein durch den Verkauf verursacht und damit nicht durch die Vermietung entstanden. Zwar dürften Verkäufer einer vermieteten Immobilie nach aktueller Rechtsprechung in Einzelfällen nachträgliche Schuldzinsen, also erst nach dem Verkauf anfallende Zinsen für den zur Immobilienfinanzierung aufgenommenen Kredit, von der Steuer absetzen. Doch greife diese Regelung nur, wenn der Verkaufspreis nicht ausreicht, um alle Kredite zu tilgen. Außerdem müsse der Verkauf innerhalb der steuerlichen Spekulationsfrist erfolgen, aktuell zehn Jahre. Beide Kriterien erfüllte die Verkäuferin im aktuellen Fall nicht. Die Revision ließen die Richter trotzdem zu.