Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, Steuer auf Mieteinnahmen: Vermieter kommen netto oft nur auf geringe Renditen. Umso wichtiger ist es, das Finanzamt an Kosten zu beteiligen. Staatliche Zulagen, etwa für Umbauten oder eine Solaranlage, können die Erträge verbessern. Auch Mieter und Selbstnutzer sparen, wenn sie Investitionen in Haus oder Wohnung von der Steuer absetzen.
Der Staat zieht bei Immobilieneigentümern die Steuerschraube an. Zunächst erhöhten viele Kommunen die Grundsteuer, die jährlich auf einen fiktiven Richtwert der Immobilie fällig wird, der in der Regel unter dem Verkehrswert liegt. In diesem und im kommenden Jahr satteln sie dann bei der einmalig anfallenden Grunderwerbsteuer drauf. Grunderwerbsteuer wird bei bestehenden Immobilien auf den Kaufpreis fällig, bei Neubauten sowohl auf den Grundstückspreis als auch auf die Baukosten. Schleswig-Holstein erhöht die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2012 von 3,5 auf 5,0 Prozent, zum 1. März folgt Rheinland-Pfalz mit der gleichen Erhöhung.
Steuerlast lässt sich drücken
Doch die Steuerlast lässt sich drücken. Bauherren können vermeiden, dass sie für Bauleistungen Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer zahlen, wenn sie das Grundstück von einem anderen Anbieter kaufen als den Hausbau. Auf das Grundstück fällt dann Grunderwerbsteuer an, auf den Hausbau nur Umsatzsteuer. „Gehören Bauunternehmen und Grundstücksmakler zu einer Firmengruppe, sollten zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Baubeginn mindestens sechs Monate liegen“, sagt Marcus Hornig, Steuerberater der Kanzlei WTS. Zudem sollten Käufer vom Bauträger getrennte Rechnungen für Grundstückskauf und Hausbau verlangen.
Wer eine bestehende Wohnung kauft, kann die Grunderwerbsteuer mindern, indem er den geschätzten Wert der Einbauküche, von übernommenen Möbeln oder des Heizöls im Öltank im Kaufvertrag auflistet und von dem zu versteuernden Kaufpreis abzieht.
Erlass der Grundsteuer beantragen
Vermieter, deren Wohnungen leer stehen, können beim Fiskus den Erlass der Grundsteuer beantragen. Der Mietausfall muss mindestens 50 Prozent der theoretisch möglichen Mieteinnahmen betragen. Vermieter müssen entsprechende Anträge für dieses Jahr bis Ende März 2012 stellen.
Wer eine Immobilie vermietet, kann einige Kosten, etwa für Kreditzinsen und Handwerkerarbeiten, von den zu versteuernden Mieteinnahmen abziehen. Oft lohnt es sich, anstehende Reparaturen noch bis Jahresende zu veranlassen. „Das bringt einen Zins- und Liquiditätsvorteil, weil Vermieter die Ausgaben bereits in der Steuererklärung für 2011 geltend machen können“, sagt der Düsseldorfer Steuerberater Krischan Treyde.
Planen Vermieter umfangreiche Renovierungen, können sie diese Kosten nur absetzen, wenn sie mehr als drei Jahre nach dem Immobilienkauf anfallen. Anderenfalls gelten die Ausgaben für Handwerker als Teil des Anschaffungspreises, und Vermieter können sie nur über die jährlichen Abschreibungen geltend machen.
