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Berliner Mietendeckel Angriff gegen die bürgerliche Mittelschicht

Vermieter und Handwerker demonstrieren am 9.12.2019 in Berlin gegen den geplanten Mietendeckel. An dem Protest nahmen etwa 500 Personen teil. Quelle: dpa

Hinter der geplanten Mietdeckelung in Berlin steckt der politische Klassenkampf, meint Rechtsanwalt Rainer Stockmann. Doch das Kalkül gehe nicht auf, weil bei den Mietern vor allem Besserverdiener profitierten.

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WirtschaftsWoche: Herr Stockmann, der Berliner Senat hat den geplanten Mietendeckel beschlossen, im Januar soll das Abgeordnetenhaus ihn final verabschieden. Gehen Sie davon aus, dass das Gesetz wirklich in Kraft tritt?
Rainer Stockmann: Davon muss wohl ausgegangen werden. Die Linke kann mit dem Ergebnis der Verhandlungen in der Koalition zufrieden sein. Der Gesetzentwurf stellt einen ersten Schritt dar, die private Wohnungswirtschaft zurückzudrängen und die Wirtschaftsordnung insgesamt zu verändern. Nachdem Mietwohnungen 85 Prozent des Berliner Wohnungsbestandes ausmachen, kann die Linke mit ihren Forderungen nach Mietsenkungen auf das Niveau von 2013 auf breite Zustimmung in allen Bevölkerungsschichten hoffen und zunächst allein mit dieser populistischen Forderung ihre Wählerschaft bedienen. Dem kann sich die Berliner SPD schwer entziehen, zumal sie dann auch den Bruch der Koalition befürchten müsste. Und bei den Berliner Grünen scheint der Wunsch nach dem Erhalt „ihrer Kieze“ derzeit noch wohnungswirtschaftlichen Sachverstand, insbesondere im Hinblick auf energetische Sanierungen, zu überlagern. Die Linke hat ihre Kampagne „Mietenwahnsinn“ mit der daraus folgenden Forderung nach weniger Miete für alle einfach unglaublich geschickt gespielt. Damit sind die Aussichten, Mitglieder der Senatskoalition im Berliner Abgeordnetenhaus noch davon zu überzeugen, das Gesetz nicht zu beschließen, gering. Dabei halten die meisten Experten das Gesetz für verfassungswidrig. Es wurde ohne Einbindung der Fachverwaltungen erarbeitet. Die Folgen des Gesetzes wurden nicht weiter untersucht.

Wer ist von dem Gesetz am stärksten betroffen, sei es positiv oder negativ?
Das Gesetz verfolgt unterschiedliche Ziele. Es soll die aktuell geltenden Bestimmungen zu Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel außer Kraft setzen. Bestandsmieten sollen dann weitergehend nicht mehr erhöht werden können, auch nicht nach Modernisierungen. Das trifft vor allem Vermieter, die bei ihrer Planung mit dem bisherigen Mietspiegel und den Modernisierungsumlagen kalkuliert hatten. Profiteure sind Bestandsmieter, die jetzt keine nennenswerten Mieterhöhungen mehr fürchten müssen. Die Auswirkungen in diesen Bereichen halte ich aber für überschaubar. Schon bisher waren Bestandsmieter relativ gut geschützt und Mieterhöhungen nur begrenzt möglich. Erst zu Jahresanfang ist das Mietrecht geändert worden. Dabei wurden auch Mietsteigerungen nach Modernisierungen erschwert.

Rainer Stockmann ist Rechtsanwalt bei GSK Stockmann in Berlin. Einer seiner Tätigkeitsschwerpunkte ist das Immobilienrecht.

Welche Auswirkungen sind bedeutsamer?
In der öffentlichen Debatte wird die eigentliche Sprengkraft des Gesetzes gar nicht richtig wahrgenommen. Der Entwurf sieht nämlich auch vor, dass Mieten im Bestand und bei Wiedervermietung gesenkt werden müssen - weitgehend unabhängig von Lage, Ausstattung und der Vormiete. Die Mietabsenkungen liegen in bestimmten Segmenten des Wohnungsmarktes nicht nur unterhalb der Marktmiete der jeweiligen Wohnungen, sondern auch weit unter dem, was in der Vergangenheit nach dem Mietspiegel und der Mietpreisbremse zulässig war. Diese Regeln treffen vor allem private Vermieter, die gut sanierte Altbauten in guten Lagen gekauft haben. Begünstigt werden Besserverdiener unter den Mietern, die sich die Marktmieten in diesem Segment, etwa 11 bis 14 Euro monatlich je Quadratmeter, bisher leisten konnten – in Zukunft dann aber weniger zahlen müssen.

Wie viele Gebäude sind betroffen?
Etwa ein Viertel der Berliner Gebäudesubstanz sind Altbauten mit Baujahr bis 1918. Die in der DDR ideologisch gezielt dem Verfall preisgegebenen Gründerzeitviertel wurden in den letzten 30 Jahren vor allem durch private Investoren aufwendig wiederhergestellt. In Szenelagen wie Prenzlauer Berg, Mitte und Charlottenburg mit besonders vielen Gründerzeitbauten, liegen die Bestandsmieten derzeit zwischen den genannten 11 und 14 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmieten zwischen 15 Euro und 18 Euro monatlich. Eigentümer dieser Wohnungen sind überwiegend Privatpersonen. Für circa 500.000 Altbauwohnungen soll zukünftig abhängig vom Modernisierungsstand eine Obergrenze zwischen 6,45 Euro und 7,45 Euro je Quadratmeter gelten. Für Bestandsmieten im modernisierten Altbau in guten Lagen soll die Obergrenze zunächst bei 9,83 Euro liegen, bei Wiedervermietungen unabhängig von den vereinbarten Vormieten und unabhängig von der Lage dann aber auf 7,45 Euro fallen. Da hochpreisige Wohnungen in der Regel nicht von Mietern mit niedrigem Einkommen gemietet werden, führt die Mietabsenkung in diesem Segment vor allem zu einer Begünstigung von Besserverdienenden. Zugleich trifft die Mietabsenkung vor allem private Vermieter.

Der Mietendeckel wird aber auch Wohnungsgesellschaften treffen, selbst Genossenschaften kritisieren ihn scharf.
Städtische und private Wohnungsgesellschaften sind von den geplanten Mietabsenkungen kaum, zumindest aber weitaus weniger betroffen. Deren Wohnungsbestand setzt sich überwiegend aus Gebäuden der Baualtersklassen 1950 bis 1990 zusammen. Diese machen mit gut 1,1 Millionen Wohnungen etwa 60 Prozent der Berliner Gebäudesubstanz aus. Hier sollen bei Neuvermietungen Obergrenzen von etwa 6 Euro gelten, die sich bei guter Ausstattung um einen Euro auf circa 7 Euro je Quadratmeter und Monat erhöhen. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter im Bestand liegen mit 5,91 Euro bei den Berliner Wohnungsbaugesellschaften und mit 6,70 Euro bei der Deutsche Wohnen im Rahmen der vorgesehenen Obergrenzen. Auch ansonsten werden Wohnungen der angesprochenen Baualtersklassen nur wenig von Mietabsenkungen betroffen sein. Die durchschnittliche Miete in Berlin liegt immer noch bei nur rund 6,70 Euro.

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