Klassische Gründe sind zum Beispiel, wenn es in der Familie des Eigentümers eine Heirat, Trennung oder einen Arbeitgeberwechsel gab und wenn Nachwuchs erwartet wird. Ein zeitlich schnell vorübergehender Bedarf, etwa während des Praktikums eines Familienmitglieds, gilt dagegen nicht als Kündigungsgrund – ein Studium, das üblicherweise mehrere Jahre dauert, dagegen schon.
Auf dem Papier einfach sieht die außerordentliche Kündigung aus. Die ist fristlos möglich, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt und dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrags nicht zumutbar ist.
Diese Notbremse kann der Eigentümer ziehen, wenn sein Mieter die Immobilie verkommen lässt, unerlaubt Haustiere hält oder dauernd gegen die Hausordnung verstößt. Dann müssen der Kündigung aber zunächst Abmahnungen vorangehen. Selbst Mieter, die unzuverlässig zahlen, wird man nur nach einem zähen Prozess los. Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Raten im Rückstand ist. Verweigert ein Mietschuldner den Auszug, hat er nach Erhalt der Räumungsklage großzügige zwei Monate Zeit, die überfällige Miete doch noch zu zahlen, wonach er schließlich bleiben dürfte.
Abmahnungen, Räumungsklagen, Schadenersatz
Dabei dauert es erfahrungsgemäß Wochen, bis eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht überhaupt bearbeitet werden kann. Für die Gerichtskosten muss der Vermieter dabei oft noch in Vorleistung gehen.
Mietern muss klar sein, dass sie einer Kündigung wegen Eigenbedarf nur mit triftigem Grund widersprechen können. Allgemeine und alltägliche Härten, wie sie mit einem Wohnungswechsel immer verbunden sind, stehen einer Kündigung nicht entgegen. Das gilt für die langwierige Wohnungssuche, den teuren Umzug, den Verlust des gewohnten Umfelds oder die in der neuen Bleibe oft höhere Miete sowie zusätzliche Fahrtkosten zum wegen des Umzugs weiter entfernten Arbeitsplatz.
Diese Zusatzkosten können allerdings schlagend werden, wenn sich hinterher herausstellt, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat und die frei gewordenen Mieträume anders als vorgegeben nicht selber nutzt. Dann muss der Eigentümer dem gekündigten Mieter Schadenersatz leisten, wozu zum Beispiel die Mietdifferenz und die Umzugskosten zählen.
In der Realität ist es aber schwer bis unmöglich für Mieter, einen vorgeschobenen Eigenbedarf des Vermieters zu beweisen. Denn dafür müssten sie über einen längeren Zeitraum beobachten, wer ihre alte Wohnung nach dem Auszug tatsächlich nutzt und ihre Beobachtung belegen. Das dürfte ohne Verstöße gegen den Datenschutz oder den Hausfrieden in den meisten Fällen nicht möglich sein.
Anwälte bestätigen, dass es tatsächlich nicht zu besonders vielen Schadenersatzprozessen kommt. Aber es sei schon denkbar, dass Mieter im Nachhinein kontrollieren, ob der Vermieter hinterher wirklich seinen Namen am Klingelschild und am Briefkasten angebracht hat oder im Haus nachfragt, ob der Vermieter tatsächlich eingezogen ist.
Nach Beobachtung des Berliner Mietrechtsexperten Münch kommt es unter der Mieterschaft auch zu Solidarisierungserscheinungen, sodass andere Mieter die Gekündigten informieren, ob Vermieter von seinem Eigenbedarf wirklich Gebrauch machen. Auch könne es vorkommen, dass die Wohnung plötzlich auf Vermietportalen wie AirBnb auftauche oder als Verkaufsangebot auf Immobilienscout. Das wäre ein deutliches Indiz für einen vorgetäuschten Eigenbedarf.