Auslandsaufenthalte machen Untervermietung nötig

Wer beruflich für längere Zeit ins Ausland muss, darf seine Wohnung untervermieten. Das entschied der Bundesgerichtshof. Man könne nicht Mobilität verlangen und Arbeitnehmern dann verbieten, die Kosten zu minimieren.

Diese Urteile und Pflichten sollten Vermieter kennen

Vermieter haften für ihre Wohnung - auch wenn Mieter einen Brand verursachen

Im vorliegenden Fall hatte die Tochter des Mieters unabsichtlich einen Wohnungsbrand verursacht, als sie heißes Öl in einer Pfanne auf dem Herd unbeaufsichtigt ließ. Der Vermieter - eine Wohnungsbaugesellschaft wollte nicht für die Brandschäden aufkommen und auch nicht die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, weil die Mieter ja Schuld an dem Hausbrand waren. Der Mieter sah das nicht ein und kürzte die Miete. Der Fall landete vor Gericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte, der Vermieter müsse den Brandschaden beheben lassen. Seitens der Mieter sei eine Mietminderung um 15 Prozent angemessen. Wer den Brand verursacht habe, spiele für die Entscheidung keine Rolle, so ein Anwalt am BGH. Der Vermieter müsse die Mietsache instand halten und in so einem Fall auch die Gebäudeversicherung in die Pflicht nehmen

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Gasrechnung zahlen

Wer einen Mietvertrag mit unterschreibt, kann auch für die anfallende Strom- und Gasrechnung belangt werden. Dies gilt selbst dann, wenn eine Mitmieterin nie in dem Haus gewohnt hat. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat so entschieden und damit ein Urteil des Kammergerichts Berlin aufgehoben. Damit muss die Mitmieterin eine Rechnung des klagenden Energieversorgers über nahezu 7000 Euro begleichen.

Die Beklagte hatte den Mietvertrag ihrem früheren Freundes aus „Bonitätsgründen“ als zweite Mieterin unterschrieben, in dem Einfamilienhaus allerdings nie gewohnt. Indem die Frau den Mietvertrag unterzeichnet habe, habe sie es willentlich geduldet, dass der Bewohner des Hauses „die - zur Nutzung zwingend erforderliche - Heizung in Betrieb nahm“ und das von dem Versorger gelieferte Gas verbraucht habe, erklärte der BGH.

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Qualmende Mieter

Im Streit um Zigarettenrauch in einem Düsseldorfer Mietshaus muss ein rauchender Rentner nach 40 Jahren seine Wohnung räumen. Das hat das Landgericht am Donnerstag entschieden und die Berufung des 75-Jährigen Friedhelm Adolfs zurückgewiesen. Die Räumung soll bis Jahresende erfolgen. Weil er seine Nachbarn mit Zigarettenrauch massiv belästigt haben soll, war dem ehemaligen Hausmeister des Hauses die Wohnung gekündigt worden. Das Amtsgericht hatte der Eigentümerin Recht gegeben und den Rauswurf bestätigt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hatte der 75-jährige Friedhelm Adolfs bestritten, vor der Kündigung mehrfach mündlich abgemahnt worden zu sein.

Grundsätzlich müssen Vermieter allerdings damit leben, dass Mieter in der Wohnung rauchen dürfen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil festgelegt, dass Rauchen zum vertragsmäßigen Gebrauch einer Wohnung gehört. Bei exzessivem Rauchen, welches Schäden in der Wohnung anrichtet, kann der Vermieter allerdings eine Schadenersatzklage gegen den Mieter in Betracht ziehen. Ausdrücklich verbieten darf der Vermieter das Rauchen in Gemeinschaftsräumen wie Treppenhaus oder Fahrstuhl.

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Müll

Ein weiteres aktuelles Urteil, welches Vermieter kennen sollten, dreht sich um den Abfall. Denn auch wenn Vermieter in den Mietvertrag schreiben, der Mieter müsse die Müllabfuhr mit der Stadtreinigung selber regeln, haftet er am Ende. Zahlt der Mieter also nicht, ist der Vermieter dran, denn er ist für die Bewirtschaftung des Grundstücks verantwortlich. Das gilt sogar auch, wenn der entsprechende Mieter schon längst ausgezogen ist, wenn die Stadt ihre Ansprüche stellt, urteilte das Verwaltungsgericht Neustadt.

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Äußeres Erscheinungsbild

Was viele nicht wissen: Wenn dem Vermieter sein Haus von Außen nicht gefällt, kann er eingreifen. Beispielsweise kann er den Mieter maßregeln, wie dieser seinen Balkon zu gestalten hat. Das Amtsgericht Spandau entschied kürzlich, dass ein Vermieter seinem Mieter verbieten darf, auf der Terrasse einen Pavillon aufzustellen. In dem entsprechenden Fall hatte der Bewohner für die Sommermonate einen weißen Pavillon auf seiner Terrasse im ersten Obergeschoss installiert.

Das Gericht sah darin einen dauerhaften Eingriff und vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, wofür der Mieter die Genehmigung des Vermieters hätte einholen müssen.

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Haftpflicht?

Um sicher zu gehen, sollten sich Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die Haftpflichtversicherung des Mieters zeigen lassen. Denn ein großer Schaden ist schnell entstanden, beispielsweise wenn der Mieter unterwegs ist und die Waschmaschine Wasser verliert. Schnell kommt es in mehreren Wohnungen zu einem teuren Wasserschaden.

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Kleinreparaturklausel

Viele Vermieter bauen eine Klausel in ihre Verträge ein, die die Mieter dazu verpflichtet, die Kosten für kleine Reparaturen selbst zu übernehmen. Hier sollten Vermieter es allerdings nicht übertreiben. Das Amtsgericht Bingen entschied vor kurzem, dass eine Obergrenze von 120 Euro für solche Reparaturen unzulässig ist, sie würde den Mieter zu stark benachteiligen. Der BGH hatte ebenfalls entschieden, dass diese Kleinstreparaturen sowohl im Einzelfall als auch insgesamt im Jahr begrenzt sein müssten. Das Amtsgericht Bingen erklärte Beträge zwischen 75 und 100 Euro für zulässig.

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Der Chef schickt seinen Mitarbeiter für zwei Jahre nach China. Was wird nun aus der Wohnung in Deutschland? Kündigen und hoffen, schnell etwas zu finden, wenn man dann 2016 mit seinem Koffer am Frankfurter Flughafen steht? Oder zwei Wohnungen bezahlen - eine in Shanghai und eine in Frankfurt - obwohl man die eine gar nicht nutzt? Für solche Fälle ist Untervermietung eine sinnvolle Lösung. Dass Vermieter da mitspielen müssen, hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) angeordnet.

Was Vermieter über Mieter wissen dürfen

Auskunftspflicht

Nicht alle Fragen müssen Mieter beantworten. Ausschlag gebend ist die Frage, ob die Fragen des Vermieters zulässig oder unzulässig sind. Alles, was mit der direkten Abwicklung des Mietverhältnisses zusammenhängt, gilt als zulässig. Mehrere Urteile geben Mietern Orientierung.

Beruf und Gehalt

Fragen nach Beruf und Einkommen zulässig. Denn der Beruf sagt viel über die Bonität des Mieters aus. Das gilt auch für Fragen nach dem Arbeitgeber und nach dem durchschnittlichen Nettoeinkommen. Denn letztlich ist die Mietzahlung die entscheidende Leistungspflicht des Mieters, entschied das LG München (AZ 14 S 18532/08).

Bürgschaft

Dagegen darf der Vermieter nur dann nach den Einkommensverhältnissen der Angehörigen fragen, wenn der Angehörige selbst etwas mit dem Mietverhältnis zu tun hat. Das ist der Fall, wenn der Angehörige beispielsweise für den Mieter bürgt.

Pfändung

Der Vermieter darf sich auch nach möglichen Gehaltspfändungen erkundigen, die der Mieter wahrheitsgemäß beantworten muss. Auch für den Arbeitgeber gilt in diesem Fall, dass er korrekte Antworten geben muss, sonst macht er sich nach einem Beschluss des Oberlandesgerichts Koblenz schadenersatzpflichtig (OLG Koblenz, Beschluss vom 6.5.208, AZ 5 U 28/08).

Sozialleistungen

Mietinteressenten, die von Sozialleistungen abhängig sind, müssen dies nach einem Urteil des Landgerichts Gießen dem möglichen Vermieter sogar ohne dessen direkte Nachfrage mitteilen (LG Gießen, AZ 1 S 590/00).

Insolvenz

Ähnliches gilt in dem Fall, wenn über das Vermögen des Mietinteressenten bereits das Insolvenzverfahren eröffnet ist. Dann besteht die Gefahr, dass der Vermieter zukünftige Mietforderungen gar nicht oder nur zu einem geringen Teil erstattet bekommt – also muss der Mieter hier wahrheitsgemäß antworten, sagt das Amtsgericht Hamburg (Urteil v. 6.5.2003, AZ 48 C 636/02).

Privatssphäre

Fragen, die unverhältnismäßig in die Persönlichkeitsrechte des Mieters eingreifen, sind im Gegensatz zu Vermögensfragen unzulässig. Diese muss der Mietinteressent in der Regel also nicht wahrheitsgemäß beantworten. Auch zu diesen Fragen gibt es bereits eine Reihe von Grundsatzentscheidungen.

Lebenspartner

So sind Fragen zur Identität des Mieters wie Name, Anschrift und Telefonnummer selbstverständlich rechtens. Die Frage nach dem Familienstand wurde bislang ebenfalls grundsätzlich als rechts anerkannt (z. B. Landgericht Landau, AZ 1 S 226/84). Seit Anerkennung der Lebenspartnerschaft könnte das aber problematisch werden. So sollte der Vermieter wertungsfrei nach dem Status "verheiratet/in einer Lebenspartnerschaft" fragen. Er darf dagegen nicht fragen, ob der Interessent geschieden oder verlobt ist, bereits mehrere Beziehungen hinter sich hat und wie lange diese gedauert haben.

Kinder

Fragen darf der Vermieter allerdings nach der Anzahl der Kinder, die mit eine Wohnung ziehen sollen. Denn er hat ein berechtigtes Interesse daran, wie viele Personen in seinem Eigentum wohnen – egal, ob Wohngemeinschaft, Großfamilie oder Single.

Kinderlärm

Wer als Vermieter Lärm durch Kleinkinder ausschließen will, bewegt sich juristisch allerdings auf ganz dünnem Eis. Denn die Gerichte halten Kinderlärm im Treppenhaus in ständiger Rechtsprechung für zulässig – egal, ob es sich nun um einen Jugendlichen oder ein Kleinkind handelt, sagt beispielsweise das Landgericht München I (AZ 31 S 20796/04).

Familienplanung

Auch Fragen nach einem möglichen Kinderwunsch, einer geplanten oder bestehenden Schwangerschaft sind nicht zulässig, denn sie verletzen das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters. Sie müssen daher auch nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden.

Gesundheit

Gleiches gilt für Fragen nach dem Gesundheitszustand, die ebenfalls nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen. Auch Fragen nach Behinderungen sind unzulässig.

Haustiere

Fragen nach Haustieren muss der Mieter beantworten, wenn der Vermieter sich mit der Tierhaltung einverstanden erklären muss, das gilt beispielsweise bei Hunden oder Katzen und insbesondere für Exoten, die im Normalfall nur mit Genehmigung des Vermieters gehalten werden dürfen. Kleintiere wie Fische, Hamster, Vögel oder Schildkröten können immer auch ohne Einverständnis des Vermieters gehalten werden (Bundesgerichtshof, Urteil VIII 340/06), wenn die Anzahl der Tiere im normalen Rahmen liegt.

Musik

Ob und welches Musikinstrument ein Mieter spielt, fällt in den geschützten Privatbereich. Hält der Mieter sich an die Ruhezeiten im Haus, darf er ohne Weiteres musizieren, in der Regel bis zu zwei Stunden am Tag.

Heimsport

Ähnlich sieht es beim Sport aus, der ebenfalls in den geschützten Privatbereich fällt – Mieter müssen nicht darlegen, dass sie Sportgeräte mit einem gewissen Geräuschfaktor wie beispielsweise ein Trimmrad nutzen.

Rauchen

Fragen nach den Rauchgewohnheiten müssen nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden. Der Vermieter kann aus der Aussage des Mieters, er sei Nichtraucher, kein generelles Rauchverbot für die Wohnung herleiten. Raucht der Mieter dann während des Mietverhältnisses gelegentlich selbst (oder sein Besuch), ist diese Tatsache kein Kündigungsgrund (LG Stuttgart, Urteil v. 2.7.1992, AZ, 16 S / 137/92).

Im aktuellen Fall wollten Mieter ihre Wohnung während eines mehrjährigen Auslandsaufenthalts in Kanada teilweise untervermieten und danach wieder übernehmen. Der Vermieter - eine Hamburger Wohnungsgesellschaft - verbot jedoch einen Untermieter. Die Betroffenen klagten deshalb auf Schadenersatz in Höhe von knapp 7500 Euro für die entgangene Untermiete. Zu Recht, wie das Landgericht Hamburg im November 2013 entschied.

Jetzt hat auch der BGH den Mietern den Rücken gestärkt, die eine Wohnung aus berechtigtem Interesse teilweise untervermieten möchten. Das Gericht wies am Mittwoch die Revision der Wohnungsgesellschaft zurück und entschied, dass der Vermieter wegen der verweigerten Untervermietung Schadenersatz leisten muss. Die im Arbeitsleben verlangte Mobilität und Flexibilität begründen nach den Worten eines Richters am BGH mehr denn je den Anspruch auf die Untervermietung einer Wohnung.

Zum Auftakt einer Verhandlung vor dem VIII. Zivilsenat sagte der Vorsitzende Richter Peter Frellesen am Mittwoch in Karlsruhe: „Auch das ist eine Zielsetzung, die berücksichtigt werden muss.“.