Zwei Schwestern aus dem Rheinland hatten von ihrer Mutter je zur Hälfte ein Einfamilienhaus geerbt. Erst später entschieden sie, dass eine von ihnen im Haus wohnen sollte. Sie kaufte der anderen Schwester ihren Anteil ab. Der Nachteil: So musste die Käuferin für die Haushälfte Grunderwerbsteuer zahlen. Diese beim Kauf eines Grundstücks fällige Steuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Sie ist in den vergangenen Jahren in den meisten Ländern kräftig gestiegen. Steht auf dem Grundstück ein Haus, wird die Steuer auf den Gesamtpreis fällig.
In Nordrhein-Westfalen ist die Steuer mit aktuell 6,5 Prozent besonders hoch. Hätten die Schwestern die Aufteilung im Zuge der Erbauseinandersetzung geregelt, wäre keine Grunderwerbsteuer angefallen – hier greift eine gesetzliche Ausnahme. Beim späteren Übertrag gilt diese nicht mehr. Das hat etwa das Finanzgericht Rheinland-Pfalz in einem vergleichbaren Fall entschieden (4 K 1380/13).
Das Beispiel zeigt, wie schnell unnötig viel Steuer anfallen kann. Insgesamt haben Immobilienkäufer im vergangenen Jahr 12,4 Milliarden Euro Grunderwerbsteuer gezahlt, fast doppelt so viel wie noch 2011.
Die teuersten und günstigsten Stadtteile der Metropolen
Die teuersten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Hafencity | 5200 | k. A. | k. A. | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Harvesteh./ Rotherbaum | 5000 | 13,80 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
Winterhude | 4300 | 11,70 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Billstedt/ Horn | 2100 | 8,30 | 4,5 | +2 bis -2% | hoch |
Harburg/ Wilhelmsburg | 2050 | 7,90 | 4,3 | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Grunewald | 3350 | 10,80 | 3,6 | +8% | mittel |
Mitte | 3100 | 9,80 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
Prenzlauer Berg | 2750 | 9,70 | 3,9 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Spandau | 1450 | 6,40 | 4,9 | +8% | sehr hoch |
Marzahn/ Hellersdorf | 1200 | 5,60 | 5,2 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Bayenthal/ Marienburg | 3450 | 10,20 | 3,3 | +8% | hoch |
Altstadt/ Neustadt | 3400 | 10,70 | 3,5 | +8% | mittel |
Lindent./ Sülz/ Klettenb. | 3300 | 10,60 | 3,6 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Langel/ Zündorf | 1650 | 7,40 | 5,0 | +3 bis +8% | sehr hoch |
Chorweiler | k.A. | 6,80 | k.A. | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Westend | 4750 | 14,70 | 3,4 | +8% | sehr niedrig |
Nordend | 4150 | 13,00 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
Sachsenhausen | 3600 | 12,40 | 3,8 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Riederwald/ Fechenh. | 2250 | 8,90 | 4,4 | +3 bis +8% | hoch |
Berkersh./ Bonames | 2200 | 9,70 | 4,9 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Altstadt/ Lehel | 6400 | 14,70 | 2,6 | +3 bis +8% | niedrig |
Bogenhausen | 6100 | 15,90 | 3,0 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Schwabing/ Maxvorst. | 5900 | 15,00 | 2,9 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Ramersdorf/ Perlach | 3800 | 12,30 | 3,7 | +8% | niedrig |
Feldmoching | 3550 | 12,00 | 3,8 | +8% | mittel |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Profi-Investoren drücken sich oft komplett. Dafür kaufen sie Immobilien nicht direkt, sondern als Teil eines Unternehmens. Übernehmen sie weniger als 95 Prozent der Unternehmensanteile, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Zwischen 1999 und 2016 wurden 35 Prozent der bei Großkäufen (ab 800 Einheiten) übertragenen Wohnungen auf diesem Weg gekauft, teilte die Bundesregierung jüngst mit (Drucksache 18/11919).
Künftig drohen mehr Steuern
Nach Berechnungen des Maklerunternehmens Aengevelt entgingen dem Fiskus 2016 so allein in Düsseldorf, Berlin und Frankfurt über 380 Millionen Euro. Eine Arbeitsgruppe der Länder soll Lösungen erarbeiten, um der Strategie einen Riegel vorzuschieben. Ihren Bericht soll sie „möglichst“ bis Oktober 2017 vorlegen.
Private Käufer können die Steuerlast allenfalls senken. Kaufen sie ein unbebautes Grundstück und bauen darauf ein Haus, müssen sie im Idealfall nur auf den Grundstückspreis Steuer zahlen. Dafür dürfen sie aber keinen einheitlichen Vertrag für Grundstückskauf und Bau schließen. Separate Kalkulationen und ein paar Tage Abstand zwischen beiden Vertragsschlüssen erhöhen die Chance, dass das Finanzamt mitspielt.
Zahlt der Käufer einer schon gebauten Immobilie eine Ablöse für Markise, Einbauküche oder Alarmanlage, anstatt dies über den Kaufpreis zu begleichen, senkt auch das die Steuer. Solche Ausstattungen zählen nicht als „wesentliche Bestandteile“ – und nur auf die fällt Grunderwerbsteuer an (Finanzgericht Köln, 5 K 3894/01). „Der zu versteuernde Kaufpreis reduziert sich also um Einrichtungen, die der Käufer übernimmt“, sagt Bettina Rau-Franz, Steuerberaterin aus Essen.
Bislang durften Wohnungskäufer den mit Grunderwerbsteuer belasteten Preis auch um den Betrag einer übernommenen Instandhaltungsrücklage mindern. Im vergangenen Jahr entschied der Bundesfinanzhof jedoch, dass dies nicht für eine Zwangsversteigerung gilt. Dabei signalisierte er, dass womöglich auch beim normalen Kauf nicht an dieser alten Rechtsprechung festgehalten wird (II R 27/14). Hier droht künftig also mehr Steuer.