Grundsteuererklärung Worauf es bei der Grundsteuererklärung ankommt – ein Überblick

Grundsteuerreform 2022 Quelle: dpa

Die offizielle Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärungen ist in den meisten Bundesländern längst abgelaufen. Und dennoch fehlen weiter viele Erklärungen. Nun werden die ersten Erinnerungen für den Grundsteuerbescheid verschickt.

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Die Schwierigkeiten bei der der Grundsteuerreform waren vielfältig. Eigentümer kämpften lange mit technischen Problemen, Bürokratie und offenen Fragen - und fühlten sich überfordert. Eine Fristverlängerung bis Ende Januar 2023 sollte das Problem lösen. Vergebens: In den meisten Bundesländern fehlten bis zum Ende der offiziellen Abgabefrist weiter rund ein Fünftel der Erklärungen. Die Finanzverwaltungen der Länder versuchen nun die säumigen Eigentümer mit Erinnerungen zu erreichen. Danach sollen Strafen drohen.

Wir zeigen noch einmal, worauf es bei der Grundsteuer ankommt - und was sich mit der Grundsteuerreform ändert.

Grundsteuerreform: Informationen, Regelungen und Fristen für Eigentümer

Was ist die Grundsteuer und welchen Zweck hat sie?

Die Grundsteuer lässt sich neben der Gewerbesteuer als eine der maßgeblichen Einnahmequellen von Kommunen bezeichnen. Im Detail geht es dabei um eine Steuer, die auf Immobilien und Grundbesitz anfällt. Sie lässt sich sowohl als eine Objektsteuer als auch als eine Kommunalsteuer bezeichnen. Gemessen am Gesamtsteueraufkommen ist der Anteil der Einnahmen durch die Grundsteuer jedoch vergleichsweise klein. So entfielen im Jahr 2021 14,98 Milliarden der insgesamt 833,2 Milliarden Euro des bundesweiten Steueraufkommens auf die Grundsteuer. Die Grundsteuer wird erhoben, um alle ortsansässigen Eigentümer an den Kosten der kommunalen Infrastruktur zu beteiligen. Dabei wird sie jährlich erhoben. 

Wer ist zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet?

Zahlen müssen die Grundsteuer alle, denen in Deutschland Wohneigentum, Baufläche oder land- beziehungsweise forstwirtschaftliche Nutzfläche gehört. Eigentümer können dabei sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen sein. Entsprechend umfassen die Regelungen zur Grundsteuer ein breites Portfolio unterschiedlicher Konstellationen des Wohnens und zahlreiche Arten der Nutzung von Grund und Boden. Von der Eigentumswohnung über das Mehrfamilienhaus bis hin zum Mietshaus deckt die Grundsteuer sämtliche Facetten des Immobilienbesitzes ab. Darüber hinaus wird die Steuer sowohl auf bebaute als auch auf nicht-bebaute Grundstücke erhoben. Auch ein bestehendes oder neu beschlossenes Erbbaurecht führt zur Grundsteuerpflicht. Die Grundsteuer wird dann zwischen Erbbaurechtsnehmer und -geber aufgeteilt. In anderen Sonderfällen, etwa bei einem Nießbrauchsrecht, ist zudem Sorgfalt geboten.

Unterschieden wird bei der Erhebung der Grundsteuer rechtlich zwischen einer agrarischen und einer baulichen Nutzung. Während erstere Nutzung klassisch als Grundsteuer A bezeichnet wird, spricht man bei Grundstücken von baulicher Nutzung von der Grundsteuer B. Die meisten Grundsteuerpflichtigen sind dabei der Grundsteuer B zuzuordnen. Künftig soll diese Einteilung um eine weitere Kategorie, die Grundsteuer C, ergänzt werden.

Wie wird die Grundsteuer erhoben?

Die Steuerlast, die sich aus der Grundsteuer ergibt, variiert von Kommune zu Kommune – und unterscheidet sich grundsätzlich auch regional, je nachdem wo das einzelne Grundstück liegt. Dabei sind es stets drei Variablen, die ausschlaggebend für die Höhe der jährlich anfallenden Grundsteuer sind: Einheitswert, Grundsteuermessbetrag und Hebesatz.

  • Der Einheitswert schafft die Basis für alle weiteren Schritte der Erhebung der Grundsteuer. Das jeweilige Grundstück wird als einzelne zu bewertende Einheit verstanden. Dabei wird der Wert der einzelnen Immobilie oder des einzelnen Grundstücks mithilfe der Baukosten oder Anschaffungskosten ermittelt. Maßstab für die Kosten war dabei stets das Jahr 1964 (West) beziehungsweise 1935 (Ost). Diese Bewertung wird durch das Lagefinanzamt, also das für den Grundstücksort zuständige Finanzamt, vorgenommen. Die Mitteilung über den festgelegten Einheitswert erfolgt per Steuerbescheid, dem sogenannten Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung. Dieser Bescheid ist ein Grundlagenbescheid. Er bildet die Basis für alle darauffolgenden Berechnungen zur Grundsteuer.
  • Im zweiten Schritt der Ermittlung der zu zahlenden Grundsteuer wird eine Art Steuersatz auf den Einheitswert festgelegt, der sogenannte Grundsteuermessbetrag. Dieser Betrag variiert je nach Alter und Zustand des Eigentums sowie etwa der Einwohnerzahl der zugehörigen Kommune. Während im ersten Schritt das Finanzamt verantwortlich ist, beginnt ab dem zweiten Schritt die Zuständigkeit der Kommune.
  • Sind diese ersten Faktoren bestimmt, so folgt der sogenannte Hebesatz als letztes Kriterium für die Bemessung der Grundsteuerlast. Dieser wird jedes Jahr von der jeweiligen Kommune neu bestimmt. Hierdurch entscheidet diese letztlich wie viel sie den ansässigen Eigentümern auf Basis der zuvor festgelegten Werte an Steuern abnehmen will. Regelmäßig schreiben Kommunen Schlagzeilen, indem sie mitunter erfolgreich versuchen durch geringe Hebesätze den Kauf von Eigentum attraktiv zu machen.

Stehen die drei Faktoren jedoch fest, so werden diese miteinander multipliziert. Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt also nach dem Schema: Einheitswert x Grundsteuermessbetrag x Hebesatz. Dieses Verfahren wird grundsätzlich auch nach der Reform der Grundsteuer beibehalten werden.

Warum wird die Reform der Grundsteuer durchgeführt?

Die Einheitswerte richteten sich bisher nach dem Jahr 1964, im Westen Deutschlands. Die Werte in den neuen Bundesländern kamen sogar noch aus dem Jahr 1935. Wurde also in Deutschland ein Haus gebaut, wurden die Baukosten der Immobilie vereinfacht gesagt auf die für das Objekt notwendige Investitionssumme im Jahr 1964 beziehungsweise 1935 zurück gerechnet. 

Hieraus geht bereits das Kernproblem hervor, das ab 01.07.2022 die neuen Grundsteuererklärungen notwendig macht: Viele der zuletzt verwendeten Werte waren deutlich veraltet und werden den aktuellen Wohnlagen und Nutzungsbedingungen nicht mehr gerecht. Wurden die Einheitswerte in vergangenen Jahrzehnten noch zur Bemessungsgrundlage anderer Steuern (zum Beispiel der Erbschaftsteuer) gemacht, so waren sie zuletzt nur noch für die Grundsteuer maßgeblich. 

Immer häufiger gab es aufgrund der in die Jahre gekommenen Einheitswerte Rechtsstreitigkeiten. Dann zog das Bundesverfassungsgericht einen Schlussstrich. Es erklärte die geltenden Einheitswerte im April 2018 für rechtswidrig. Die Richter in Karlsruhe sahen einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz nach dem deutschen Grundgesetz. Die bisherigen Werte dürfen damit nur noch bis zum Endes des Jahres 2024, also bis zum 31.Dezember 2024, verwendet werden.

Wie läuft die Reform der Grundsteuer ab und was müssen Eigentümer jetzt tun?

Das Verfahren zur Neubewertung des Eigentums hat am 1. Juli 2022 begonnen. Seitdem greift die Pflicht zur Erklärung der Grundsteuer. Die Information hierzu haben die Eigentümer von Immobilien oder Grund bereits erhalten. Sie wurden seit Jahresbeginn 2022 angeschrieben und auf ihre Pflicht zur Teilnahme an der Grundsteuerreform hingewiesen. Entsprechend groß war das Aufkommen an Nachfragen zur Ermittlung der neuen Grundsteuer.

Um der Pflicht nachzukommen, mussten Eigentümer dem Finanzamt bis zum Ablauf der Frist Daten zu den Objekten, die sie besitzen, übermitteln. Dabei erfolgt die Übermittlung der Daten mithilfe des auch für die Abgabe von Einkommensteuererklärungen genutzten Elster-Portals. Diese Daten nutzt das Finanzamt dann als Grundlage für die Ermittlung des Objektwertes. In der Regel sind dabei Angaben über die Art des Eigentums (z.B. Einfamilienhaus) nötig, die Grundstücksfläche, die Wohn- oder Nutzfläche (bei Vermietung), den Bodenrichtwert und das Baujahr.

Ähnlich wie bei der jährlichen Steuererklärung können Betroffene grundsätzlich auch die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch nehmen, wenn sie die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuer nicht selbst erstellen wollen. Wer nun aber noch keinen Steuerberater hat und bisher mit der Grundsteuererklärung überfordert war, kommt reichlich spät und muss wahrscheinlich eine Weile suchen.

Denn: Die Steuerberater haben alle Hände voll zu tun. Ein besonderes Ärgernis dabei: Eigentümer und Steuerberater müssen für die Grundsteuererklärung letzten Endes Angaben zusammentragen, die in Behörden bereits vorliegen. Denn: Ein Großteil der Daten ist der öffentlichen Verwaltung bereits bekannt. Das Problem ist aber, dass die Ämter nicht digital vernetzt sind und die Angaben in Papierform haben. Sie müssen mühsam zusammengeführt werden. Zudem will man Eigentümer nicht aus der Verantwortung entlassen, weil so letztlich sie für die Richtigkeit der Angaben geradestehen müssen.

Welche Schwierigkeiten gibt es bei der Grundsteuerreform?

Ursprünglich geplant war, das bisher gültige Verfahren mithilfe erneuerter Einheitswerte bundesweit zu erhalten. Die Gesetzesbeschlüsse von Bundestag und Bundesrat zur Reform der Grundsteuer haben den Bundesländern jedoch zugestanden, auf regionale Gegebenheiten zu reagieren und daher landeseigene, abweichende Verfahren einzuführen (das Gesetz enthält eine entsprechende Öffnungsklausel). Erwartungsgemäß machten einige Bundesländer von ihrem Sonderrecht, das bundeseinheitliche Verfahren abzuändern, Gebrauch. So arbeiten Hamburg, Niedersachsen, Hessen, Baden-Württemberg und Bayern mit eigenen Regelungen, die wiederum unterschiedliche Bewertungsmaßstäbe setzen und daher unterschiedlich komplex ausfallen. Was zugunsten einer gerechteren Steuerlast wirken sollte, sorgte für Verwirrung. Denn mit der Einführung landesspezifischer Regelungen wurde das Verfahren erneut komplizierter als geplant. Auch durch die Ermittlung der neuen Grundsteuerlast dürfte es künftig zu neuen Unstimmigkeiten (aufgrund der unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen) kommen. Kurz nach Beginn des neuen Verfahrens am 1. Juli 2022 war das Elster-Portal zudem für einige Zeit überlastet – zum Ärger der Steuerpflichtigen. Über mehrere Tage war kein regulärer Zugang möglich. Das Bundesfinanzministerium reagierte mit einer weiteren Plattform. Diese ist in elf der 16 Bundesländer nutzbar. Allerdings steht sie nur Privateigentümern offen.

Auch zeigte sich früh, dass die vorgefertigten Online-Formulare im Elster-Portal für die Besonderheiten mancher Immobilien nicht gemacht waren. Etwa dann, wenn sich Grundstücksflächen in gemeinschaftlicher Nutzung befanden. Eigentümer mussten dann in kleinteiliger Arbeit die Grundstücke vermessen und ihre Anteile errechnen. Das Elster-Portal selbst rechnete nicht mit. 

Auch, wer die Erklärung nicht selbst in die Hand nehmen wollte, bekam Probleme. Wegen der Flut an Anfragen nahmen viele Steuerberater neue Aufträge rund um die Grundsteuer nicht mehr an – oder mussten Eigentümer auf später vertrösten. 

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Welche Veränderungen bringt die Grundsteuerreform?

Den bestehenden Kategorien Grundsteuer A und B wird mit der Reform eine weitere Kategorie, die Grundsteuer C, hinzugefügt. Sie ist speziell für freistehende Baugrundstücke gedacht und soll Eigentümern mehr Anreize für die Bebauung geben und so Grundstückspekulation entgegenwirken, etwa über höhere Hebesätze bei der Grundsteuer C. In diesem Zuge stellt der bisherige Einheitswert nun einen Gebäude- oder Grundstückswert dar. Offiziell wird er jetzt als Grundsteuerwert bezeichnet. Für die Ermittlung des Wertes freistehender Baugrundstücke zieht das Finanzamt künftig die Summe aus Bodenrichtwert x Grundstücksfläche heran. Das Ergebnis dieser Rechnung wird im Anschluss mit dem Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz multipliziert.

Im Wesentlichen ändert sich also zunächst der erste Schritt des dreistufigen Verfahrens. Denn auch bebaute Grundstücke, gemischte und Nichtwohngrundstücke werden künftig nach einem anderen Verfahren in Schritt 1 bewertet. 

Hierbei unterscheidet die neue Regelung nach Arten der Nutzung: 

Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Eigentumswohnungen, bei denen es sich in der Regel um kleinere Objekte handelt, werden nach dem Ertragswert geschätzt. Dieser ermittelt sich nach der durchschnittlichen lokalen Nettokaltmiete und dem Bodenrichtwert. Handelt es sich um Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige Nichtwohngrundstücke, also regelmäßig eher größeres Eigentum, erfolgt die Einschätzung des jeweiligen Grundsteuerwertes künftig nach dem Sachwertverfahren. Der Einsatz dieses Verfahrens ist insofern ungewöhnlich, als dass üblicherweise der Wert größerer Objekte eher nach Ertragswertkriterien ermittelt wird.

Welche Rolle spielen Sanierungen?

Wurde die Immobilie grundlegend saniert, so ist besondere Vorsicht geboten. Ein zentraler Maßstab für die Bewertung der Immobilie ist die sogenannte Restnutzungsdauer. Daher ist eine der notwendigen Angaben im Rahmen der Erklärung auch das Baujahr (Zeitpunkt der erstmaligen Bezugsfertigkeit). Wurde eine Immobilie aber weitreichend saniert, so rückt an die Stelle des Baujahres das Jahr der Fertigstellung der Kernsanierung. Die Finanzverwaltung geht dann (das ist auch auf offiziellen Seiten zu lesen) von einer längeren Restnutzungsdauer und einem geringeren Wertverlust (Alterswertminderung) der Immobilie aus. Entsprechend hebt dies für etwaige Immobilien die Grundsteuerlast.

Die Merkmale einer Kernsanierung mit Blick auf die Grundsteuererklärung sind erfüllt, wenn diese Punkte vollständig oder mehrere zugleich zutreffen:

  • Der Zustand der Immobilie ist infolge der Sanierung vergleichbar mit einem neuen, bezugsfertigen Gebäude.
  • Fenster und Türen und tragende Wände wurden weitreichend ausgetauscht/erneuert.
  • Die Fassade oder andere Außenwände wurden weitreichend modernisiert.
  • Das Dach oder zugehörige Geschosse wurden gänzlich mitsamt ihrer Innenwände erneuert.
  • Haustechnik und Infrastruktur (z.B. sanitäre Einrichtungen) wurden gänzlich erneuert.

Im Einzelfall lässt sich möglicherweise darüber streiten, ob nun eine Kernsanierung vorliegt oder nicht. Verschweigen sollte man eine umfangreiche Renovierung gegenüber der Finanzverwaltung aber nicht. Unter Umständen ist die Sanierung der Behörde bereits bekannt. Eher empfiehlt sich die Rücksprache mit einem fachkundigen Steuerberater oder einem Immobilienfachmann beziehungsweise einer -fachfrau.

Ist die Grundsteuerreform eine Steuererhöhung?

Ob mit der Bestimmung der neuen Einheitswerte auch eine höhere Steuerlast einhergeht, lässt sich pauschal nicht beantworten. Bisher hat der Bund im Zuge der Neuregelungen stets betont, dass Eigentümer in Summe dadurch nicht stärker belastet werden sollen. In vielen Fällen wird es voraussichtlich zu einer Ermittlung höherer Grundbesitzwerte kommen. Über den Grundsteuermessbetrag und vor allem die Hebesätze kann die finale Last aber trotzdem in Grenzen gehalten werden. Tatsächlich kommt es letzten Endes auf die Beschaffenheit der Immobilie oder Fläche an, ebenso wie die Lage. Zudem greifen je nach Bundesland unterschiedliche Bewertungsmaßstäbe. 

Welche Fristen gelten für die Abgabe der Erklärung zur Grundsteuer?

Mit dem 1. Juli 2022 ist für Eigentümer die Pflicht zur Einreichung der Erklärung in Kraft getreten. Für die Erstellung und Bearbeitung der Erklärung waren ursprünglich vier Monate angedacht (bis zum 31. Oktober 2022) . Dabei sollte es keinen Unterschied machen, ob man selbst tätig wird oder einen Steuerberater mit der Aufgabe betraut. Die Abgabefrist der Grundsteuererklärung wurde  dann nach langer Unklarheit für Eigentümer und Steuerberater gleichermaßen verlängert. Sie sollte in allen Bundesländern bis zum 31. Januar 2023 eingereicht werden. Lediglich Bayern verlängerte die Frist ein weiteres Mal, bis 30. April 2023.

Der Hintergrund: Lange Zeit gingen deutlich weniger Grundsteuererklärungen ein als erwartet. Seit Beginn des Verfahrens hatten Eigentümer über vielfältige Probleme geklagt. Die Sorgen fingen bei fehlenden Bauplänen (im Zweifel mussten Eigentümer Räume und Grundstück selbst neu ausmessen) an und hörten bei missverständlichen Online-Formularen auf. Das führte dazu, dass auch nach Ende der abgelaufenen Frist Ende Januar weiterhin ein beachtlicher Teil an Grundsteuererklärungen fehlte. Je nach Bundesland fehlten 20-25 Prozent der erwarteten Erklärungen.

Kann ich Einspruch gegen einen Grundsteuerbescheid einlegen?

Scheinen die Bescheide zur Grundsteuer nicht zu stimmen, kann das Besteuerungsverfahren kurzfristig unterbrochen werden. Denn: Genau wie bei anderen Steuerbescheiden ist auch beim Bescheid zur Grundsteuer ein Einspruch innerhalb einer Frist von einem Monat möglich. Der Bescheid wird dann vorerst nicht rechtskräftig. Der Einspruch sollte jedoch möglichst frühzeitig eingereicht und zudem begründet werden. Zu achten ist weiterhin darauf, gegen welche Behörde sich der Einspruch richtet, gegen das Finanzamt oder die Kommune. 

Da die neuen Hebesätzen der Kommunen noch nicht flächendeckend feststehen, ist Eigentümern derzeit unklar, wie hoch die Grundsteuer am Ende ausfällt. Während also der Grundsteuerbescheid des Finanzamts (wenn die Erklärung eingereicht wurde) in einigen Fällen schon vorliegt, ist unklar, welche genaue Grundlage die Gemeinde festlegt. Das kann dazu führen, dass Eigentümern auch Fehler im Bescheid des Finanzamtes erst später auffallen. Im Zweifel zu spät. Nicht wenige Steuerberater sind daher dazu übergegangen, grundsätzlich in jedem Fall vorsorglich Einspruch gegenüber den Finanzämtern einzulegen. Ist die vierwöchige Einspruchsfrist hier nämlich verstrichen, gibt es in aller Regel keine Chance mehr, noch gegen die Besteuerung vorzugehen. Sind sich Eigentümer zudem nicht sicher, ob sie alle Angaben für die Online-Formulare korrekt errechnet haben - und ob der erhaltene Bescheid daher korrekt ist, kann es sich ebenfalls empfehlen Einspruch einzulegen. So verschaffen Betroffene sich Zeit, um alles noch einmal nachzuprüfen. Stellt sich heraus, dass alles korrekt ist, kann der Einspruch auch wieder zurückgenommen werden.

Ist eine Befreiung von der Grundsteuer möglich?

Eine komplette Befreiung von der Grundsteuer ist nur in wenigen Fällen möglich, etwa, wenn es sich um Gebäude beziehungsweise Grund handelt, bei dem städtebaulich, geschichtlich, naturschutzbedingt oder kulturell ein besonderes öffentliches Interesse am Erhalt besteht. In der Regel handelt es sich hier um einzelne denkmalgeschützte Objekte. Analog können etwa Immobilien mit hohen, unverschuldeten Mietminderungen von der Grundsteuer befreit werden.

Darüber hinaus gibt es in eher speziellen Fällen Vergünstigungen. Dazu kann es kommen, wenn der Ertrag der Immobilie oder des Grundstücks regelmäßig geringer ist als der hierfür zu tragende Aufwand - die Immobilie also ein Zuschussgeschäft ist. Auch das betrifft meist insbesondere denkmalgeschützte Gebäude mit hohem Instandhaltungs- und Restaurationsaufwand. Letztlich bedeutet dies allerdings auch, dass nur die Wenigsten um die Zahlung der Grundsteuer herumkommen werden.

Transparenzhinweis: Dieser Artikel erschien erstmals im Mai 2022 bei der WirtschaftsWoche. Wir haben ihn aktualisiert und zeigen ihn aufgrund des Leserinteresses erneut.


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