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Immobilien Steuertipps für Immobilienbesitzer

Immobilienbesitzer bittet der Fiskus besonders gern zur Kasse: Sie können nicht weglaufen. Wie sich Steuern sparen lassen, für welche Um- und Ausbaumaßnahmen es noch Zuschüsse gibt..

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Haus- oder Wohnungsbesitzer sowie Vermieter können in den nächsten Wochen ihre Steuerlast noch deutlich senken Quelle: N.Iven, Hisashi Okawa

Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, Steuer auf Mieteinnahmen: Vermieter kommen netto oft nur auf geringe Renditen. Umso wichtiger ist es, das Finanzamt an Kosten zu beteiligen. Staatliche Zulagen, etwa für Umbauten oder eine Solaranlage, können die Erträge verbessern. Auch Mieter und Selbstnutzer sparen, wenn sie Investitionen in Haus oder Wohnung von der Steuer absetzen.

Der Staat zieht bei Immobilieneigentümern die Steuerschraube an. Zunächst erhöhten viele Kommunen die Grundsteuer, die jährlich auf einen fiktiven Richtwert der Immobilie fällig wird, der in der Regel unter dem Verkehrswert liegt. In diesem und im kommenden Jahr satteln sie dann bei der einmalig anfallenden Grunderwerbsteuer drauf. Grunderwerbsteuer wird bei bestehenden Immobilien auf den Kaufpreis fällig, bei Neubauten sowohl auf den Grundstückspreis als auch auf die Baukosten. Schleswig-Holstein erhöht die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2012 von 3,5 auf 5,0 Prozent, zum 1. März folgt Rheinland-Pfalz mit der gleichen Erhöhung.

Steuerlast lässt sich drücken

Doch die Steuerlast lässt sich drücken. Bauherren können vermeiden, dass sie für Bauleistungen Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer zahlen, wenn sie das Grundstück von einem anderen Anbieter kaufen als den Hausbau. Auf das Grundstück fällt dann Grunderwerbsteuer an, auf den Hausbau nur Umsatzsteuer. „Gehören Bauunternehmen und Grundstücksmakler zu einer Firmengruppe, sollten zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Baubeginn mindestens sechs Monate liegen“, sagt Marcus Hornig, Steuerberater der Kanzlei WTS. Zudem sollten Käufer vom Bauträger getrennte Rechnungen für Grundstückskauf und Hausbau verlangen.

Wer eine bestehende Wohnung kauft, kann die Grunderwerbsteuer mindern, indem er den geschätzten Wert der Einbauküche, von übernommenen Möbeln oder des Heizöls im Öltank im Kaufvertrag auflistet und von dem zu versteuernden Kaufpreis abzieht.

Erlass der Grundsteuer beantragen

Vermieter, deren Wohnungen leer stehen, können beim Fiskus den Erlass der Grundsteuer beantragen. Der Mietausfall muss mindestens 50 Prozent der theoretisch möglichen Mieteinnahmen betragen. Vermieter müssen entsprechende Anträge für dieses Jahr bis Ende März 2012 stellen.

Wer eine Immobilie vermietet, kann einige Kosten, etwa für Kreditzinsen und Handwerkerarbeiten, von den zu versteuernden Mieteinnahmen abziehen. Oft lohnt es sich, anstehende Reparaturen noch bis Jahresende zu veranlassen. „Das bringt einen Zins- und Liquiditätsvorteil, weil Vermieter die Ausgaben bereits in der Steuererklärung für 2011 geltend machen können“, sagt der Düsseldorfer Steuerberater Krischan Treyde.

Planen Vermieter umfangreiche Renovierungen, können sie diese Kosten nur absetzen, wenn sie mehr als drei Jahre nach dem Immobilienkauf anfallen. Anderenfalls gelten die Ausgaben für Handwerker als Teil des Anschaffungspreises, und Vermieter können sie nur über die jährlichen Abschreibungen geltend machen.

Ausgaben prüfen

Ein Maler klebt Tapeten an eine Decke Quelle: AP

Vermieter profitieren steuerlich besonders stark, wenn ihre Ausgaben über den Mieteinnahmen liegen. Denn den „Vermietungsverlust“ dürfen Eigentümer steuermindernd von ihren übrigen Einkünften abziehen. Gerade, wenn sie die Immobilie erst mal aufwendig renoviert haben, bevor Mieter eingezogen sind, kann es sich um hohe Beträge handeln.

Auch Selbstnutzer und Mieter können Ausgaben absetzen, allerdings nur begrenzt: Laut Gesetz erhalten sie 20 Prozent des Arbeitslohns eines Handwerkers als Steuergutschrift, maximal 1200 Euro im Jahr. Das entspricht Arbeitskosten von 6000 Euro. Zu den absetzbaren Handwerkerkosten gehören auch Ausgaben für Garten- und Pflasterarbeiten oder die Vor-Ort-Reparatur von Elektrogeräten.

2011 reparieren oder streichen lassen

Wer unter dem 6000-Euro-Limit liegt, sollte deshalb noch 2011 den Handwerker kommen lassen, wenn etwas repariert oder gestrichen werden muss. Die Handwerkerrechnung muss noch in diesem Jahr überwiesen werden. Barzahlungen erkennt der Fiskus nicht an.

Handelt es sich um einen größeren Auftrag, können Betroffene den Handwerker bitten, erst mal eine Teilrechnung zu stellen. „Wer das Geld dann vor Silvester überweist, kann die Kosten bereits in der Steuererklärung für 2011 geltend machen“, rät Thomas Heidberg, Steuerberater der Kanzlei WWS. Wenn die 6000-Euro-Grenze bereits überschritten ist, sollte der Handwerker die Rechnung erst 2012 schicken.

Umbau: Zuschuss kassieren

Eigentümer, die ihre Immobilie altersgerecht umbauen, haben bis Jahresende noch Chancen auf Fördermittel des Bundes für barrierefreies Wohnen. Zwar führt die KfW das Förderprogramm weiter, aber statt eines Zuschusses des Bundes gibt es von der KfW nur noch zinsverbilligte Kredite. Wer sich noch den Fördertopf des Bundes sichern will, muss bis 16. Dezember einen Antrag stellen. Förderprogramme fürs Dämmen sowie Austauschen von Heizung und Fenstern laufen weiter.

Auch Eigenheimbesitzer, die mit einer Solaranlage auf dem Dach noch eine möglichst hohe Rendite einstreichen wollen, sollten sich sputen. Denn der Betrag, den die Stromversorger den privaten Betreibern pro Kilowattstunde Sonnenstrom bezahlen müssen, sinkt 2012 um rund 15 Prozent. Die Vergütung beträgt dann pro Kilowattstunde 24,43 Cent statt wie bisher 28,74.

Und so gilt für Hausbesitzer die Faustformel: solide planen und in Ruhe rechnen, dann aber so schnell wie möglich umsetzen. Denn als Stichtag für die Höhe der Einspeisevergütung gilt der Tag der Inbetriebnahme der Solaranlage, nicht etwa der Bestellung oder der Auftragsvergabe an den Monteur.

Drei Wochen Bearbeitungszeit bei der Bank

Installation einer Photovoltaikanlage Quelle: dpa

Das könnte bis 31.12.2011 eng werden. Zwar haben die Monteure und Hersteller derzeit genügend Kapazitäten; weil aber jedes Trägersystem eine Maßanfertigung darstellt, kann es zu Verzögerungen kommen. Wer teilweise fremdfinanzieren will, sollte zudem drei Wochen Bearbeitungszeit bei der Bank für die Kredite einplanen.

Wer es dann noch vor Silvester schafft, kann sich über eine deutlich höhere Rendite freuen als Solar-Betreiber, die erst 2012 ans Netz gehen. Allerdings wiegen einige andere Faktoren deutlich schwerer als die höhere Einspeisevergütung.

Wirkungsgrad berücksichtigen

So beeinflussen unter anderem Wirkungsgrad, Größe der Anlage, Standort, Dachneigung und die Dachausrichtung nach Himmelsrichtung die Bruttorendite; die Nettorendite hängt zudem vom persönlichen Steuersatz ab.

Unterm Strich können sich, trotz der teils drastischen Kürzungen der Subventionen, die Anlagen für die meisten deutschen Einfamilienhäuser immer noch auszahlen. Unter günstigen Umständen sind Bruttorenditen von über zehn Prozent pro Jahr realistisch. Zum Jahreswechsel fallen die Bruttorenditen grob geschätzt um einen Prozentpunkt.

Denkmalgeschützte Immobilien modernisieren

Hohe Vorteile winken, wenn Steuerzahler eine Immobilie kaufen und modernisieren, die unter Denkmalschutz steht oder in einem Sanierungsgebiet liegt. Der Fiskus gewährt dafür steuerlich absetzbare Sonderabschreibungen von neun Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr.

Baudenkmäler und Sanierungsimmobilien sind das letzte Steuersparmodell, das der Fiskus offiziell toleriert. Gerade am Jahresende offerieren deshalb Vermittler Beteiligungen an solchen Gebäuden. Denkmalgeschützte Immobilien an guten Standorten sind aktuell aber oft überteuert. Der Steuervorteil reicht dann längst nicht, um diesen Nachteil auszugleichen.

Zudem ist Vorsicht geboten: Auch hier kann der Fiskus Steuervorteile nachträglich verweigern. Oft reklamieren die Beamten, dass es sich wegen umfangreicher Bauarbeiten nicht mehr um Modernisierung, sondern um einen Neubau handele.

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