Eigenbedarf Wie werde ich meinen Mieter los?

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Klassische Kündigungsgründe

Klassische Gründe sind zum Beispiel, wenn es in der Familie des Eigentümers eine Heirat, Trennung oder einen Arbeitgeberwechsel gab und wenn Nachwuchs erwartet wird. Ein zeitlich schnell vorübergehender Bedarf, etwa während des Praktikums eines Familienmitglieds, gilt dagegen nicht als Kündigungsgrund – ein Studium, das üblicherweise mehrere Jahre dauert, dagegen schon.

Auf dem Papier einfach sieht die außerordentliche Kündigung aus. Die ist fristlos möglich, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt und dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrags nicht zumutbar ist.

Diese Notbremse kann der Eigentümer ziehen, wenn sein Mieter die Immobilie verkommen lässt, unerlaubt Haustiere hält oder dauernd gegen die Hausordnung verstößt. Dann müssen der Kündigung aber zunächst Abmahnungen vorangehen. Selbst Mieter, die unzuverlässig zahlen, wird man nur nach einem zähen Prozess los. Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Raten im Rückstand ist. Verweigert ein Mietschuldner den Auszug, hat er nach Erhalt der Räumungsklage großzügige zwei Monate Zeit, die überfällige Miete doch noch zu zahlen, wonach er schließlich bleiben dürfte.

Abmahnungen, Räumungsklagen, Schadenersatz

Die zehn größten Irrtümer rund um die Miete
Irrtum 1: Bei kleinerer Wohnfläche Miete mindernNur wenige Mietinteressenten gehen mit Zollstock zur Wohnungsbesichtigung. Doch was passiert, wenn nach Unterzeichnung des Vertrags festgestellt wird, dass die angemietete Fläche kleiner ist als angegeben? Zumindest ist es nicht zulässig, ohne weiteres die Miete zu mindern. Rechtens ist dies erst, wenn die Abweichung der angegebenen und tatsächlichen Wohnfläche größer als zehn Prozent ist. Rechtsprechung: BGH WuM 2010, 240Quelle: kautionsfrei.de Quelle: dpa
Irrtum 2: Der Vermieter muss die Kaution direkt nach dem Auszug zurückzahlenDer Mieter hat kein Recht darauf, sofort nach seinem Auszug die Kaution in voller Höhe zurückerstattet zu bekommen. Laut Gesetz steht dem Vermieter zunächst eine angemessene Frist zur Verfügung, um den Zustand der Wohnung genau zu kontrollieren. Wurden die Nebenkosten noch nicht abgerechnet, kann sich der Zeitpunkt der Rückzahlung nochmals verlängern. Rechtsprechung: BGH Urteil v. 18.1.2006 – VIII ZR 71/05 Quelle: dpa
Irrtum 3: Haustierhaltung kann vom Vermieter verboten werdenMieter dürfen Hunde, Katzen und weitere Tiere grundsätzlich in Wohnung halten, solange diese nichts zerstören oder mit Geräuschen die Nachbarn belästigen. Erst dann darf der Vermieter eingreifen und die Haltung untersagen. Grundsätzlich gilt aber: Pauschale Klauseln, die die Haltung von Tieren verbieten, sind unwirksam. Es muss zunächst eine Interessenabwägung stattfinden. Rechtsprechung: Urteil des Amtsgerichts München vom 26.07.2012, Az: 411 C 6862/12; BGH Urt. v. 20.3.2013, Az. VIII ZR 168/12 Quelle: dpa
Irrtum 4: Nach dem Auszug zahlt der Ex-Partner die MieteWer die Miete nach einer Trennung zahlen muss, hängt davon ab, wer im Mietvertrag steht. Haben diesen beide Partner unterzeichnet, sind auch beide für die Zahlungen verantwortlich – selbst dann, wenn der andere ausgezogen ist.Gesetzliche Grundlage: BGB Abschnitt 7 – §§ 420 – 432, Mehrheit von Schuldnern und Gläubigern vgl. https://dejure.org/gesetze/BGB/421.html Quelle: obs
Irrtum 5: Die Renovierung nach dem Auszug übernimmt der MieterEin scheidender Mieter muss die Wohnung nach seinem Auszug ordentlich und besenrein an den Vermieter übergeben. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Wohnung auch gestrichen werden muss. Starre Fristenregelungen sind nicht mehr gültig. Allerdings können sich beide Parteien vertraglich einigen, dass der Mieter gewisse Schönheitsreparaturen erledigt.Rechtsprechung: BGH, VIII ZR 124/05 und BGH, VIII ZR 316/06 Quelle: dpa
Irrtum 6: Es ist erlaubt, einmal pro Monat eine Party feiernWie häufig in Mietwohnungen gefeiert werden darf, ist allgemein nicht festgelegt. Grundsätzlich gilt aber die in der Hausordnung festgehaltene Nachtruhe: Zwischen 22 und 6 Uhr sollten sich alle Parteien ruhig verhalten, auf Musik und sonstige Geräusche verzichten. Die Nachbarn vor anstehenden Feierlichkeiten zu informieren, empfiehlt sich außerdem.Rechtsprechung: OLG Düsseldorf (5 Ss (OWI) 475/89) Quelle: dpa
Irrtum 7: In den letzten drei Monaten kann die Mietkaution abgewohnt werdenAls Mieter ist man verpflichtet, bis zum Zeitpunkt des Auszugs Miete zu zahlen. Sich die letzten drei Monate zu sparen und diese Kosten mit der Kaution zu verrechnen, ist nicht zulässig, da es sich um zwei unterschiedliche Dinge handelt. Die Kaution soll keine Alternative zur Miete sein, sondern eine Sicherheitsleistung für den Vermieter. Rechtsprechung: OLG Frankfurt/Main, Beschl. v. 03.03.2004, Az.: 2 W 10/04, LG München, Az.: 14 S 5138/96 Quelle: dpa


Dabei dauert es erfahrungsgemäß Wochen, bis eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht überhaupt bearbeitet werden kann. Für die Gerichtskosten muss der Vermieter dabei oft noch in Vorleistung gehen.

Mietern muss klar sein, dass sie einer Kündigung wegen Eigenbedarf nur mit triftigem Grund widersprechen können. Allgemeine und alltägliche Härten, wie sie mit einem Wohnungswechsel immer verbunden sind, stehen einer Kündigung nicht entgegen. Das gilt für die langwierige Wohnungssuche, den teuren Umzug, den Verlust des gewohnten Umfelds oder die in der neuen Bleibe oft höhere Miete sowie zusätzliche Fahrtkosten zum wegen des Umzugs weiter entfernten Arbeitsplatz.

Diese Zusatzkosten können allerdings schlagend werden, wenn sich hinterher herausstellt, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat und die frei gewordenen Mieträume anders als vorgegeben nicht selber nutzt. Dann muss der Eigentümer dem gekündigten Mieter Schadenersatz leisten, wozu zum Beispiel die Mietdifferenz und die Umzugskosten zählen.


In der Realität ist es aber schwer bis unmöglich für Mieter, einen vorgeschobenen Eigenbedarf des Vermieters zu beweisen. Denn dafür müssten sie über einen längeren Zeitraum beobachten, wer ihre alte Wohnung nach dem Auszug tatsächlich nutzt und ihre Beobachtung belegen. Das dürfte ohne Verstöße gegen den Datenschutz oder den Hausfrieden in den meisten Fällen nicht möglich sein.

Anwälte bestätigen, dass es tatsächlich nicht zu besonders vielen Schadenersatzprozessen kommt. Aber es sei schon denkbar, dass Mieter im Nachhinein kontrollieren, ob der Vermieter hinterher wirklich seinen Namen am Klingelschild und am Briefkasten angebracht hat oder im Haus nachfragt, ob der Vermieter tatsächlich eingezogen ist.

Nach Beobachtung des Berliner Mietrechtsexperten Münch kommt es unter der Mieterschaft auch zu Solidarisierungserscheinungen, sodass andere Mieter die Gekündigten informieren, ob Vermieter von seinem Eigenbedarf wirklich Gebrauch machen. Auch könne es vorkommen, dass die Wohnung plötzlich auf Vermietportalen wie AirBnb auftauche oder als Verkaufsangebot auf Immobilienscout. Das wäre ein deutliches Indiz für einen vorgetäuschten Eigenbedarf.

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