Der Bundesgerichtshof hat einen Hartz-IV-Empfänger aus Nordrhein-Westfalen in die Schranken gewiesen, der sich gegen den Rauswurf aus seiner 140 Quadratmeter großen Wohnung wehrte.
Das höchste deutsche Gericht für Zivilsachen bestätigte in Karlsruhe die Wohnungskündigung wegen ausstehender Mieten. Der Mann aus Hilden hatte sich auf Zahlungsansprüche gegenüber den Sozialbehörden berufen, die eine derart große Unterkunft mit einer Monatsmiete von 1100 Euro aber nicht akzeptieren wollten.
Die Richter stellten klar, dass auch eine unverschuldete Geldnot nicht vor den Zahlungspflichten schütze. „Geld hat man zu haben“, sagte Richterin Karin Milger mit Blick auf die grundsätzliche Zahlungsverpflichtung von Mietern. Dies stehe zwar nicht im Gesetz, sei aber ein allgemeiner Satz im Mietrecht.
Häufige Irrtümer zum Mietrecht
Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, dass die Vermittlung von drei Nachmietern den Mieter dazu berechtigt, den Mietvertrag vor Ablauf der Kündigungsfrist zu beenden. Ein Recht auf die Stellung eines Nachmieters gibt es nicht. Mieter können nur darauf pochen, wenn Vermieter und Mieter eine Nachmieterregel vereinbart haben. Eine Verkürzung der Kündigungsfrist ist sonst allenfalls in Härtefallen möglich, etwa bei berufsbedingtem Ortswechsel durch Versetzung oder Umzug ins Alters- oder Pflegeheim.
Quelle: Deutscher Mieterbund (DMB)
Mit dieser Einschätzung liegen Mieter falsch. Generell gilt, dass Nachbarn nicht unverhältnismäßig gestört werden dürfen. Hausordnung und die allgemeinen Ruhezeiten von 22.00 bis 6.00 Uhr sind in jedem Fall einzuhalten. Ansonsten gilt das Gebot der Rücksichtnahme. Am besten die Nachbarn rechtzeitig über die Feier informieren und ab 22 Uhr die Lautstärke reduzieren.
Auch wenn das viele Vermieter, Hausverwalter oder Hausmeister gerne hätten: Das Hausrecht über den Zugang zur Wohnung hat der Mieter. Wer dem Vermieter entgegenkommen möchte, informiert diesen darüber, wo ein Schlüssel für Notfälle deponiert ist, etwa bei Verwandten oder Freunden.
Die Kaution kann vom Mieter nicht „abgewohnt“ werden. Die Sicherheitsleistung dient vielmehr dem Ausgleich von offenen Forderungen gegen den Mieter nach dessen Auszug – etwa wegen ausstehender Nachzahlungen zu den Nebenkosten. Die Miete muss davon unabhängig bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses vollständig gezahlt werden.
Die Idee ist kriminell: Um vorzeitig aus dem Vertrag herauszukommen könnten die Mietzahlungen einfach eingestellt und so die fristlose Kündigung durch den Vermieter provoziert werden. Das kann nach hinten losgehen: Bis ein neuer Mieter gefunden ist, muss der Mieter weiterzahlen. Außerdem kann der Vermieter Schadenersatz geltend machen, etwa für Makler- und Anwaltskosten.
Auch diese Sparidee funktioniert nicht. Der Vermieter Anspruch auf die vollständige Zahlung aller Nebenkosten-Vorschüsse bis zum Ende der Mietzeit. Immerhin entstehen auch bei Abwesenheit des Mieters gemeinschaftliche Nebenkosten und im Winter müssen Wohnungen auch vor Frost geschützt und somit minimal beheizt werden.
Eine Mietminderung darf immer nur in angemessenem Umfang gemindert werden. Die Höhe hängt davon ab, wie stark der Gebrauch der Wohnung eingeschränkt ist. Mietrechtsanwälte oder Mieterschutzvereine können zur Höhe der Mietminderung beraten. Zudem ist eine ordnungsmäße Mieterhöhung auch bei Wohnungsmängeln zulässig, die zur Mietminderung führen.
Wer glaubt, er könne vom unterschriebenen Mietvertrag einfach wieder zurücktreten, irrt. Eine Regelung wie bei Online-Einkäufen gibt es im Mietrecht nicht Ab Unterschrift gelten die vereinbarten beziehungsweise gesetzlichen Kündigungsfristen, es sei denn, es wurde explizit ein Rücktrittsrecht vereinbart. Tipp vom Mieterbund: Einigt man sich mit dem Vermieter auf einen vorzeitigen Rücktritt vom Mietvertrag, sollte das schriftlich mit Datum des Vertragsendes in einem Aufhebungsvertrag festgehalten werden.
Auch wenn der Platz im Flur ausreicht, dürfen Mieter nicht einfach Schuhregal, Kommoden oder sonstige Gegenstände dort abstellen. Flur und Treppenhaus sind nämlich nicht Teil der gemieteten Wohnung. Ausnahmen gelten nur für Kinderwagen, Gehhilfen oder Rollstühle. Sie dürfen im Treppenhaus stehen, sofern sie nicht den Weg blockieren. Unproblematisch ist auch das kurzzeitige Ablegen von Schuhen oder Regenschirmen auf der Fußmatte.
Der Anwalt des Mieters, Michael Schultz, machte geltend, dass dieser durchaus die Mittel für die Zahlung der Miete gehabt habe - „er kommt nur gerade nicht daran heran“.
Der Mieter hatte rechtzeitig einen Antrag auf Übernahme der Mietkosten bei den Sozialbehörden gestellt, während der ersten sechs Monate jedoch vergeblich auf die Bewilligung gewartet - und daraufhin die Kündigung kassiert.
Für den Vermieter kritisierte Rechtsanwalt Ekkehart Reinelt die Tendenz einer Schieflage im Mietrecht: „Man meint auf allen Ebenen dem armen Mieter helfen zu müssen.“ Für Hilfe seien Polizisten und Hebammen da, die Justiz aber müsse für einen sinnvollen Interessensausgleich sorgen.
