Ein mit umfangreichen Vollmachten ausgestatteter Hausverwalter darf auch die Mietverhältnisse anbahnen und unter Umständen sogar unterschreiben. Dieses Konstrukt finden Mieter häufig in Wohnhäusern vor, die Finanzinvestoren gehören und lediglich am Ertrag eines Wohnhauses interessiert sind – und deshalb mit den Mietern möglichst nichts zu tun haben wollen. „Der Verwalter von Mietwohnungen darf aber ebenso wenig wie der Eigentümer selbst eine Provision für die Vermittlung einer Wohnung verlangen“, sagt Rechtsanwalt Castor.
Wer sich als Mieter fragt, ob der Verwalter überhaupt berechtigt ist, den Bewohnern Vorschriften zu machen oder ob er verpflichtet ist, gemeldete Mängel zu beseitigen, sollte zunächst klären, in welchem Vertragsverhältnis der Verwalter zum Vermieter steht und mit welchen Vollmachten er ausgestattet ist. Idealerweise sind Zuständigkeiten und Ansprechpartner gleich im Mietvertrag geregelt. In der Regel haben Mieter aber ihren Vertrag direkt mit dem Vermieter geschlossen. Der ist damit auch der zentrale Ansprechpartner für ungeklärte Fragen, Streitfälle und Mängelmeldungen.
Fehlt eine Mietvertragsregelung, ist es empfehlenswert, den Hausverwalter oder Vermieter direkt nach den Befugnissen zu fragen. "Nur soweit der Mietverwalter Vollmachten vom Vermieter hat, kann er im Namen des Vermieters sprechen. Haften muss er aber grundsätzlich nur gegenüber seinem Auftraggeber", so Castor. "Tritt er ohne explizite Bevollmächtigung des Vermieters dennoch als zentraler Ansprechpartner auf und muss der Mieter – zum Beispiel aufgrund der bisherigen Erfahrungen im Umgang mit dem Verwalter – davon ausgehen, dass er im Namen und Auftrag des Vermieters handelt, kann eine sogenannte Anscheinsvollmacht nach Treu und Glauben vorliegen. Im Streitfall können dann Zusagen des Verwalters tatsächlich eine Pflicht des Vermieters begründen." Allerdings muss der Mieter beweisen, dass er allen Grund hatte, eine umfangreiche Vollmacht des Verwalters zu vermuten. Beispielsweise, weil die Zusagen des Verwalters auch in der Vergangenheit vom Vermieter erfüllt wurden.
Jürgen Pfeilschifter, Jurist beim Deutschen Mieterbund in Berlin bestätigt, dass der Ärger über den Hausverwalter häufig entsteht, weil Mieter schlicht mit der falschen Person reden, also mit dem Hausverwalter oder mit dem Hausmeister statt mit seinem Vermieter. „Ein Hausmeister hat einem Mieter grundsätzlich nichts vorzuschreiben", sagt der Jurist. Im Streitfall sollten sich Mieter nicht vom Hausmeister abspeisen lassen, rät Pfeilschifter. "Der ist der falsche Ansprechpartner, wenn es um Mängelbeseitigung oder die Festlegung der Hausordnung geht – auch wenn manche sich wie die Blockwarte gebärden", sagt Pfeilschifter. "Mieter sollten sich direkt an den Vermieter, also in der Regel den Eigentümer wenden." Nur wenn der Verwalter oder Hausmeister ausdrücklich als Ansprechperson vom Vermieter bevollmächtigt ist, kann er als Vertreter des Vermieters in dem ihm gestatteten Rahmen Rechte und Pflichten als Vertreter wahrnehmen.
Ein Beispiel zur Illustration: eine Familie hat im Hof ein Fahrrad samt Kindersitz abgestellt und letzteren mit einem Plastiksack vor Regen geschützt. Der Hausverwalter entfernte den Plastiksack, weil ihn der Anblick störte. "Über einen solchen Hausverwalter würde ich mich beim Eigentümer oder Vermieter beschweren", sagt Mieterbund-Jurist Pfeilschifter. "Ein Hausverwalter hat keine Geschmackskontrolle zu machen. Vor allem aber darf er der Plastiksack nicht eigenmächtig entfernen, selbst der Vermieter darf das nicht. Das muss der Mieter schon selbst machen."
