Dass ihm sein Vermieter kündigt, daran mag der junge Münchner nicht glauben. Grund dazu hätte er: Nahezu durchgehend vermietet der Mann ein Zimmer über das Mietportal Airbnb an zahlende Kunden. Und seine Gäste fühlen sich wohl – das zeigen Bewertungen aus aller Welt. Der Mietvertrag aber würde das einträgliche Nebengeschäft nicht erlauben. Und der Vermieter weiß von nichts.
Eigentlich müsste der Mann, der am liebsten gar nicht in diesem Text auftauchen möchte, seine regelmäßige Vermietung als Gewerbe anmelden. Ärger ist programmiert – wie in fast allen deutschen Metropolen, in denen Airbnb, 9flats oder Wimdu es Studenten, Mietern, aber auch Profis ermöglichen, ohne viel Aufwand Wohnungen und Zimmer anzubieten. Den Großstädten passt das nicht. Sie sehen eine Zweckentfremdung ihres kostbaren Wohnraums, wenn aus der Zweizimmerwohnung plötzlich eine gewerblich genutzte Luxuspension wird. Selbst untervermietete Zimmer gelten schnell als Ferienwohnung.
Richtlinien für Vermieter
Sie müssen sicherstellen, dass die Nutzung ihrer Wohnung nicht gegen die Zweckentfremdungs-Richtlinie ihrer Stadt verstößt. Die Entschuldigung, sie hätten nicht gewusst, dass ihr Mieter gewerblich vermietet, entlastet sie nicht.
In einigen Städten wie etwa Berlin können sie eine Genehmigung für eine Ferienwohnungsnutzung einholen, wenn die Wohnung nicht für eine dauerhafte Vermietung infrage kommt, etwa weil sie im Keller liegt oder früher als Gewerbeobjekt erbaut wurde.
Sie müssen ihren Mietern grundsätzlich eine Untervermietung genehmigen – es sei denn, dagegen sprechen schwerwiegende Gründe.
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Januar 2014 ist die kurzfristige Vermietung über Airbnb keine Untervermietung, sondern eher eine Art Beherbergung. Vermieter können Anfragen ihrer Mieter, die auf eine Untervermietung an Touristen über ein Mietportal zielen, deshalb ohne Angabe von Gründen ablehnen, sagt Bastian Kaiser, Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht aus Heinsberg.
Wird Wohnraum zweckentfremdet, halten sich die Kommunen immer an die Eigentümer. „Im Zweifel müssen sie sich gezahlte Bußgelder für eine zweckentfremdete Wohnung von ihren Mietern zurückholen“, sagt Kaiser, „zur Not auch einklagen. Weil Mieter eine Erlaubnis für die Untervermietung über Portale vorweisen müssen, sind die Aussichten für Vermieter gut.“
Auch eine Zweitwohnung, die längere Zeit leer steht, darf nicht einfach für kurze Zeit vermietet werden. In Berlin müssen Objekte mindestens zwei Monate am Stück vermietet werden.
Mancher Mieter macht daraus sogar ein Geschäft. Kein Wunder, denn die Renditen sind abenteuerlich hoch: Wer ein Zimmer in einer Zweizimmerwohnung, die 600 Euro warm kostet, nur dreimal die Woche für 30 Euro je Nacht vermietet, holt 60 Prozent seiner Miete rein. Auch Vermieter, die durch die Mietpreisbremse in der Preisgestaltung ihrer Wohnungen eingeschränkt werden, suchen neue Methoden, um ihre Wohnungen teurer auf den Markt zu bringen.
245.000 Gäste sollen 2014 allein in Berlin ein Zimmer bei Airbnb gebucht haben. Mit durchschnittlich vier Vermietungen pro Monat erzielten die Anbieter jeweils 210 Euro.
Was Vermieter bei Untervermietung über Online-Anbieter wissen sollten
Auch wenn eine Untervermietung im Mietvertrag nicht ausgeschlossen oder gar erlaubt wurde, sollten Mieter immer die Genehmigung des Vermieters für die kurzfristige Vermietung an Touristen einholen. Denn die Untermieter-Regelung schließt Mietportale nicht mit ein.
Wer einen Teil der Wohnung weiter selbst nutzt, dürfte bei Nutzung der Portale keine Probleme mit Zweckentfremdungs-Richtlinien bekommen. Je nach Stadt wird anders definiert, welche Fläche ein Mieter selbst bewohnen muss. Richtwert sind mindestens 50 Prozent der Wohnfläche.
Wird nur ein Teil der Wohnung vorübergehend und gelegentlich untervermietet, gilt eine Freigrenze von 520 Euro pro Jahr. Wer darüber kommt, muss Einnahmen versteuern. Ab Einnahmen von 17.500 Euro pro Jahr muss Umsatzsteuer abgeführt werden.
Ausgaben für Möbel im Gästezimmer, Gebühren für die Nutzung der Vermittlungsportale und Kurtaxen können als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden.
Wer zusätzliche Dienste wie Frühstück und Wäscheservice anbietet und regelmäßig Wohnraum anbietet, muss ein Gewerbe anmelden. Gewerbesteuern werden erst bei einem Gewinn über 24.500 Euro pro Jahr fällig, sagt der Hamburger Steuerberater Claas-Peter Müller. Ab welchem Vermietungszeitraum eine Untervermietung gewerblich angelegt ist, wurde bislang nicht abschließend geklärt. Wer sein Gewerbe nicht anmeldet, dem drohen Bußgelder und Unterlassungsanordnungen.
Wer mit dem Vermieter eine Untervermietung vereinbaren möchte, sollte möglichst viele Details schriftlich in einen Vertrag aufnehmen. Simone Weber, Rechtsanwältin aus München, rät: „Mieter sollten sich vom Vermieter im Vertrag bestätigen lassen, dass auch eine ,Untervermietung an Touristen über diverse Vermietportale wie Airbnb‘ erlaubt ist.“
Mieter und Vermieter sollten die regeln kennen
Viele Städte durchforsten mittlerweile die Portale und kontrollieren vor Ort: Wer ohne Genehmigung an Touristen vermietet, dem drohen im schlimmsten Fall Bußgelder von bis zu 50.000 Euro. Mieter, die ohne Wissen des Vermieters eine Ferienwohnung anbieten, riskieren Abmahnungen und Kündigung. „Ich habe ständig Angst, dass mir eine Strafe droht“, sagt eine Untervermieterin, die unerkannt bleiben möchte. „Denn niemand, den ich kenne und der vermietet, hat das mit der Stadt oder dem eigentlichen Vermieter abgesprochen.“ Umso wichtiger, dass sowohl Mieter als auch Vermieter die wichtigsten Regeln kennen.
Ausnahmen bei der Vermietung von Ferienwohnungen über Online-Portale
Berlin lehnt aktuell die Genehmigung von Wohnraum als Ferienwohnung strikt ab. Nur wer vor dem 31. Juli 2014 die Nutzung einer Ferienwohnung bei seinem zuständigen Bezirksamt beantragt hatte und dies genehmigt bekam, hat bis Ende April 2016 Bestandsschutz. Diesen Antrag durften nur Wohnungseigentümer stellen. „Etwa 160 Mieter haben in Berlin-Mitte versucht, sich diesen Bestandsschutz genehmigen zu lassen“, sagt Stephan von Dassel vom Bezirksamt Berlin-Mitte. „Da sie aber die erforderlichen Unterlagen vom Eigentümer nicht vorzeigen konnten, wurde abgelehnt“, sagt von Dassel. „Wir vermuten, dass sie ihre Eigentümer nicht über die Untervermietung informiert haben.“
Glück hat, wer in Düsseldorf eine Wohnung besitzt oder mietet, hier gibt es keine Einschränkungen für Mieter und Vermieter zur Nutzung des Wohnraumes. Wohnungen dürfen auch tage- oder wochenweise als Ferienwohnungen vermietet werden. Einzig für Sozialwohnungen bestehen weiter Einschränkungen.
In Köln, München, Hamburg und Berlin dürfen nur Mieter und Eigentümer, die mindestens die Hälfte der Wohnfläche selbst nutzen, den Rest auch über Portale auf Zeit untervermieten.
Frankfurt möchte sich nicht pauschal an die 50-Prozent-Grenze binden: „Wenn Tante Gretchen zu Messezeiten eines ihrer drei Zimmer vermietet, ist das unschädlich für den Wohnungsmarkt“, sagt Uwe Amend von der Bauaufsicht der Stadt Frankfurt, die die Einhaltung der Richtlinien überprüft. „Ferienwohnungen sind im Stadtgebiet aber grundsätzlich unzulässig.“ Nur wer als Wohnungsnutzer „kurzfristig und nur wenige Tage im Jahr ein einzelnes Zimmer an einen Gast“ vermietet, handelt im Rahmen der Frankfurter Regelung.
Städte wie Köln und Berlin suchen bereits mit Außendienstmitarbeitern nach illegalen Ferienwohnungen. Diana Schmidt kontrolliert in Berlin im Bezirk Mitte. Wenn ihre Abteilung Hinweise von Nachbarn bekommt, die sich über lärmende Touristen und Rollkoffergeräusche in ihrem Haus beschweren, gleicht Schmidt die Angaben mit Annoncen im Internet ab, fährt raus und klingelt an der Wohnungstür. „Im besten Fall machen uns die Touristen auf und erzählen, dass sie nur für einige Tage zu Besuch sind“, sagt Schmidt.
Wenn sich der Verdacht bestätigt, bekommt der Eigentümer ein Anhörungsschreiben. In München wurden daraufhin bereits Bußgelder verhängt, das bisher höchste über 48.000 Euro. „Bei der Bußgeldhöhe spielen die Dauer der zweckfremden Nutzung und das persönliche Verschulden des Betroffenen eine maßgebliche Rolle“, schreibt die Stadt.
Anders als Mietern und Vermietern drohen Touristen, die in illegalen Ferienwohnungen übernachten, keine Konsequenzen. Sie wohnen günstig und zentral – wie bei dem jungen Münchner. Der will denn auch so lange wie möglich weitermachen. „Ich würde es auf eine Abmahnung meines Vermieters ankommen lassen“, sagt er. Die Zusatzeinnahme ist eben zu attraktiv.
