BGH begrenzt Schadenersatz-Ansprüche beim Hauskauf

Eine Frau verkauft für 260.000 Euro ein Haus. Nachdem Hausschwamm festgestellt wird, soll sie insgesamt fast 640.000 Euro Schadenersatz zahlen. Ist das gerecht? Der BGH hat seine Zweifel.

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat den Schadenersatz bei Hauskauf begrenzt.

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Der Bundesgerichtshof hat Schadenersatzansprüche von Hauskäufern begrenzt. Wenn die Kosten für die Beseitigung eines Mangels unverhältnismäßig hoch sind, muss der Verkäufer maximal so viel zahlen, wie das Haus wegen des Mangels weniger wert ist. Das entschied der BGH in einem am Freitag verkündeten Urteil (Az. V ZR 275/12). Im konkreten Fall hatte die Klägerin für 260.000 Euro ein Mietshaus in Berlin-Kreuzberg gekauft. Nach der Übergabe stellte sie fest, dass das Gebäude mit Hausschwamm befallen war. In einem ersten Prozess hatte sie deshalb bereits rund 135.000 Euro erstritten. Nun forderte sie weitere 500.000 Euro Schadenersatz für die Beseitigung des Schwamms. Vor dem Kammergericht Berlin hatte sie damit Erfolg. Der BGH hob das Urteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung zurück.

Bei der Frage, ob die Beseitigungskosten unverhältnismäßig sind, komme es auf die Umstände des Einzelfalls an, betonte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann. „Es gibt keine feste Grenze, ab wann der Schadensersatz unverhältnismäßig hoch ist.“ Zur Orientierung gibt es jedoch Richtwerte: Demnach ist eine Sanierung unverhältnismäßig teuer, wenn die Reparaturkosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung - oder wenn die Reparatur mehr kostet, als das Grundstück in mangelfreiem Zustand wert wäre. Entscheidend ist jeweils nicht der Kaufpreis, sondern der - in der Regel von einem Sachverständigen festgestellte - Verkehrswert.

So schützen sich Immobilienkäufer vor Baumängeln

Häufige Baumängel

Die häufigsten Baumängel verbergen sich im Keller, im Dach, bei der Fassade oder bei Strom-, Gas- und Wasserleitungen. Auch bei der Heizung oder den Fenstern steckt oft Pfusch oder veraltete Technik dahinter. Und nicht alle Fehler sind bei einer ersten Begehung mit bloßem Auge erkennbar.

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Sanierungskosten

Schätzungen des Verbands privater Bauherren (VPB) zufolge verursachen Häuser, die zwischen 1945 und Anfang der 80er Jahre gebaut wurden - bevor die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft trat - Zusatzkosten für eine Sanierung von bis zu 50 Prozent. Erst nach dieser Investition wäre das alte Gebäude wieder auf dem aktuellen Stand der Technik und würde heutigen Wohnerfordernissen entsprechen. Bei einer Hausbesichtigung aber alle Sanierungsmaßnahmen und Schritte zu überblicken, dürfte die meisten Immobiliensuchenden überfordern. "In aller Regel unterschätzen Käufer gebrauchter Immobilien den Sanierungsbedarf", bestätigt auch Thomas Penningh, Sachverständiger und Präsident beim Verband privater Bauherren.

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Gutachter bestellen

Damit die gebrauchte Immobilie nicht zum finanziellen Desaster wird, sollten Käufer unbedingt einen Sachverständigen hinzuziehen. Ein erfahrener Sachverständiger kann innerhalb von einigen Tagen ein brauchbares Gutachten erstellen. Die Begehung des Wunschobjektes dauert nur zwei bis drei Stunden. Schon im Anschluss kann der Gutachter seine Einschätzung mit dem Kaufinteressenten besprechen und erste Empfehlungen geben. "Wir urteilen in der Regel grob in drei Abstufungen: Empfehlenswert, bedingt empfehlenswert oder nicht empfehlenswert", erklärt Penningh vom Verband privater Bauherren.

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Kosten für das Gutachten

Die Begutachtung eines durchschnittlichen Einfamilienhauses kostet grob geschätzt 500 Euro. Innerhalb weniger Tage wird auf Wunsch auch noch eine schriftliche Ausarbeitung der Ergebnisse erstellt. Dafür werden nochmals rund 300 Euro fällig. Fähige Gutachter finden Immobilienkäufer beispielsweise bei der Industrie- und Handelskammer.

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Geringe Preisnachlässe

Bei der hohen Immobiliennachfrage sind allerdings Verkäufer in aller Regel nicht bereit, deutlich von ihren Preisvorstellungen abzurücken. „Das Gutachten dient vor allem als wichtige Entscheidungsgrundlage für den Kaufinteressenten“, weiß Penningh aus Erfahrung. Dennoch: Wer harte Verhandlungen nicht scheut, sollte zumindest versuchen, den Kaufpreis zu drücken - wenigstens um die Kosten des Gutachtens.

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Haftung für Mängel

Ein Baugutachter kann auch in die Haftung genommen werden, wenn er etwa bei der Begehung vor dem Kauf einer Immobilie gravierende Baumängel übersieht. Dazu verfügt jeder Sachverständige über eine Berufshaftpflicht. Aber auch wenn der Gutachter verdeckte Mängel übersieht, weil er bei der Erstbegehung schließlich keine Löcher ins Mauerwerk schlagen darf, so sind zumindest in seinem Gutachten alle bis zum Kauf bekannten Mängel erfasst. Zudem hilft er nach dem Immobilienkauf beim Auftreten von verdeckten Mängeln, die Ursachen zu ermitteln. Das kann zum Beispiel wichtig werden, um Schadenersatz von Bauunternehmen oder Handwerkern wegen mangelhafter Ausführung zu verlangen.

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Versteckte Mängel

Besagte verdeckte Baumängel können sich nach Vertragsabschluss schnell zu einem großen Ärgernis entwickeln. Anders als beim Kauf von Neubauten, bei denen Bauunternehmen oder Bauträger noch mindestens fünf Jahre für verdeckte Baumängel haften müssen, kommt es bei gebrauchten Immobilien deswegen nur selten zum Schadenersatz. Denn ähnlich wie beim Kauf eines Gebrauchtwagens wird eine Gebrauchtimmobilie mitsamt ihrer Mängel gekauft. Eine generelle Mängelhaftung auf Seiten des Verkäufers besteht somit entgegen landläufiger Meinung nicht. In der Regel wird diese vom Verkäufer im Kaufvertrag ohnehin wirksam ausgeschlossen.

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Das sogenannte Prognoserisiko trägt allerdings der Verkäufer. Das heißt: Wenn die Kosten der Sanierung zu Beginn noch verhältnismäßig erscheinen und erst im Nachhinein stark ansteigen, muss er trotzdem zahlen. Auch von dieser Regel gibt es aber eine Ausnahme: Der Schadenersatz ist begrenzt, wenn „ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte“.

Das Urteil lässt sich direkt nur auf den Kauf von Grundstücken und Häusern anwenden. „Inwieweit sich das Urteil auf andere Rechtsgebiete übertragen lässt, bleibt abzuwarten“, sagte BGH-Anwalt Thomas Winter. „Beim Verbrauchsgüterkauf beispielsweise spielen auch Bestimmungen des europäischen Rechts eine Rolle.“