Eigenbedarf Wie werde ich meinen Mieter los?

Mieter wehren sich mit teils abenteuerlichen Begründungen gegen Kündigungen. Der Bundesgerichtshof hat jetzt zwei wichtige Urteile gefällt. Was müssen Vermieter beachten, die Eigenbedarf anmelden und Mietern kündigen?

Immobilien: Der Paragraphendschungel im Mietrecht ist Eigentümern oft ein Dorn im Auge. Quelle: Getty Images

Zwei Mietrechtsfälle haben Ende März vor Deutschlands oberstem Zivilgericht für Aufsehen gesorgt. Fall 1, Berlin: Ein Eigentümer wollte in einer vermieteten Wohnung ein Aktenarchiv für sein Beratungsunternehmen einrichten. Der Bundesgerichtshof hob die Kündigung des Mietverhältnisses auf, denn der Eigentümer könne das Archiv stattdessen leicht in einem anderen Gebäude einrichten (VIII ZR 45/16).

Fall 2, Bühl: Ein Vermieter wollte die an ein älteres Ehepaar vermietete Erdgeschosswohnung der im gleichen Haus wohnenden Großfamilie des Sohnes zur Verfügung stellen. Der betagte Mieter konterte mit dem Argument, der Auszug würde seine Gesundheit gefährden. Hier trug der Bundesgerichtshof den Vorinstanzen auf, die angebliche Gesundheitsgefahr mit Hilfe von Sachverständigen gründlich zu untersuchen (VIII ZR 270/15).

Bei Vermietern quer durch die Republik dürften die jüngsten BGH-Entscheidungen für kräftiges Stirnrunzeln sorgen, wurden in den beiden Fällen doch nachvollziehbare und sachliche Gründe für die Kündigung vorgetragen. Ist es in Deutschland wirklich so schwer bis unmöglich, Mietern zu kündigen, wenn der Eigentümer die Immobilie selber nutzen will?

Fünf kuriose Mietrechtsurteile
Chevrolet Corvette Stingray Quelle: Chevrolet
Das große KrabbelnUngeziefer in den eigenen vier Wänden ist ein Graus. Ein Mieter trieb es dem Amtsgericht Köln allerdings zu bunt: 27 Ameisen protokollierte der geflissentliche Mieter in seiner Wohnung – über einen Zeitraum von einem halben Jahr. Er erhob Anspruch auf Mietminderung, denn er befürchtete, die 27 Sechsbeiner seien Späher, die die eigentliche Invasion der Ameisen erst vorbereiteten. Das Gericht sah das anders und wies die Klage ab (Urteil des AG Köln; Az: 213 C 548/ 97). Quelle: Fotolia
Wenn der Hahn zu laut krähtDas morgendliche Krähen eines Hahnes mag so mancher angenehmer finden als einen Wecker. Eine Mieterin aus der Samtgemeinde des niedersächsischen Zeven sah das allerdings anders. Sie war durch die Lärmbelästigung des frühen Vogels so genervt, dass sie vor das Amtsgericht zog. Man dürfte glauben, dass dieses auf die Natur des Hahns verweisen würde, der nun mal morgens kräht. Doch weit gefehlt: Der Beklagte wurde verurteilt, die Hähne auf seinem Grundstück so zu halten, dass deren Krähen für die Klägerin in der Zeit von 20 Uhr bis 7 Uhr werktags und bis 8 Uhr samstags sowie an Sonn- und Feiertagen nicht hörbar ist (Urteil des AG Zeven; Az. 3 C 216/00). Quelle: Fotolia
Pizza sattJeder liebt Pizza - bis auf einen Mieter aus Köln, der seine Miete mindern wollte, weil der Geruch aus der benachbarten Pizzeria für ihn eher ein Ärgernis denn ein Wohlgeruch war. Dem wollten die Richter genau auf den Grund gehen und schickten einen Gutachter – mit dem Ergebnis, dass auch diesem nach 15 Minuten schlecht wurde und eine Mietminderung von 15 Prozent für rechtmäßig erachtet wurde. Ob es die Pizzeria noch gibt, ist nicht bekannt (AG Köln WuM 90, 338). Quelle: Fotolia
Stetes Plätschern höhlt den SteinBei diesem Fall haben die Richter sicherlich nicht schlecht gestaunt: Ein Mieter fühlte sich vom Toilettengeräusch seines Nachbarn belästigt und klagte darauf, dass dieser sich zukünftig hinsetzen solle. Das Gericht betrachtete dies aber als zu starken Eingriff in die Privatsphäre und urteilte, dass man niemandem vorschreiben dürfe, wie er seine Toilette zu benutzen habe (Urteil des AG Wuppertal; Az. 34 C 262/96). Quelle: Fotolia


Der Mietrechtsexperte Mathias Münch, Rechtsanwalt bei der Berliner Kanzlei BRL Boege Rohde Luebbehuesen, sieht in den neuesten Entscheidungen allerdings keine generelle Stärkung des Mieterschutzes durch den Bundesgerichtshof. „Die Tendenz scheint dahin zu gehen, in jedem Einzelfall eine echte Abwägung der Interessen von Mietern und Vermietern zu verlangen“, sagt Münch.

Für Vermieter dürfte es daher ratsam sein, jede Kündigung sorgfältig zu begründen. Und Mietern sollte klar sein, dass sie nicht einfach aus der Luft gegriffene Gründe dagegen vorschieben dürfen. Denn die Gerichte haben nun durch den Bundesgerichtshof den klaren Auftrag und das Mandat erhalten, die Argumente genau zu durchleuchten – auch mit Hilfe von Sachverständigen. Streitparteien müssen sich also darauf einrichten, dass Mietrechtsverfahren im Zweifel eher komplexer werden und länger dauern als ohnehin schon.

Toptipps für Mieter/Vermieter

Berechtigte Interessen auf beiden Seiten

Wie sieht die Rechtslage aus und welche Fußangeln müssen insbesondere kündigungswillige Eigentümer in der Praxis beachten? Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt den Widerspruch des Mieters gegen eine ordentliche Kündigung durch seinen Vermieter, falls das Ende des Mietvertrags eine Härte für ihn oder seine Familie bedeuten würde. Dabei müssen die berechtigten Interessen des Vermieters berücksichtigt werden. Das führt oft zu Streit, weil die vom Gesetz und nun auch detailliert vom obersten Zivilgericht verlangte Abwägung der Interessen beider Parteien im Einzelfall so schwierig ist.

"Wenn der Vermieter seinen Eigenbedarf gut begründet, geben ihm die Gerichte meist Recht“, sagt Mietrechtsexperte Münch. Wichtig für Vermieter sei dabei folgendes: Sie müssen erläutern, warum der Eigenbedarf gerade jetzt und ausgerechnet im Stadtteil der jeweiligen Immobilie entsteht.

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