Krötenwanderung: Wann der Käufer einen Mieter rauswerfen darf

Krötenwanderung

Wann der Käufer einen Mieter rauswerfen darf

Anke Henrich Reporterin Unternehmen & Märkte

Wer eine vermietete Wohnung kauft, kann seinen Mieter nicht so einfach vor die Tür setzen. Welche Rechte und Pflichten Hauskäufer und Mieter haben.

13. Februar 2013

In Zeiten von immer weiter steigenden Immobilienpreisen denken viele Besitzer über den Verkauf von Haus oder Wohnung nach - Doch welche Folgen hat das für die Mieter?

Bild: dapd

Grundsätzlich gilt: Wer eine Wohnung kauft, kauft den Mietvertrag - sprich Mieter - mit. Ihn einfach vor die Tür zu setzen, das geht vernünftigerweise nicht. Anders sieht es aber aus, wenn der neue Besitzer Eigenbedarf ankündigt.

Die umstrittenste Frage dabei: Welcher Eigenbedarf ist berechtigt? Wenn der neue Besitzer nachweisen kann, dass er selbst, seine Kinder, Enkel, Eltern oder Geschwister die Wohnung ernsthaft und nachvollziehbar beziehen wollen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass auch Nichten und Neffen zu den Bevorzugten gehören – analog zu anderen Fällen der Rechtsprechung.

Auch die Unterbringung einer Hausangestellten oder eines Au-Pairs können die Kündigung des Altmieters rechtfertigen.

Und wann ist die Kündigung wegen Eigenbedarf unbegründet? Der Mieterbund warnt vor folgenden Tricks.

Vorgeschobener Eigenbedarf, vulgo „faule Ausrede“: Das ist der Fall, wenn der Vermieter oder die Person, zu deren Gunsten gekündigt worden ist, die Mietwohnung gar nicht nutzen will, sondern auf diese Art einen nervigen Mieter loswerden will. Indizien sind Streitigkeiten über Heiz- und Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung oder Mietminderung.

So teuer wird das neue Gesetz für die Mieter

1 / 11

Reform des Mietrechts

Mieter müssen sich auf zahlreiche Änderungen einstellen – meist zu ihrem Nachteil. Ziel der Neuerungen ist es, die energetische Sanierung von Häusern und Wohnungen für die Eigentümer und Vermieter attraktiver zu machen. Der Deutsche Mieterbund übt deutliche Kritik an dem Entwurf des sogenannten Mietrechtsänderungsgesetzes, der am Donnerstag bereits durch die erste Lesung des Bundestags gegangen ist. Das Gesetz könnte schon im kommenden Januar in Kraft treten.

Bild: dpa

2 / 11

Keine Mietminderung bei Sanierung

Bei energetischen Modernisierungen, die dazu dienen, dass in einem Haus weniger Energie verbraucht wird, soll das Mietminderungsrecht für drei Monate ausgesetzt werden. Der Deutsche Mieterbund übt daran scharfe Kritik: Durch eine Sanierung könne es zum Ausfall der Heizung kommen, das Haus könne komplett eingerüstet sein und Mieter könnten wochenlang mit Lärm und Dreck leben müssen. Dennoch sollen sie 100 Prozent der Miete zahlen. Der Mieterbund zweifelt daran, dass ein Hauseigentümer eine Investition, die 100.000 Euro kosten könne, von dem Mieterrecht auf Mietminderung abhängig macht.
Kritik kam auch von dem SPD-Abgeordneten Ingo Egloff: die Grenzen zwischen energetischer Sanierung und allgemeiner Modernisierung seien fließend. Das geplante Verbot der Mietminderung "eröffnet doch dem Mietstreit Tür und Tor". Die Grünen-Parlamentarierin Daniela Wagner warf der schwarz-gelben Koalition vor, sie wolle "im Hauruck-Verfahren" Mieterrechte abschaffen.

Bild: dpa

3 / 11

Energetische Modernisierung wird neu definiert

Der Begriff „energetische Modernisierung“ wird in dem Gesetzesentwurf erweitert. So fallen darunter die Verbesserungen der Mietsache, durch die nachhaltig Energie gespart, effizienter genutzt oder das Klima geschützt wird. Der Mieterbund jedoch beklagt, dass es ohnehin die Pflicht des Vermieters sei, eine wirtschaftliche Heizungsanlage zu betreiben. Zudem dürfte es keine Mieterhöhungen geben, wenn der Mieter dadurch nicht auch Heizkosten spare.

Bild: gms

4 / 11

Verkürzte Frist für Härtegründe

Der Vermieter muss die Modernisierung wie bisher spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen. Der Mieter hat künftig aber nur noch einen Monat Zeit, sich auf Härtegründe zu berufen. Der Mieterbund kritisiert, dass Vermieter auf diese Frist nicht hinweisen müssen.

Bild: dpa

5 / 11

Mieterhöhung zählt nur bedingt als Härtegrund

Die zu erwartende Mieterhöhung ist künftig kein Härtegrund mehr, wenn es um die Duldung der Modernisierung geht. Erst bei der Festsetzung der konkreten Mieterhöhung könne die finanzielle Härte wieder von Bedeutung sein. Der Mieterbund bezweifelt jedoch, dass der Härtegrund noch eine Rolle spiele, wenn die Maßnahme erst einmal abgeschlossen sei.

Bild: dpa

6 / 11

Elf Prozent der Kosten entfallen auf den Mieter

Schon bisher gilt: Elf Prozent der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Daran ändert sich auch künftig nichts, obwohl die Mieterhöhungen erheblich sein können. Der Mieterbund rechnet vor: Wenn auf die Mietwohnung Modernisierungskosten in Höhe von 20.000 Euro entfallen, führe dies zu einer monatlichen Mieterhöhung von 183 Euro. Seine Kritik: Die Regelung habe zur Folge, dass die Wohnung umso teurer würde, je mehr die Modernisierung koste. Sinnvoller sei dagegen: Je effizienter die Maßnahme sei, desto mehr dürfe die Miete steigen.

Bild: dpa

7 / 11

Mietern droht fristlose Kündigung

Auch abseits der Modernisierungen sieht der Gesetzesentwurf Veränderungen für Mieter vor. So soll der Vermieter künftig ein Recht auf fristlose Kündigung bekommen, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt oder mit zwei Monatsmieten in Verzug ist. Diese Regelung hält der Mieterbund für überflüssig, denn sogenannte Mietnomaden würden auch dadurch nicht verhindert.

Bild: dpa

8 / 11

Räumung per einstweiliger Verfügung

Wenn sich Mieter und Vermieter streiten, soll der Mieter den strittigen Geldbetrag beim Gericht hinterlegen. Tut er das nicht, kann das Gericht die Räumung der Wohnung per einstweiliger Verfügung anordnen, ohne dass über den eigentlichen Grund der Mietaussetzung überhaupt verhandelt wurde. Aus Sicht des Mieterbundes werde dadurch jedoch der Rechtsweg für den Mieter unangemessen verkürzt.

Bild: dpa

9 / 11

Vermieter können sich gegen Modernisierung nicht wehren

Schon heute müssen Mieter die Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters dulden. In wenigen Ausnahmen können sie sich jedoch auf Härtegründe berufen, so dass es eine Interessensabwägung geben muss. Da in die Abwägung auch die Vorteile für die Energieeffizienz und den Klimaschutz mit eingehen, sei es laut Mieterbund jedoch schwer vorstellbar, dass die Mieterinteressen überwiegen könnten.

Bild: dpa

10 / 11

Contracting

Zwei Änderungen des Mietrechts bewertet der Mieterbund jedoch positiv. Die eine betrifft das sogenannte Contracting. Wenn der Vermieter von klassischer Energieversorgung auf Wärmelieferung durch einen Dritten umstellt, setzt das voraus, dass die Heizkosten für den Mieter nicht steigen.

Bild: dapd

11 / 11

Sperrfrist für die Kündigung

Die zweite positive Änderung: Wird eine Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt schon heute eine Kündigungsfrist von mindestens drei Jahren. Diese Frist soll künftig auch dann gelten, wenn ein Mehrfamilienhaus von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben wird und die Gesellschafter Eigenbedarf an den Wohnungen anmelden.

Bild: AP

Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf: Der liegt vor, wenn zum Beispiel im gleichen Haus eine andere oder mehrere vergleichbare Wohnungen des Vermieters leer stehen und er genauso gut dort einziehen könnte.

Überhöhter Wohnbedarf: Wenn der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht.

Treuwidriger und widersprüchlicher Eigenbedarf: Wenn der Vermieter schon vor seiner Unterschrift weiß, dass er die Wohnung in absehbarer Zeit selbst braucht, dann hätte er z.B. einen Zeitvertrag abschließen oder den Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich darauf hinweisen müssen.

Befristeter Eigenbedarf: Darunter fällt, wenn der Vermieter in der anvisierten Wohnung nur gelegentlich übernachten will oder er die Wohnung nur für wenige Monate wirklich braucht.

Zweckverfehlung: Die Eigenbedarfskündigung ist ebenfalls unwirksam, wenn die Wohnung anders als im Kündigungsschreiben begründet genutzt wird.

Mehr Infos und Urteile finden Sie hier.