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Aktuelle Entscheidungen Steuern und Recht kompakt

Aufgrund einer Reform des Küstengesetzes droht spanischen Ferienimmobilien am Strand droht vorerst kein Abriss. Außerdem gibt es Neues zu Testament, Erbschaftssteuer und steuerlichen Verpflegungsmehraufwand.

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Darüber freuen sich Mieter
Mehr Mieterrechte bei Vertragsfehler, keine RenovierungskostenViele Mieter müssen bei ihrem Auszug einen Teil der späteren Renovierungskosten zahlen - aber dabei nicht alles akzeptieren. Will der Vermieter nur Kostenvoranschläge anerkennen, die er selbst einholt, so kann der Mieter die Zahlung komplett verweigern. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof. Zudem hat der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern bei einer unwirksamen Befristung des Mietvertrags gestärkt. In solchen Fällen müssen Gerichte die Verträge so auslegen, wie ihn Mieter und Vermieter "redlicherweise" vereinbaren wollten, entschied der BGH in einem am 10. Juli verkündeten Urteil. Es schützte damit einen Mieter vor Kündigung, obwohl der Zeitmietvertrag über sieben Jahre wegen formaler Fehler unwirksam war (Az.: VIII ZR 388/12) Laut BGH müssen solche Streitigkeiten im Weg der sogenannten ergänzenden Vertragsauslegung geklärt werden. Dabei sei zu berücksichtigen, was Mieter und Vermieter vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Quelle: dapd
Vorgaben im Mietspiegel müssen eingehalten werdenDie in einem Mietspiegel vorgesehenen Zuschläge müssen bei Mieterhöhungen berücksichtigt werden. Das ergibt sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 4. Juli (Az.: VII ZR 249/12). Die Zuschläge gelten selbst dann, wenn die Miete dadurch höher ausfällt, als es im Mietspiegel eigentlich vorgesehen ist. Geklagt hatte die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. In dem Fall wollten die Mieter einer ehemaligen Soldatensiedlung einer Mieterhöhung 2009 nicht zustimmen. Das Landgericht Aachen setzte die im Mietspiegel vorgesehenen Zuschläge für Einfamilienhäuser nicht an. Die Mieten wären dann höher, als es der Mietspiegel der Stadt für derartige Häuser vorsehe, hieß es. Das Landgericht billigte eine Miete von 4,30 Euro pro Quadratmeter für die Reihenhäuser der Siedlung. Die Zuschläge sollten Besonderheiten abbilden, die im Mietspiegel nicht berücksichtigt worden seien, urteilte der BGH nun. Eine Miete von 4,41 Euro pro Quadratmeter sei hier angemessen. Quelle: dpa
Kein grundsätzliches „Schüssel“-VerbotVermieter können das Anbringen von Satellitenschüsseln nicht in jedem Fall verbieten. Das Bundesverfassungsgericht gab am 14. Mai der Klage eine turkmenischen Ehepaares statt, das durch das Verbot sein Informationsrecht verletzt sah. Der Streit zwischen dem Paar und seiner Vermieterin muss nun vom zuständigen Amtsgericht erneut geprüft werden (Az .: 1 BvR 1314/11). Das Anbringen einer Antenne sei vom Grundrecht auf Informationsfreiheit geschützt, teilte das Gericht mit. Denn Ausländer und damit auch ethnische Minderheiten hätten ein besonderes Interesse an kulturellen, politischen und historischen Informationen in ihrer Sprache. Das Amts- und das Landgericht München hatten zuvor der Vermieterin Recht gegeben, die einen „Schüsselwald“ mit Verweis auf den verfügbaren Kabelanschluss verhindern wollte. Quelle: dpa
Mieten können begrenzt werdenIn gefragten Wohngegenden in Deutschland können ab dem 1. Mai Mieterhöhungen stärker als bisher begrenzt werden. Eine Änderung des Mietgesetzes, die nun in Kraft tritt, räumt den Bundesländern einen entsprechenden Spielraum ein. Demnach kann bei bestehenden Mietverhältnissen die Erhöhung auf maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt werden. Bisher liegt die Erhöhungsgrenze bei 20 Prozent binnen drei Jahren. Die neue Deckelung gilt nur für bestehende Mietverhältnisse in gefragten Städten oder Stadtvierteln mit akutem Wohnungsmangel. Unter anderem in Berlin oder München soll diese Art Mietpreisbremse angewendet werden. Kritik kommt aber vom Mieterbund… Quelle: dapd
Kritik an dem neuen GesetzDer Deutsche Mieterbund kritisiert, dass bei Neuvermietungen weiterhin keine Grenze eingezogen wird. In Groß- und Unistädten lägen die Neuvermietungspreise 20 bis 30 Prozent über der ortsüblichen Miete, in der Spitze mehr als 40 Prozent. „Die neuen mietrechtlichen Vorschriften sind kompliziert, streitträchtig, ungerecht und teilweise überflüssig“, sagt Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. Quelle: dpa
Höhere Schmerzgrenze bei SanierungsmaßnahmenWeiterer Bestandteil des Mietrechtsänderungsgesetzes von Union und FDP ist, dass Mieter bei energetischen Sanierungsmaßnahmen drei Monate lang die Miete trotz Lärm- und Schmutzbelästigungen nicht mehr mindern können. Jährlich elf Prozent der Kosten für eine bessere Dämmung dürfen auf die Mieten umgelegt werden. Quelle: dpa
Kampf den MietnormadenZahlen „Mietnomaden“ keine Miete oder lassen Wohnungen verwahrlosen, kann außerdem künftig schneller eine Zwangsräumung veranlasst werden. Der Vermieter kann in Zukunft auch eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter die vereinbarte Kautionssumme nicht oder nur teilweise zahlt. Auch dies steht im neuen Mietrecht. Quelle: AP

Küstengesetz: 45 Jahre Gnadenfrist

Spanischen Ferienimmobilien am Strand droht vorerst kein Abriss.

2018 wäre Schluss mit dem Strandleben gewesen. 13.000 Privatimmobilien an Spaniens Küsten sollten abgerissen werden, darunter viele Ferienimmobilien in deutscher Hand. Doch nun hat das spanische Parlament eine Reform beschlossen. Die Immobilienbesitzer dürfen diese bis 2063 nutzen, die Immobilien sogar – obwohl ihnen das Eigentum daran per Gesetz entzogen worden ist – vererben oder verkaufen.

Zur Vorgeschichte: Schon 1988 war ein Küstengesetz verabschiedet worden, mit dem Privateigentum direkt auf dem Strand komplett enteignet wurde. In einem weiteren 100-Meter-Streifen müssen Eigentümer mit strikten staatlichen Einschränkungen leben. Vor dem direkten Abriss der Strandimmobilien schützte die Eigentümer nur eine 30-jährige Schonfrist, eben bis 2018. Wenige Jahre vor Ablauf hat sich das Parlament nun zu einer Verlängerung entschlossen, um weitere 45 Jahre. „Eine Welle von Klagen war absehbar“, sagt Anwalt Armin Reichmann, der Büros in Frankfurt und auf Mallorca hat. Aufgrund der langen Übergangszeit sollten die enteigneten Eigentümer nämlich nicht einmal entschädigt werden. Jetzt sei das Problem vertagt. „Was nach Ablauf der nun zugestandenen Verlängerung passieren wird, bleibt offen“, sagt Reichmann. Einer der betroffenen Deutschen, Konrad Ringler, Vorstand einer Eigentümervereinigung in Katalonien, sieht die Reform kritisch. Es sei das „typische spanische Kuddelmuddel“ und schaffe keine Rechtssicherheit für die Betroffenen.

Recht einfach: Urteile zu Diskotheken

Mietstreit: Wie du mir, so ich dir

Ein Münchner Ehepaar wohnte zur Miete. Der Ehemann beleidigte eine türkischstämmige Nachbarin und sprach Morddrohungen aus. Daraufhin kündigte der Vermieter fristlos. Nachdem das Paar nicht auszog, klagte er auf Räumung. Mit Erfolg. Das Ehepaar ging in Berufung und kreidete dem Vermieter einen Formfehler an: Er habe die Kündigung nicht unterschrieben. Die Richter mussten das erstinstanzliche Urteil aufheben, stellten aber fest, dass die Vorfälle die Kündigung gerechtfertigt hätten. Trotzdem verlangte das Paar Schadensersatz vom Vermieter für Umzugskosten, Mietdifferenz und Anwaltskosten, insgesamt rund 7500 Euro. Der Vermieter schaltete seinen Anwalt ein und forderte selbst Schadensersatz in Höhe des Anwaltshonorars. Das Amtsgericht München beendete den Justiz-Marathon fürs Erste und sprach dem Vermieter das Geld zu (411 C 33155/11): Eine formunwirksame Kündigung sei nur eine Obliegenheitsverletzung, die nicht zu Schadensersatz führe. Die Geltendmachung einer ungerechtfertigten Geldforderung sei hingegen eine Pflichtverletzung, die eine Schadensersatzpflicht auslöse.

Neues zu Testament, Erbschaftssteuer und steuerlichen Verpflegungsmehraufwand

Deutsche haben keine Angst, Schulden zu erben
Die Deutschen machen sich keine oder wenig Sorgen darum, ob an ein Erbe Schulden gekoppelt sind: Nur 69 Prozent, die eine Erbschaft vergeben wollen, halten einen schuldenfreien Nachlass aktuell für "besonders wichtig", unter den potentiellen Erbnehmern sind es 63 Prozent. Laut der aktuellen Erbschaftsstudie der Postbank vererben auch nur 26 Prozent der Deutschen tatsächlich Schulden weiter. Ein Grund, die Erbschaft auszuschlagen, sind Schulden für die Deutschen jedoch nicht. Nur jeder 14. hat schon einmal eine Erbschaft abgelehnt - meist weil die Schulden den Wert des Nachlasses überstiegen. Auffällige Unterschiede gibt es nach Berufsgruppen: So lehnten 12 Prozent der Beamten Nachlässe ab, bei Angestellten waren es nur sieben Prozent und unter Selbständigen und Freiberuflern sogar nur vier Prozent. Dass die Deutschen auch Erbschaften mit Schulden nicht oder nur selten ablehnen, mag daran liegen, dass immer mehr Immobilien vererbt werden und viele eine laufende Hypothekenfinanzierung weniger dramatisch finden, als einen noch nicht abbezahlten Konsumentenkredit. Quelle: Fotolia
Zwei von drei aller ab 50-Jährigen in Deutschland (66 Prozent) planen aktuell die Vergabe eines Erbes. Unter denen ab 65 Jahren sind es sogar drei von vier (74 Prozent). Umgerechnet sind das also allein fast 13 Millionen der ab 65-Jährigen, die ihren Nachlass planen. Quelle: dpa
Die Deutschen lernen aus Fehlern bei bisherigen Erbschaften. Nur in jedem vierten Erbfall war bislang die Verteilung der Erbschaft mit allen Beteiligten und dem Erb-Geber abgesprochen (28 Prozent). Für Drei Viertel aller angehenden Erben ist das allerdings "ganz besonders oder ziemlich wichtig“. Quelle: dpa
Starker Wunsch nach Transparenz: Bei bisherigen Erbschaften waren mit dem Nachlass verbundene Kosten in nur vier von zehn Fällen (27 Prozent) für die Erben transparent. Künftigen Erben ist das aber zu 83 Prozent „ganz besonders“ oder „ziemlich wichtig“. Streit ums Erbe gab es bei bisherigen Erbfällen zu 15 Prozent, das entspricht jeder siebten Erbschaft. Das zu vermeiden, ist aber drei Vierteln aller angehenden Erben und sogar 82 Prozent der Erb-Geber „ganz besonders oder ziemlich wichtig“. Quelle: dpa
Immobilien-Erbschaften nehmen drastisch zu: Sie sind künftig in zwei von drei Erbschaften enthalten. Bislang waren lediglich in jeder zweiten Erbschaft eine oder mehrere Immobilien enthalten (53 Prozent). Dagegen planen heute 64 Prozent der Deutschen, die etwas vererben wollen, auch Immobilien zu übertragen. Quelle: dpa
Geerbte Eigenheime werden künftig fast nur halb so oft von den Erben selbst bezogen wie bislang. Bisher wurden vom Erbschaftsgeber zuvor selbst bewohnte Immobilien zu 47 Prozent auch von den Erben bezogen. Künftige Erben planen das aber nur noch zu 29 Prozent. Dagegen wurden geerbte Eigenheime bislang zu 37 Prozent verkauft. Dies planen aber nur noch 30 Prozent der angehenden Erben. Sie wollen zu 19 Prozent vermieten. Bislang waren das lediglich 14 Prozent der Erbschaftsfälle. Quelle: dpa
Frauen, die Erbschaften erwarten, sind sie weit stärker an „klaren Verhältnissen“ interessiert als Männer. Jeder zweiten angehenden Erbin ist es „ganz besonders wichtig“, dass die Verteilung des Erbes mit allen Beteiligten vor dem Erbfall abgesprochen wird. Unter männlichen angehenden Erben sagt das nur jeder dritte. Quelle: REUTERS

Testament: Schreiben, nicht zeichnen

Nach dem Tod ihres Ehemannes beantragte eine Frau aus Hessen den Erbschein. Sie ging davon aus, dass sie in der gesetzlichen Erbfolge Alleinerbin sein würde. Doch zwei entferntere Verwandte sahen das anders: Es gebe ein Testament, in dem der Verstorbene sie wenige Jahr vor seinem Tod bedacht habe. Ein Schriftsachverständiger stellte fest, dass dieses Schreiben wirklich vom Erblasser stamme. Trotzdem sah das Oberlandesgericht Frankfurt die Ehefrau im Recht (20 W 542/11). Das entsprechende Schreiben sei eine Kombination aus Text und Pfeildiagrammen. Damit sei es keine „auslegbare letztwillige Verfügung“. Bei dieser Kombination könne niemand überprüfen, ob die eingezeichneten Pfeile wirklich vom Erblasser stammten oder ob diese nachträglich noch geändert worden sind. Damit sei die Frau Alleinerbin – sofern alle sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Erbschaftsteuer: Das Elternhaus wird zur Steuerfalle

Erben Ehepartner oder Kinder eine Immobilie, bleibt diese unter Umständen erbschaftsteuerfrei, unabhängig von Freibeträgen. Doch in der Praxis haben Angehörige es oft schwer, vom Steuervorteil zu profitieren. Für Ehepartner greift er nur, wenn sie selbst dort den Hauptwohnsitz hatten und wenigstens zehn Jahre bleiben oder aus zwingenden Gründen am Bleiben gehindert sind, etwa, weil sie ins Pflegeheim müssen. Kinder müssen für die Immobilie nur dann keine Steuer zahlen, wenn sie selbst unverzüglich einziehen und dort ebenfalls zehn Jahre wohnen. Sonst fällt der Steuervorteil rückwirkend weg. Wie bei den Ehepartnern gelten als Ausnahme nur zwingende Gründe, die ein weiteres Bewohnen unmöglich machen. Außerdem darf die Wohnfläche maximal 200 Quadratmeter groß sein, sonst müssen die Kinder zumindest anteilig Steuer zahlen. Bei 300 Quadratmeter Wohnfläche müsste also auf jeden Fall ein Drittel versteuert werden. In einem aktuellen Fall sollte ein Universitätsprofessor Steuern für das geerbte Elternhaus mit 157 Quadratmetern entrichten. Er sah das nicht ein: Aufgrund einer Berufsvereinbarung dürfe er maximal 30 Kilometer von der Uni entfernt wohnen. Er sei also zwingend daran gehindert, das geerbte Haus zu beziehen.

Schnellgericht: Aktuelle Entscheidungen kompakt

Doch das Finanzgericht Münster wies ihn ab (3 K 1321/11, Revision möglich): Da er das Haus gar nicht erst bezogen habe, spielten die Gründe keine Rolle. Bei Kindern griffen die Hinderungsgründe nur, wenn sie anfangs eingezogen seien. Erst dann würde das Haus zum Familienheim, so die Richter. Doch selbst wenn der Fall anders gelagert sei, sähen sie in der beruflichen Pflicht, vor Ort zu wohnen, keinen zwingenden Hinderungsgrund.

Verpflegung: Vorteil gilt begrenzt

Wird ein Unternehmensberater mehrere Monate lang an einigen Tagen pro Woche auswärts eingesetzt, kann er steuerlichen Verpflegungsmehraufwand (für einen vollen Tag sind das 24 Euro) nur während der ersten drei Monate geltend machen. Die Frist gilt auch, wenn die Auswärtstätigkeit immer wieder unterbrochen und teilweise neu ausgeschrieben wird (Bundesfinanzhof, III R 94/10).

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